书店或理发店会让土地实现“最佳用途”吗？某些企业主可能会这么认为。但如果该书店所处的地段可以开发公寓，地产公司的评估或许会告诉你否定答案。

从杂货店到酒吧，这些小型的社区企业可能会忙个一整天，不用为流量发愁。但如果它们是设立在温哥华这片土地上，即便不愁流量，小企业也未必能长久的生存下去，其盈利甚至不足以支付不断上涨的房产税。

近来，大温哥华地区的土地价值飙升，一些企业已经被迫开始变卖土地资产。因为地价上涨时，税收也跟着增加了。小型企业受到的打击特别严重，标准的三网租赁（triple-net leases）要求他们支付价格不菲的物业税。

本地户外商店3 Vets与West End的DoverArms酒吧就是案例，两者在2017年关闭。这些被迫离场的小型企业很难回归。他们面对的是拥有资金雄厚的银行资本，同时还得和连锁店及写字楼等物业形态竞争。但社区生态影响着人们的生活体验，当高昂的租金和税赋赶走小企业后，民众们不乐意了。温哥华评估房产所用的“最高和最佳使用”这套逻辑，被批判为忽视了小企业的社区利益。

温哥华的地产市场为什么发展成了这样？社区和小型商业景观的活力如何保持下去？温哥华媒体The Tyee 采访了一位在地产评估部门工作了17年的资深人士David Nishi-Beckingham，他目前是AEC Property Tax的BC运营总监。他的回答或许能提供一些有益观点。

提问：为什么小企业会签署三网租约？

David Nishi-Beckingham：这几乎是不列颠哥伦比亚省和商业房地产界的行规。购买和投资商业地产的整个过程是租户支付所有费用，房东从投资中获得可观回报。许多小企业通常不了解三网租赁的意义，直到他们在运营一年后拿到税单才意识到。他们可能已经在一个地方呆了几年，并习惯了正常的税收增加。但是当物业税突然增加时，这可能会对他们的业务带来毁灭性的打击。

提问：BC省根据“最高和最佳使用”对财产征税，这究竟是什么意思？

David Nishi-Beckingham：一旦物业被投放到市场，“最高和最佳使用”就是一个很典型的评估方法。今天，许多房产都根据其转型潜力进行评估。比如，Dairyland最近以2.09亿加币的价格出售了他们在Burnaby的一处物业，并转型成为一处工厂建筑。然而，这种转型这会影响该地段附近其它物业价格。地价可能因此攀升，使得Dairyland的这片土地变为一个巨大的混合用途的物业。

提问：因此，由于较旧的低密度物业有可能被新的更高密度的项目取代，这是否意味着他们必须支付更多的税？

David Nishi-Beckingham：这将取决于该城市对哪种发展感兴趣。通常，官方社区计划将允许这些房产的密度更高。有些人认为，土地价值会增加，因此原始土地价值高于现有建筑物。目前房地产价值的快速上涨导致许多房产必须支付相当高的房产税。

提问：“最高和最佳使用”的税收方法是否总是会迫使小型企业重新开发？

David Nishi-Beckingham：从历史上看，没有太多大面积的地产转型事件。它只会在物业价值大幅增加时，才真正影响业务。这个理论背后的逻辑是，通过评估方法将鼓励某地区的发展，因为如果开发商空置手中物业，等着地价攀升，他需要缴纳更多的税费。另外，如果租户不能支付高税，物业转型则是发展的必然结果。但转型开发也意味着这个城市的小企业或在未来被挖空。

提问：我们已经看到该市的许多加油站以前所未有的天文价格出售。这是否意味着他们要支付大量的房产税，因为他们坐拥着有巨大转型潜力的土地？

David Nishi-Beckingham：是的，一个典型的例子是Burrard和Davie的Esso。他们在该土地上支付的税金大约为每年492,000加币。他们不得不出售大量天然气来支付房产税。

提问：假设一栋单层建筑中的书店搬进了一座高楼大厦里。商店会支付更低的租金吗？

David Nishi-Beckingham：新建筑的租金很可能会更高，但是，旧建筑所要支付的税款将要高得多。我们在温哥华看过一些例子，老式建筑的税费可能是租金的三到四倍。对于书店来说，你必须卖掉很多书来交税。如果经过物业评估，书店所处的地价上涨，那么它最终需要缴纳的资金就比以前要高许多。我们常常看到的情况是，经过重新评估的土地上没有任何租户，因为没有人能交得起这笔税费。

提问：城市可以提供哪些解决方案？

David Nishi-Beckingham：温哥华市过去一直在逐步改变土地价值，它可以采取在三年里逐步增加税费的方式。比如，第一年增长三分之一，第二年增加三分之二，这样能给租户一些时间来适应税费的大幅增加。

目前，该市仅对土地价值增长过大的物业施行土地平均化，比如地价上涨超过36％的物业可以享受这项政策。同时，城市还可以降低商业税率。温哥华是商业税率和住宅税率比率最大的城市之一。在加拿大，商业税与居民税的平均比率为2.91比1。在BC，它是2.64。在温哥华市，它目前是4.4对1。

提问：如果什么也没做，会发生什么？

David Nishi-Beckingham：我们可能会发现商业空间变得空置。正是那些创造生活品质的企业让温哥华变得与众不同，所有这些有趣的小地方都可以去看看。如果他们不能负担租金和税费，那么生活在周边的居民不得不失去它们。