文|观点地产网 钟凯

1月14日，惠誉发布中国房地产行业2019年信用展望。在报告中，惠誉评级认为，中国房地产行业2019年的展望为负面，评级轨迹总体呈稳定趋势，而评级分布权重更加偏向高收益率。

惠誉在报告中表示，市场情绪恶化将导致2019年住房销售出现温和下降。这主要是要受到销售量下滑的驱动，尤其是在无法维持过去几年市场规模的低线城市。惠誉预计，房价将基本保持稳定，特别是在依然存在刚性需求的一、二线城市。不过，低线城市可能面临负面的价格压力。

开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场。当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。

在企业策略方面，惠誉认为市场下滑对不同规模的房企造成的影响不同。对大型开发商，尤其是排名前 20 位的开发商而言，销售和土地储备补充仍将保持适度增长，但前提条件是杠杆不能高企，且有充足的流动性来支持土地储备增长。杠杆率较高的大型房企可能会继续专注于去杠杆，而仅补充与销售量相当规模的土地。

规模较小的公司（特别是评级为“B”级或以下的公司）应该会出现销售放缓，加之现有项目持续的开发支出需求，可能会使这些公司的流动性吃紧，资本耗尽，甚至可能被迫将现有项目卖给规模较大的房地产运营商来维持流动性，此举或将加速行业整合。需求下降应会导致房企通过降价来维持现金流，低线城市情况更是如此。

据观点地产新媒体统计，惠誉评级覆盖的国内房地产企业共有超过31家，其中1家评级为“B-”级，8家评级为“B”级，3家为“B+”级。

大型房企的资本基础更雄厚，土地储备质量更高，融资成本更低，因此将继续保持优势。惠誉预计，由于大型房企放缓增长战略，其评级将大致保持稳定。惠誉可能会对有能力持续去杠杆的开发商采取正面评级行动。

另外，在报告中惠誉将中国商业物业的展望水平定为“稳定”级别，认为2019 年中国商业物业的基本面不会出现变化。一、二线城市将继续经历购物中心高度饱和，只有位于主要人口中心黄金地段的成熟购物中心表现良好，与此同时，得益于饱和度较低，电子商业竞争不太激烈等因素，大型运营商在部分三线和四线城市的购物中心仍将迎来客流量增长。

一线城市的甲级写字楼租金将基本保持稳定，空置率仍保持在 15%以下。惠誉认为，由于空置率持续高于 25%且新供应不断涌入，二线及以下城市的写字楼资产将面临挑战。一线城市和部分二线城市的酒店入住率和房价将继续增长，而贸易中心开发商销售放缓的情况可能还会继续。