文|全球财说

2019年，一切会好吗？

 

流拍率创新高三四线城市突出

先来看看2018年。

数据显示，2018年全国土地流拍率创历史新高。全国范围全年共流拍土地1808块，相比去年的936块增长93.16%。

中国指数研究院数据显示，部分城市流拍现象突出。

以北京地区为例，2018年流拍7宗，流拍率达到10%。而2013年-2017年，北京宅地总流拍数量仅为6宗。

2018年12月，深圳市宝安区西乡铁岗地区地块因无企业报价而流拍，为深圳近十年来首次流拍的住宅用地。

值得注意的是，一线城市2018年共推出土地620块，而2017年推出土地640块。

数据显示，2018年，一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。三四线城市流拍数量远超一二线城市。

具体看，一线城市流拍土地建设用地面积合计88.08万平方米，起始价合计364.1亿元。

二线城市流拍土地建设用地面积合计2599.99万平方米，起始价合计1526.99亿元。

三四线城市流拍土地建设用地面积5849.87万平方米，起始价合计1712.98亿元。2018年，三四线城市推出土地20015块，2017年则推出土地17876块。

货币松弛亦难解楼市之困

2019年1月4日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，此次降准将释放资金约1.5万亿元，综合各种因素，净释放长期资金约8000亿元。

业内观点认为，从理论来讲，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。首先，降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；其次，降准将增加货币供给，会压低市场利率。

在资金面紧张，“去杠杆”背景下，房企融资成本上升以及融资渠道收窄，融资总额呈下降趋势，8月以来融资总额下降明显，而融资成本却快速上升。具体看来，2018年1-10月，40家上市房企融资总额5063.8亿元，相较于去年同期融资金额减少11.88%。

此外，股市下行，或进一步加剧房企资金紧张。

截止目前，不少规模房企股权质押比例已超过50%。然而当前股市持续快速下行，质押股票一旦跌至警戒线，房企因追加抵押物/现金，该现象致使资金压力进一步加大。

即便房地产政策2019年开始出现微调信号，但中央经济工作会议上再次强调“房住不炒”，各地楼市、地市料将继续保持稳定。

对房地产商来说，2019年，没有容易二字。

上市公司折价卖房不在少数

说到房产，还不得不提到近日一家上市公司上海三毛（600689. SH），业绩不佳，卖房“补血”，变相在这个特殊时期进入大家视野。

1月14日晚，上海三毛发布公告称，由于房地产交易市场不活跃，公司位于深圳两处住宅房产降价近200万后仍无人竞买，公司拟终止前述两项房产的挂牌事宜，该房产已经撤牌。

这两套房子，位于深圳市房价最贵的南山区，并且处于南山区的中心地段，两套房子的挂牌价格从1177.11万元两次下调挂牌价至评估价格980.93万元仍未能卖出，平均一套房子490万元。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，深圳2018年的二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌。2018年12月成交套数跌破4000套。

除此之外，折价卖房的公司不在少数。

1月5日，新华传媒（600825. SH）公告，公司全资子公司上海新华传媒连锁有限公司持有的位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产，将再次通过上海文化产权交易所挂牌出售，挂牌价格调整为1.68亿元，为首次挂牌价格1.87亿元的90%。降价幅度约为1900万元。在4个月前，新华传媒曾在上海文化产权交易所挂牌出售上述乐凯大厦房产，但最终流拍。

2018年12月3日，三变科技（002112. SZ）公告，按照原计划，三变科技拟在不低于评估价的基础上通过产权交易机构公开挂牌出售位于北京、上海、南宁、哈尔滨等9处房产。10月29日到11月26日，其中4处房产均征集到唯一意向受让方，并已签署《产权交易合同》，其余5处房产均未征集到受让方。公司决定5处房产终止挂牌，通过其他公开方式进行出售，成交价不低于评估价的90%。最新进展显示，去年底前述5处房产折让成交价后，位于北京和上海的3处房产已达成交易。

据不完全统计，2018年四季度已经有超过30家上市公司公告拟出售房产，较2017年同期明显增加。

为了冲业绩，不少上市公司都有在年底突击卖房的冲动。数据显示，截至2018年三季度末，A股3582家上市公司中有1696家上市公司持有投资性房产，占比47.57%，合计持有市值达1.1万亿元。

随着全国范围内房地产市场降温明显，上市公司卖房想卖个好价钱越来越难，折价处理、无人竞拍导致撤牌的案例越来越多。

（部分内容来源于第一财经、中国证券报、证券时报、新地产财经等）

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