文|乐福居V

十年前120万买的商铺现在大概能卖400万，现在一年租金十万，19年到期该卖掉吗，如果今年继续出租涨租金到12万是没问题的，已经三年没涨过租金了。铺子市值短期内我看也不会涨太多了。是该继续租还是卖掉呢？

你这个商铺该不该卖，这是一个综合问题，里面牵涉了好几个头绪，给你捋一捋，之后你就知道该怎么办了，一方面需要算一笔账，另一看方就是你看看自己，对这个商铺的诉求，有没有太多主张？

首先，咱们算账，分为几个方面，第一个方面就是2019年到期，你就需要续期，土地续期是按照房价评估价格的，20%到25%之间来计算，如果你这个房子能够评估400万，那么要缴纳将近100万的土地出让金，这是第一笔钱。第二个方面，如果现在把它转让掉，售价差价的5.5%增值税，差价20%的个人所得税，差价部分土地增值税，也就是总评估价格的25%的土地价，按照增值比例要征收的50%土地增值税，想一想卖掉会是多少钱税金，有多少人买这样的房子，花了400万，再花50万的税金，第三笔账就是你的租金收益率，十年前120万的房子，现在租金收益率可以达到9%，已经超过了大多数商铺的收益率，也可以理解为是楼王，但是这种趋势能延续多久，你自己要考虑清楚。

其次来说，你知道2019年到期，买房的人肯定也知道2019年就到期，需要土地续期，会不会发400万来购买这个房子，价格要下探多少，这个你心里面一定要清楚，也就是说它价值可能没这么多，如果他的纯属价值，真的值400万，加上土地续期的100万，买下这套房子至少需要550万，就算上涨租金两万块钱，按照12万来计算，它的收益率也不过是2%左右，这样一算账以后你觉得还会有谁来买，即使你卖给他300万，再加上土地增值税和过户费用也需要400万左右，它的收益率也只有3%左右。

最后再说一点，过了今年你就卖不掉了，如果土地没有进行续期，不具备任何交易功能，金融功能，只有你徒弟做了出让以后，才可以再次交易，这个时候你又要拿出来100万，购买土地出让，这个时候你会怎么想，房子总价就变成了220万，对于你继续持有，是不是有利，需要你自己思考。