文 | 广州地产派

2018年楼市不确定性增多，特别是去年第三季度以后，各地楼市走弱，使得购房者入市信心受到影响。不过相比之下，无论是地产股还是楼市，都还是跑赢大市。

在2018和2019新旧交接之际，楼市局部有所放松，国家以“稳”定调，是否意味着未来楼市还将继续勇往前行？

A股市值缩水

商品房销售破14万亿

2018年证券市场持续回调，2018年年末最新A股总市值为43.38万亿元，较2017年年末减少13万亿元。其中，市值缩水超千亿的有10家公司。

而楼市方面，2018年全国商品房大概率会突破14万亿元，根据公开数据计算的销售均价约8700元/㎡，2017年全国商品房均价则为7900元/㎡。

2018年楼价整体升幅为约10%。

去年，一线城市调控政策依然收紧，成交面积方面走势总体符合市场规律。

一线城市房价总体缓涨，广州商品住宅成交均价总体围绕2万元/㎡波动；到9月达到年内峰值，接近3万元/㎡关口，至10月份有所回落但随后仍保持上升趋势。

TOP10房企股票

总体跑赢大市

与2017年年末的56.38万亿元相比，2018年A股总市值缩水至43.38万亿元。而2018年前10位房企，全年销售金额均超过2000亿元，其中碧桂园控股以7146亿元位居榜首。去年销售金额TOP10房企的股票，总体也跑赢大市。

部分房企成为逆势而上的大赢家（包括A股和H股上市房企）。

其中，中华企业以145.67%的市值增长率位列榜单第一，佳源国际控股、朗诗绿色集团、正荣地产、华润置地分列榜单的第二至第五名，它们的市值增长率均超过了40%。

另外，众安房产、银亿股份、海航基础、万达酒店发展、北辰实业等以超过50%的市值跌幅领跌。

楼市进入微利时代

但仍然鹤立鸡群

2018年12月24日，在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部提出了2019年工作总体要求和重点任务。

指出2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险，坚持因城施策政策。

分析认为，从过往国内的楼市和经济发展看，“稳”可以看做是在楼市、货币规模和经济环境三大维度中取得平衡点，以达到国内宏观经济的整体稳定。

展望未来一年的大市，专家们这样看：

中原地产项目部总经理黄韬讲到，业内预测股市有可能在近期有阶段性的波动，总体或会有所上涨，但幅度并不会太大。中国的地产市场则是多年来一直都有一定的需求与支持存在，楼市并不会出现大起大落。预测未来的楼市总体会处于稳定的状态，并且进入微利时代。但对于普通老百姓而言，房地产行业的前景相较于其它行业仍然处于“鹤立鸡群”的态势。

著名地产经济学家邓浩志认为：

1、2019年一季度或迎来各个城市调控放松大潮，调控时间较长，市场较为低迷的城市都会出台各自，适度的放松政策；

2、限价、限签、限售等政策将放松或退出的城市会持续增加（目前广州、中山等城市已经逐步放开）；而限购等核心政策将坚持；

3、地产税立房法工作继续推进，但2019年肯定不会通过，能有立法草案就非常不错了；

4、现房销售及取消预售制不会推开，因为2018年的实验并不成功；

5、或推出一批针对租赁市场的新规定、鼓励性政策等，以应对这个全新市场发展的需要。