恍惚之间，2018年已然划上了句点，上海楼市不平凡的2018年也缓缓落下了帷幕，无论是房企还是购房者以及中介，在这片地产江湖里，都曾被卷入其中。

回望过去这一年，梳理重要事件与数据，看完之后，感叹这一年楼市生动演绎的火热转冰封的情境，楼市格局的转变，市场的波澜起伏都展现在了我们面前。

那么，这一年上海楼市的发展具有哪些特点？让我们来一起回顾下！

超200张预证7万+套房源  加速推盘认筹下跌

说起魔都的新房市场有这样一个形容词最贴切不过，如同过山车一般。

据克而瑞数据显示，2018年上海商品住宅共有830.93万方新增供应，对比2017年度涨幅高达118.77%，累计成交金额3406亿元，全年均价53435元/平方米，然而与之相对应的成交却未能同步上扬，年度涨幅不足4%。

来源：克而瑞上海

如图所示，以8月为分水岭，上海楼市呈现出冰火两重天的不同境遇。8月之前，房地产市场逐步升温，供应与成交齐涨；而8月之后，楼市境况急转直下。

据不完全统计，2018年上海摇号开盘的新房项目在上海东方公证处官网公示的约223个，超7万+套新房入市！虽然7、8月份供应量的加推，成交量呈复苏迹象，但紧接着的‘金九银十’不如预期，第四季度供应量再度回落，成交持续走低，特别是12月成交更是折腰，上海新房市场经历着难得一遇的寒冬。

还有一现象就是2018年上海项目多集中于外围区域，浦东、奉贤、松江、青浦等区域项目频出，而长宁区无一新盘入市，在上海这个寸土寸金的地方，市区的地是开发一块少一块，地块也将越发紧缺。

2018年下半年，“活下去”成为了房地产行业高频关键词，高供应量下，产品高度的同质化项目多起来，继而选择综合征被无限放大。另外购房者的观望情绪愈加浓厚，“房价还会下跌”、“房价还能怎么上涨难”“政策微调”等信号释放，随着形势变化，人们对于房价的纠结与无奈也体现的淋淋尽致，这所渲染的气氛也仍将持续。

在高严控的市场环境下，上海外围区域增速显著，外围和市区间的价差也渐缩小，市场逐步回归理性，性价比高的项目相对来说更容易被市场接受，这或也是认筹率两极分化的原因关键。

土拍底价拿地成“标配”   租赁用地扮主角

十三五期间，上海将新增供应租赁住房70万套，从这个目标来看，租赁住宅用地成为土拍市场主角，事实上，土拍市场上也是这样完美体现的。

据上海土地市场官网显示，2018年上海共成交69幅地块，34幅（含）住宅用地（27幅商品房用地，7幅商住综合用地），而其中就有35幅为租赁用地，未来至少提供3.5万套租赁住房。

自2017年上海启动新增租赁住房用地以来，至2018年底，累积成交62幅地块，少可以提供约5.5万套新增租赁住房。

2019年土拍市场开门就有6幅地块入市，土地面积共计20.87万平方米，共计22.6亿元，且用途皆是租赁住房，均以底价成交，溢价为0，这三家单位分别为上海张江（集团）有限公司、上海浦东发展（集团）有限公司、上海城投资产管理（集团）有限公司。目前，上海租赁地块逐步拓展分布近14个区，且浦东区地块数量数量最多。

另外，在成交的34幅住宅地块中，土地出让总金额854.3135亿元，宅地楼面均价26847元/㎡，全年无宅地流拍，其中6幅位于中环内，4幅位于中外环间，24幅位于外环外。

据中国指数研究院统计，2018年上海土地市场共计成交建筑面积1201万平方米，总出让金达1909亿元。此前，同策研究院监测数据显示，2018年1、5、6、10、11月出现土地成交全部零溢价情况，8、9两月分别仅有一幅地块溢价成交，住宅用地已成交几乎全部都是零溢价出让。

回顾2018年上海土拍市场这两个特点格外鲜明，一是，土地绝大部分是零溢价成交；二是，租赁住房用地供应大幅上扬。

除此之外，拿地以大型国企、央企与主流大型开发商为主力军，联合拿地的趋势也较多。

楼市走向愈发明朗或将呈“量平价稳”趋势

然对于上海大多数刚需人群来说，存在三个问题：买得起和买不起是房价问题以及一张房票的资格问题。

2018年上演着各种戏码，有人才争夺的政策、取消限售的吵闹、银行降低利率的妙招、维权的撕扯，有楼市松绑的谣言，有买房的纠结，有撑不下去的妥协等等。

而这一点在2018年也有改善，上海在限购、限贷、限价、限首这套“四限组合拳”下，调控政策持续高压，提升门槛企业限购措施促进楼市市场的健康发展；同时在人才引进争夺战中，上海也打了一手好牌，由于2016年3月上海限购期限由2年延长为5年，也就是说，当时被限购升级挡住的一大批人群，预计将在2019年3月逐渐获得购房资格，而这或也意味着3月上海或迎来一波购房小高潮。

企业限购 设限5年

2018年7月份颁布企业购房新政，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年等条件，企业购买的商品住房再次上市交易年限也从“满3年”提高至“满5年”。

清华北大可直接落户

2018年8月实施以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户的绿色通道政策。

有这样两个大的时代背景是不可忽视的，一是在“房住不炒”的定位下，调控仍将趋严；二是市场步入理性期，大幅波动现象将难现。

新年初始，一切想好看，随着时间的不段推移，楼市慢慢的出现了各种样的变化，从市场大背景来看，2019年的上海楼市或将呈“量平价稳”趋势，楼市的走向也将慢慢的明朗诚然可期！