文|文軒实验室

原中粮地产成都公司总经理熊启中因严重违纪被移送检方。

这是沉寂已久的中粮地产成都爆出的为数不多的消息。

中央巡视组给出的熊启中案的初步判断是，违反政治纪律，涉嫌侵吞公共财物及受贿。执掌中粮地产10年，弹指一挥间，熊启中如此收场，令人唏嘘。

熊启中65后生人，湖北鄂州人，大学毕业后，进入轻工业部规划设计院做土建，7年后离职，辗转于金融行业12年。2007年，42岁的熊启中加入中粮地产进入成都，时任中粮地产成都公司西南物流部总经理。

2012年，中粮地产成都公司总经理孙伊萍离职后，熊启中接任总经理一职。次年7月完成中粮地产成都公司首个大手笔收购，以7920元/平方米、58%的溢价率拿到成华区崔家店路52号地块，于年底收购成都硕泰丽都100%股权。

从2012年到2015年，是中粮地产成都发展最为迅速的3年，销售业绩排名前列，有着不错的品牌口碑。

从2014年成都楼市销售排行榜，中粮地产以19.36亿元的备案金额首次进入第20位。2015年，中粮地产官方数据披露其销售业绩突破33亿元，进入成都前十强。

然，随着越来越多的房企进入成都，中粮地产劣势开始暴露，行事保守，缺乏市场判断。搅局者的高举大打，让中粮措手不及。

与此同时，在2012年—2014年期间，中粮旗下专注商业地产的大悦城地产开始逐渐从中粮地产中分离出去。两个不同的板块，有着不同的管理者，甚至交叉管理，这让在实际业务的推进中越来越难以融合，利益分配越来越难，中粮的隐患就此埋下。

面对困局，熊启中也曾构想改变中粮落后于市场的局面，他曾在接受媒体采访时表示：“利用央企优势，中粮地产接下来几年会在成都有一个加速发展的过程，是真正的发力。中粮弯道超车的时候到了。”熊启中的策略是坚持的“中心城区、核心板块、主流地段”三大原则。

残酷的市场并没有给熊启中更多时间，中粮地产成都公司业绩持续下滑，被保利、中海、万科等公司远远甩在后面。与此同时，中粮地产负债率一路飙升，2014—2016年，其负债总额分别为356亿、458亿和500亿，资产负债率分别为76.88%、80.35%、81.56%。

在熊启中最后一任期，2016年4月22日的发布会上，熊启中表示成都中粮有8个项目同时操盘“一个大悦城+5条中粮悦街，将是中粮地产在2016年成都商业的重点表现。”

半个月后，熊启中被留党察看。至此，熊启中在行业视线消失了。然而，熊启中身后的中粮难题并没有消失。

 

业绩增速放缓，负债激增，中粮地产已经深陷双边魔咒。

过去这两年，在行业困难时期，央企地产合并潮涌，如保利地产合并中航地产，外界曾传闻过招商蛇口要收购中粮地产。但最终中粮选择了另一条路，将中粮地产和大悦城地产合并重组，既往通过大悦城地产的良好业绩拉伸地产板块。

目前房地产行业仍处于调控重压之下，销售增速普遍放缓。资金承压下，中粮地产通过重组交易，不仅有望解决同业竞争问题，还能够实现中粮地产的规模体量增大、信用增强，进一步改善债务情况。

重组完成后，中粮地产的规模扩大，债务结构将得到改善，资产负债率将从2017年底的85.64%降低至76.31%。另一方面，公司资产总额将从合并前的614.41亿元增厚至1468.11亿元；营收与利润规模也相应扩大，分别达到256.83亿元和30.89亿元。

为了迅速追赶行业步伐，中粮地产进一步加大拿地力度，据中粮地产财报显示，2018年上半年中粮地产拿地金额为33.7亿元，拿地面积为122.42万平方米。2017年全年，中粮地产通过公开市场招拍挂及股权收购，新增23个项目，计容建筑面积349.58万平方米，较2016年增348.47%，并首次进入武汉、重庆、厦门以及佛山等城市。

中粮置地西南区域公司亦在2017年-2018年一季度，通过公开市场及收购、合作开发，新项目超过9个，而不少项目位于城市核心区域，如桐梓林项目、武侯新城项目、大源项目、重庆中央公园项目、昆明螺蛳湾项目。中粮的目标是3年内的核心目标：签约金额突破百亿，同时确立区域市场商业品牌和中高端住宅品牌的领导者地位。

这样的目标在内外环境恶化的情况下，任重道远。

目前还无法获得中粮地产最新的年度财报，但其前三季度的业绩显示，1-9月，中粮地产实现营业收入78.71亿元，同比减少7.39%，归属于上市公司股东的净利润为9.08亿元，同比增长72.67%，基本每股收益为0.50元，同比增加72.41%，加权平均净资产收益率为12.96%，增加4.17个百分点。

在负债方面，截至2018年9月30日，中粮地产的一年内到期的非流动负债为34.98亿元，比上年度末减少55.04%，长期借款为199.52亿元，比上年度末增长64.10%。

中粮地产表示，一年内到期的非流动负债减少主要是本期一年内到期的长期借款减少所致，而长期借款的增加则是本期金融借款增加所致。

2018年11月，中粮地产成都公司将成都鸿悦49%股权以2.86亿元的价格受让上海景时成攀。完成一轮资本腾挪，对于即将公布的业绩报表，这是难得的增项。

好消息是，12月4日，中国证监会批复了中粮地产发行股份购买资产方案，中粮地产与大悦城地产整合实质审批环节正式完成，将进入后续交割与发行阶段。

中粮地产与大悦城地产的重组方案为中粮地产以发行股份方式收购大悦城地产64.18%的股份，并同时配套募资不超过24.26亿元。

中粮地产称，整合完成后，中粮地产将成为中粮集团唯一的房地产核心平台，两家公司将在运营效率、融资能力、品牌优势等方面均能够形成合力。重组后的中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台，以市场上少有的全业态地产公司的全新姿态，开启新阶段的发展。

对于中粮地产成都公司而言，如何在双轮驱动模式下突破，以及消弥熊启中后遗症有待观察。