加拿大房地产市场在近几年出现了各种突发情况，有预料之中的，也有意料之外的。赫芬顿邮报近期整理了10张图表，清晰描绘了由于最低利率和价格上涨所导致的楼市现状。

在多年的楼市繁荣之后，如今加拿大住房市场正处于转折期。利率上升和严格的抵押贷款新规则，让许多明朗的投资选择隔空消失。好在这个国家的就业增长强劲，工资稳步上升。这意味着，哪怕如今房地产陷入低迷，但未来经济走向仍会让房地产投资者充满信心。

楼市未来将嘲哪个方向发展？没人能预测。但有一件事很清楚：经过多年不合理的增长，加拿大房地产市场在价格和抵押贷款等方面充满混乱。

现状1：相比于收入增长，房地产价格增长不算过快

该图表使用了“经济学人”杂志的数据，显示了过去四十年加拿大房价与收入的比率。考虑到平均收入，尽管房价不断上涨，但涨幅也没那么夸张。通常来讲，利率才是改变购房者可负担能力的根本因素，这就是为什么不断上升的利率应该成为加拿大政策制定者的主要关注点。

现状2：公寓建设达到历史最高水平

加拿大的公寓建设处于创纪录的高位，对于一些专家而言，这仿佛是一种房价要下跌的警告。当然，也有一部分人不同意这种说法，毕竟我们需要考虑到加拿大的人口增长突然加速。与此同时，单户住宅（如别墅和联排别墅）的建设却处于倾销状态，部分原因是多伦多周围的独立住宅建筑几乎完全崩溃。所以，无论你喜欢与否，公寓投资或许是买家不能回避的话题。

现状3：年轻家庭反而更喜欢独立屋

我们常说年轻人喜欢住公寓，然后年长后则买别墅。然而事实却正好相反。在去年对“年轻城市家庭”进行的一项调查中，苏富比国际地产加拿大公司发现，如果钱不成问题，该集团中有83％的受访者更愿意住独立住宅。只有百分之五的人会选择住在公寓里。实际上，加拿大独立式住宅的价格比以往任何时候都低得多，但有43％的人已放弃拥有独立式房屋。

现状4：温哥华房价远高出加拿大平均水平

这个现状与第一条截然相反。虽然加拿大人的平均工资在稳步增长，但不代表一位收入在平均水准的工作者可以在温哥华保证有一套房产。近年来，在温哥华买一套平均价格的房子已很难达到“平均”。根据国家银行金融公司的估计，现在需要238,000加币的年收入，才有资格获得温哥华平均房价20％的常规抵押贷款。另外，尽管温哥华地产市场放缓，但价格仍然很高，现在利率上升和新的抵押贷款“压力测试”进一步推高了购房所需的收入门槛。

 

现状5：温哥华房价标价远远高于其实际价值

加拿大皇家银行的这张图表显示，温哥华的房屋所有权成本，占其收入的比例是有史以来最高的。独立式住宅（图中顶线）的成本远远超过以往任何历史先例。但公寓成本（图中底线）则并不在正常的历史范围之外。

现状6：温哥华地产市场目前处于世界最糟糕的阶段

温哥华曾经在世界热门房地产市场排名中占据主导地位，但那段日子已成为历史。全球房地产代理商莱坊（Knight Frank）最近的房地产指数将温哥华评为43个世界城市中的最低点，这意味着温哥华地产投资被极度看衰。

 

现状7：没有足够的新居民来支撑温哥华楼市

看到这里你一定会问，为什么温哥华的地产市场走到了如今境遇？人口变化带来了不小冲击力。该地区的购房者群体，尤其是年轻人的财富增长速度远远低于历史常态。再加上上述公寓建设速度，以及不合理的房价，温哥华地产市场趋于冰点也就不难理解了。看起来，温哥华住房市场想要回暖，可能要等上相当一段时间。

现状8：多伦多的情况要可控得多

不可否认，多伦多的住房市场处于不平衡的低迷状态，地产市场上部分地区出现下滑（比如独立式住宅），而其他部分则表现强劲（比如公寓）。但专家们表示，不要指望房价大幅下跌，因为该市的成年人口正在加速增长，今年的人口增长量接近15年来的高点。因此虽然目前多伦多处于在抵押贷款压力测试和利率上升的时代，但靠着强大的人口增长，未来上涨也不是没有可能。

 

现状9：抵押贷款增长处于历史低位

那些抵押贷款压力测试对房贷产生了极大影响。但无论在经济衰退或者繁荣时期，抵押贷款对加拿大贷款人的影响逐年上升。去年，这一增长率降至20世纪90年代以来的最低水平。

 

现状10：投资公寓经常亏钱

不得不承认，如今投资公寓已成为加拿大人全国的“业余消遣活动”，但由于价格不断变化，没人能预测房地产投资是否会保证盈利。CIBC和Urbanation去年的一项研究发现，2017年，在多伦多公寓中有44％将以低于拥有成本的方式出租（假设抵押贷款减少20％）。CMHC查看了蒙特利尔市中心的高层公寓大楼，他们发现75％的公寓也是如此。如果转售价值上升，投资者仍可以获利。但房价已经停止上涨。在此现状之下，房地产买家不得不小心一些。