文 | 西安土地

1月15日，大兴新区23.805亩商住用地（其中住宅15.959 亩，商服用地7.846亩，商住比1：2）举行现场拍卖会。由西安汇泓房地产开发有限公司底价竞得。值得一提的是，本来土地使用权人就是他，自己摘自己的地，自己给自己补偿呗。

成交信息：

起始价格：9421万元，竞买保证金：3000万元，最高限价：无，成交价格：9421万元，溢价率：0%，返还面积：住宅7565平米，拆迁补偿和村民过渡安置费：4201.74万元，建安工程费：7165.97万元。

若按照40%土地出让金折算：土地成本：23552.5万元，亩单价：989万元/亩，楼面地价：2753元/平米。

若按照补偿协议，这账就有点太离谱了，真实的土地获取价格至少比评估价989万元/亩要高。我们来试着算一下按照补偿土地价格，安置费用11367万元，返还面积7565平米，按照5000元/平米计算，成本3782.5万元，费用合计15149.5万元，再加上出让金9421万元，土地成本24570万元，算下来1032万元/亩，楼面地价2872元/平米。

这些都是根据公开资料研判算出来的，城改项目土地获取成本主要有两大块，前期安置补偿费用和土地出让金（起始地价/评估地价）的40%，土地出让金这块相对固定，前期补偿安置费用这块跟本就是一本糊涂账，只有实际参与的企业自己最明白。

地块信息：

地籍编号为LH9-11-256-5,位于丰盛路北侧，净用地面积17272.05平方米（折合25.908亩），此次出让面积为15869.72平方米（折合23.805亩）,与安置的1402.33平方米（折合2.103亩）的划拨用地设为共用宗。市规划局大兴新区分局出具了规划条件书，市规划局对该规划条件相关情况进行的补充说明，规划用地性质为居住，容积率5.39，建筑密度50.6%，绿地率16.9%。按建筑面积分摊，其中出让住宅用地为10639.13平方米（折合15.959 亩），出让商服用地为5230.59平方米（折合7.846亩），出让住宅用地使用年限为70年，出让商服用地使用年限为40年，设定为共用宗。

该宗地需按市政府棚改政策的相关规定，以住宅建筑面积5%配建公共性租赁性保障房。

经西安市国土资源局审定，该宗地拍卖起始价为9421万元。增价幅度300万元/次，竞买保证金为3000万元，按价高者得原则确定竞得人。根据土地转让补充协议，土地使用权人现在为西安汇泓房地产开发有限公司，其通过委托西安市国土资源局以公开出让的形式转让，转让条件：拆迁补偿和村民过渡安置费4201.74万元，建安工程费7165.97万元，无偿返还7565平米住宅面积用于村民安置

特别约定：

1、竞得人在大兴新区（土门地区）成立全资子公司，将土地登记至全资子公司名下，不视为转让。

2、本次挂牌不接受联合竞买。

3、竞得人向西安大兴新区管委会支付该宗地上拆迁补偿和村民过渡费用4201.74万元人民币;支付在建工程费用7165.97万元人民币；在本宗地内向甲方无偿返还安置建筑面积7565万平方米。