昨日（1月23日），两宗位于高新中和片区合计达405.8亩的土地，被成都高新陆肖轨道城市发展有限公司（成都轨道地产集团）底价拿下。这两宗开发用途涵盖商业、住宅及商服设施的土地正位于此前成都公布的TOD计划建设站点陆肖站附近。

这或许意味着，历经一系列顶层设计和规划筹备后，成都首宗TOD建设用地的出让将成都TOD综合开发带入了落地建设进程。

从香港九龙站TOD窥见成都TOD蓝图

2018年以前，对于成都人来说，TOD是一个完全陌生的名词。但在国内及国外的部分城市，如香港、东京、大阪、新加坡、哥本哈根、多伦多等城市，已经有了很多的成功案例。

那么，啥是TOD ？  

T   transit——城市公共交通

O   oriented——充当导向作用

D   development——城市建设与开发

TOD是以公共交通为导向的城市发展模式，并非大多数人所单纯理解的以交通枢纽为核心的城市综合体。

它以轨道交通站点为中心，以400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产、生活、生态高度和谐统一。TOD具备更高效的城市融合功能，对于改变城市发展格局、优化城市空间形态、提升城市消费能级、缓解“大城市病”具有重要作用。

香港九龙站以枢纽站为中心的高度复合·集聚型开发的TOD模式，或许能给成都人一个更具象更贴近的畅想TOD的案例。

1998年，香港西九龙填海区承担港铁机场快线及东涌线交通枢纽的九龙站正式投入运营，早期由于远离市中心及周边欠缺大型设施，客量一直偏低。这个时候，九龙站仅仅是一个单纯的交通站点。

如今的香港九龙站，以港铁开发的车站综合体为区域核心，综合体采用三维的立体化城市设计，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座。巨大的通勤人流穿梭往来，繁忙却有序，演绎着这片填海新城的活力……

TOD以香港九龙站为核心，200米以内以酒店、写字楼、商场为主，并配有少量的开放空间，200-500米内规划以高密度住宅和休憩空间为主。就在这个TOD站点，商业、酒店、写字楼、住宅、幼儿园、公交换乘系统、城市公园等齐备，吸引了港铁公司联同九龙仓集团、恒隆地产、永泰控股和新鸿基地产的进驻开发。

TOD多功能复合高密度的特性在香港九龙站表现明显：5809 个住宅、72472 m2服务式住宅、231778m2写字楼、82750m2购物中心、5400 个停车位聚集在这13.54公顷土地上。

图片来源：《第一太平戴维斯TOD专项研究报告》

如前文所述，TOD是以公共交通为导向的城市发展模式，因此公共交通在TOD当中扮演着十分关键的地位。九龙站以港铁开发的车站综合体为区域核心，综合体采用三维的立体化城市设计，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座，不同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匿在大楼底下，不影响城市界面的连续性，减少噪音和污染。 

图片来源：《第一太平戴维斯TOD专项研究报告》

因整个项目功能划分更为复杂，加强每个个体之间的联系在整个TOD的设计中会有充分的考虑，200米内的建筑通过平台公园联系，200-500米以内通过人行天桥联系，互通有无。

直观来看，传统城市发展模式以横向摊大饼方式进行开发，而TOD则基于城市公共交通，进行纵向开发。第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级董事罗元均认为，“TOD开发模式将开启重塑成都地理经济新纪元，缓解交通拥挤，降低城市能源消耗，促进城市的可持续发展。”

实践TOD模式有难度  效益需看中长期

如是看来，TOD开发模式对城市合理有序的发展是百利无害的。但要推进实施兑现TOD综合建设，是一项宏伟且需要时间的大工程。

据悉，成都在2017年便已经提出并计划打造50个TOD 项目。2018年开始，TOD综合开发紧锣密鼓地落实：

2018年4月，50个TOD项目分成4批次对外进行一体化设计招标；

2018年4月7日，首批7个TOD项目的设计招标公告出炉；

2018年5月，成都轨道集团与香港铁路有限公司签署“成都市轨道交通TOD项目合作协议”，港铁的成功案例将为成都大力建设TOD模式提供丰富的经验；

2018年10月，成都轨道集团发布《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》，将在180个基地、站点（车辆基地75个、轨道站点105个）内实施该项规划，并在前四期轨交建设规划涉及的区（市）县中，各选一个站点作为首批示范项目。此次将涉及13个区（市）县的13个示范项目；

2018年11月底，招标工作告一段落，成都50个TOD项目计划浮出水面；  

2018年12月8日，成都市规划局发布了陆肖站TOD一体化城市设计的控规修改方案公告，对梓州大道、成自泸快速路、聚宝沱河、应龙路围合的1771亩土地进行整体控规调整，涉及规划拟修改内容包括区域用地性质及兼容性、规划指标、建筑高度、地上、下空间四大板块；

2019年1月23日，两宗位于高新中和片区合计达405.8亩的土地，被成都高新陆肖轨道城市发展有限公司（成都轨道地产集团）底价拿下，成都首宗TOD建设用地的出让将成都TOD综合开发带入了落地建设进程。

梳理成都推进TOD综合建设进程发现，TOD是一个规模大、专业性高、极具复杂性的开发模式，个中将以政府为顶层设计指引，集合了开发商各方主体参与。

刚成交的高新陆肖站两宗土地的拿地主体为成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司，由成都轨道地产集团有限公司及成都高新投资集团有限公司共同参股。而成都轨道地产集团有限公司为成都轨道交通集团有限公司下属全资子公司，主要负责成都轨道集团交通场站综合开发、资产经营管理和地铁接口管理等业务。

这两宗土地在土地出让要求中也明确了对拿地主体的苛刻要求：

1、意向竞买人或意向竞买人的实际控制人须具备6条及以上地铁线网建设和运营管理经验，且已建成并投入运营的地铁线网里程不得少于200公里；

2、竞得人须无偿配建公厕，建成后，其占用范围内的土地连同建构筑物无偿移交给成都高新区管委会指定的接收部门；

3、施工过程中应满足轨道交通运营单位的管理要求；

4、全装修成品住宅比例80%。

因此，高新陆肖站两宗土地最终的竞得者可以说毫无悬念。

图片来源：天眼查

无独有偶，今年5月成都轨道地产集团与香港铁路有限公司（以下简称港铁）签署“成都市轨道交通TOD项目合作协议”，将为成都建设TOD模式提供丰富的经验。

参考香港九龙站的操盘模式，成都轨道地产集团有限公司相当于港铁的角色，将作为政府和市场的桥梁，由港铁明确定位及商业原则，进行全程监管协调，将轨道与物业统一规划，选择开发商，享有土地增值收益，并承担交通建设及运营成本。

“后期，开发商将以招拍挂拿地的方式（或可能附带条件）参与到TOD模式建设中来，支付全部或部分地价，承担开发建设费用，并分享TOD物业开发收益。”罗元均告知，“但是，TOD建设和运营时间算起来，没有5-6年，想见到成效其实难度还是比较大，香港九龙兑现TOD的价值差不多用了10年时间。”

的确，TOD模式的兑现是一项巨大的工程，成效需看中长期，作为成都首个亮相的TOD项目，第一太平戴维斯也深度参与了该项目的顾问服务，他们研究国内外多个案例发现，TOD开发进程中存在诸多难点。“开发TOD的难点除了兑现周期较长，还在于轨交公司、政府及开发商间的平衡难度，其次，空间叠加之下，TOD强调科学人性化的空间设计和土地高效率利用，不同技术工程协调配合难度增加，且在各种业态叠加之下，业态争抢高效的空间，空间上合理布局不同业态、促进业态之间的协同与融合难度也是很大的。”罗元均说。

尽管成都TOD开发进程面临诸多挑战，在短短一年时间里，我们看到成都推进节奏的有条不紊和信心魄力。

陆肖站作为成都第一个TOD项目，首宗TOD开发用地已经成交，有消息称，项目甚至争取春节前开工。2019年，将会是成都TOD蓝图正式进入投入开发建设的又一个新起点……

特别鸣谢：《第一太平戴维斯TOD专项研究报告》所提供资料