作者：邓婉鑫

近两年调控政策的不断加码，为了配合房住不炒的精神，一些媒体也开始频频使用类似：地产的黄金十年已经结束，躺在房子上暴富的时代已经过去了，炒房客们要哭了这样耸人听闻的标题。殊不知，各大房企们其实已经准备好要以一种全新的形态开启下一个黄金十年，那就是——文旅地产。

其实，早在2017年，万达、碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等知名房企纷纷进军文旅地产领域。而最近动作最大的当属万科了，2018年7月3日，华人文化集团刚刚完成A轮融资，在这轮融资中，万科集团成为华人文化的新股东。

文旅地产是什么？也许有的人会觉得是迪士尼乐园，是华侨城欢乐谷，是广州珠海长隆乐园，还有人觉得是乌镇，是阿那亚，是华谊冯小刚电影公社……其实这些都对。在文化、旅游、度假、休闲、餐饮等生活方式逐渐融为一体的今天，房企不能再依靠频频拿地建房去进行野蛮增长了，而符合新经济新消费时代的文旅地产也就顺理成章地成为了房企和消费者共同的选择——一个既有想象空间又有噱头可炒作的选择。

《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》显示，截止到2017年年底，国内文旅地产项目已经达到14,269个，增长速度高达60%。这个数据的激增充分证实了文旅地产正在成为整个地产业的新机会，新增长。这其中不仅有国家政策的指引，巨大的消费市场的推动，更是离不开前面提到的那些案例所获得的实实在在的成功。

是文旅成就了地产，还是地产升华了文旅？

文旅地产主要包括了三个方面：文娱、旅游、传统地产。文娱产业一直饱受固定资产缺乏的苦恼，IP变现渠道也少的可怜，而和地产业的结合正好解决了文娱IP变现难的问题。

曾有业内人士指出：迪士尼如果没有地产业务，它的那些动漫形象和周边产品早已进入老龄化了，幸好有地产依托，它才能经久不衰

旅游业近些年也呈现惊人的增长态势，国人爱旅游，无论哪个年龄阶层，消费热情都持续高涨。2017年国内旅游人数达50.01亿人次，比上年同期增长12.8%。国内旅游收入4.57万亿元，上年同期增长15.9%。另有数据显示，中国旅游消费增速已达全球增速的3倍。

同时，旅游市场通过近些年的发展也逐渐成熟了起来，从单纯的观光游正在向度假、文化、探险、深度体验游的方向上发展。据中国旅游协会公布的分析统计，我国 58%的旅行者在计划旅行时，表示更愿意把钱花在“体验”而非“物质” 上，旅途中的体验时光更能让他们感到快乐与满足。

不难看出，传统地产业需要从增量业务向存量业务转变，文娱正是它转型的风向。而文化娱乐旅游产业也同样需要地产业作为依托，让它们在飞得更高的同时，飞得更好。这是个互相成就的过程。

文旅地产四种玩法，你最喜欢哪个？

主题公园的玩法：

在“文娱”和“地产”两个维度上更偏重于文，除了常见的周边物业销售外，门票收入、餐饮、酒店、周边产品、IP衍生收入等，都是主要的收入来源。像全球知名的迪士尼乐园就是主题乐园的代表企业。迪士尼除了在美国本土的建设和经营之外，在全球各地主要采取了两种合作模式——许可经营与合资经营。

东京迪士尼乐园采取的是许可经营模式，整体项目是日方投资，项目权益也掌握在日方手中，美国华特迪士尼公司将IP资源的知识产权提供给日方，收取相关的许可费收入，这样做是与园区总体的营业额挂钩，而不与经营利润挂钩。而中国香港和上海的迪士尼乐园则采取的是合资办园的模式。这种模式大多需要政商合营才能进行。对于政府来说，参与一个主题园区的建设不在于短期的利益上，而在于给周边所带来的就业，辐射消费和产业带动。

目前国内主要包含三种类型的主题乐园：

单个项目投资规模较高的上海迪士尼（55亿美元），北京环球影城（65亿美元）。

本土大型单一主题公园：长隆动物世界、太湖龙之梦，投入百亿以上。

特色主题公园：华侨城欢乐谷、华强方特乐园、宋城演艺公园、华谊兄弟电影世界等。

但国内的主题乐园虽然看起来热闹，也有它的不足，例如缺少大IP，缺少专业运营机构，盈利能力偏弱，过渡投资和圈地开发房地产的趋势日益严重。

但总的来说，主题公园依然是最具热度的玩法之一。

特色小镇的玩法

和主题公园的概念略有重合，但一般除了拥有主题公园的特色之外，还有小镇作为固定载体。最具有代表性的是华谊电影小镇。

华谊电影小镇主要是以冯小刚的系列电影为最具卖点的IP，主要以还原电影中的经典场景，结合当地的风光文化资源，来进行建设的小镇，华谊称之为“电影IP+城市ID”。这其中的代表项目就是位于海口的观澜湖华谊冯小刚电影公社，如今已经成为海口的标志性景观。除了年接待游客外，还为《非诚勿扰》、《一九四二》、《芳华》、《唐山大地震》等电影提供了场景搭建和拍摄配套服务。

仅仅2018年春节期间，就接待旅游人口达20万次，首次令海口的旅游人口超越三亚，可见特色小镇的吸引力之强大。

除了自然人文景观的特色小镇外，还有较为成功的文化小镇——乌镇。作为戏剧小镇+世界互联网大会的举办地，乌镇也因其具有强烈文化特色而吸引着全国游客。

都市消费地产的玩法

如果说动辄几十亿，上百亿的主题公园、特色小镇的玩法是“重玩法”，那么以主题商场为中心的商圈，形成的城市文化综合体，例如室内娱乐中心，室内小型主题乐园，家庭娱乐中心等等就是都市消费地产的“轻玩法”。

目前这样的项目在一线城市比较多，可复制难度小，通常周围结合了写字楼，艺术创意区，餐饮零售中心等一站式文化休闲娱乐场所，是文旅地产的重要组成部分。

销售型文旅地产的玩法

虽然各种主题特色商业的玩法眼花缭乱，但最终的目的只有一个——销售。依托于湖景海滨、山野园林等自然风光的高端住宅依然是文旅地产销售最好的部分。

有代表性的应该说是位于秦皇岛的阿那亚和东戴河佳兆业广场了，二者都是海边城市，依托海洋资源，建立了一系列文化娱乐设施。阿那亚拥有海边酒吧、孤独图书馆、阿那亚礼堂等地标性建筑。佳兆业则依托海湾打造了及娱乐养老旅游住宿购物会议于一体的海边度假小镇。

销售型文旅地产令业主由原先的单一的购买居住型不动产变为具体多种服务功能的特色文旅项目，由销售导向变身营销导向。令项目拥有多重功能，可谓文旅地产的一大亮点。

文旅地产带普通投资者玩吗

虽然文旅地产玩法众多，前景看好，被赋予了开启下个黄金十年的重任，但还是有一些问题，例如严重依赖自然资源，低质量项目众多，缺乏规模效应，基础设施落后，配套设施不完善等，行业洗牌也因此逐渐拉开了序幕。

但即使如此，瑕不掩瑜，文旅地产行业的机遇依然大于挑战。但问题是：在房地产行业逐渐转向存量的今天，文旅地产的这杯羹，投资者如何才能享用上呢？

按照投资者之前一贯的投资方式，只盯住宅市场去疯狂的置业购房肯定是不行的，但文旅地产动辄几十亿上百亿的投资，普通投资者远远够不上这个门槛。在这种情况下，只有一种投资方式能对普通投资者敞开大门，那就是——房地产投资母基金。

房地产投资母基金通过先投资到5-10个子基金，再间接通过这些子基金投资到多个地产项目中去的方式，做到了降低投资门槛，分散投资风险，优化投资回报。并且早在住宅地产的火爆程度下降之前，就有很多慧眼识珠的高净值人士通过这种方式投资到普通人难于参与的物流地产、养老地产、商业地产、共享办公地产等非常具有前景的地产项目中去。

文旅地产也是如此，只有通过房地产投资母基金的形式才能让普通投资者享受到这场地产盛宴。新时代新经济已经来临，房地产投资的形态也需要常变常新，不再单打独斗的买房置业，而是转向通过房地产母基金投资到这个时代最好的项目，才是未来投资房地产的最佳途径，没有之一。