文 | 居外资讯 Fern Wang

持续向好的二手房市场

根据日本房地产信息网（REINS）的数据，2018年12月，有2987个二手公寓在大东京上市，较上个月同比下降7.1%，较去年同期环比下降了0.8%。

2018年12月，大东京二手房平均销售价格为3380万日元，较上个月同比上涨2.5%，较去年同期环比上涨1.8%；每平方米售价52.41万日元，较上月同比上涨3.1%，较去年同期环比上涨0.9%。这是大东京二手房价格连续第72个月同比上涨。

2018年第四季度大东京二手房成交量超过1亿日元，较2017年同期环比增长3.6%。2018年全年销售额较2017年同比上涨15.6%，为有记录以来最高。

2002-2018年大东京二手房销售额走势

来源：REINS

原因在何

• 2012年开始实施的安倍经济，其中之一是持续宽松的货币政策：这引致日元贬值，出口增加，物价上涨，企业收入增长，员工收入增长——以上都直接刺激了劳动力和资本，导致生产力聚集，生产资料价值升高，房价因而受到提振。
• 据日本房产中心网（JPC）估计，2018年有超过3000万外国游客访问日本，这是日本历史上最高的数字，比2013年增加了三倍。迅速发展的旅游业不仅对经济有贡献，对房产市场也有积极的溢出效应，间接导致地价的整体上涨。
• 大东京二手房受到越来越多人关注的主要原因之一是价格水平。去年，在东京都市区，二手房每平方米均价约是新房价格的4%。东京市中心区域的新房价格更为高昂，并在持续上涨——比如，去年11月，在东京中心区域发售的全新公寓平均价格为123.7万日元/平方米，是2017年1月以来的第二高位，致使新公寓合约比例仅为47.1%（数值为70%时说明市场比较健康）。中产阶级买家越来越无法负担新建公寓。价格看起来更合理的二手房市场存在更多的潜在买家，极低的融资成本更是加剧了需求。
• 与新公寓相比，二手房有更多的价位可供选择。
• 比之于过去，日本人对改造自己的房产表现出浓厚的兴趣，这正在影响他们对购买二手房的看法，购买“旧“房产的屈辱感正在消退。此外，日本银行越来越愿意向翻新房屋的房主提供贷款。

现在有投资的必要吗？

日本房地产网（resources.realestate.co.jp）认为，大东京平均土地价格将持续上涨，并在奥运会前达到顶峰。在最近的NLI研究所调查中，113名行业专家中有45%表示东京土地价格“已达到顶峰”，但有32%的人预测地价仍有上涨空间。有一个阵营认为奥运效应有限——他们指出，计划在东京主要枢纽（例如涩谷、虎之门、Shinagay）进行的大规模城市再开发项目，即使在奥运会结束后也将继续，许多地区价格上涨与2020年的奥运会没有直接关系。

在野村房地产城市网最近的一项调查中，有58.8%的受访者认为“现在是买房的好时机”，并“很快就会购买”，这一数字与去年同期的57.8%相比有所增长。不管怎么说，奥运效应，以及赌场经济等，确实使得投资气氛转好，海外投资者重燃对日本楼市继续升值的预期。此外，东京奥运会确定以后，大东京工匠的人工费及材料费上涨，因此新建房的价格也在上涨，二手房售价势必会被拉升。

如果历史可被看作参照，那么2019年10月消费税上调将极大地影响到今年的房地产销售。尽管购买二手房不需要缴纳日本消费税，但是代理费用和装修费用会被高税率影响到。房产需求将在新税率正式适用的前6个月至1年的时间里飙升，待售房产数量和房价或将上涨——日本房地产网认为，如果这一判断无误，2019年4月之前将是购买日本二手房的最佳时间。

对许多东京二手房的潜在买家来说，除却售价，查看旧房屋时面临的另一个重大问题是估算翻新的潜在成本。最近修订了新的《房地产交易法》，要求代理商向潜为潜在买家调查和披露有关住宅结构完整性和避震情况的信息。

尽管如此，有些人仍然认为代理商披露的信息不会给买家带来足够的安慰，因为他们很清楚代理商在交易中的利益冲突。

参考来源：REINS、JPC、环域居、日本房地产网

排版：KYRA WANG