海南3.1万亩闲置住宅用地将面临转型的命运。

1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江在海南省六届人大二次会议记者会上表示，海南目前有3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于商品住宅开发。

对于这些存量用地，一方面鼓励和引导转型用于以旅游业、现代服务业以及高新技术产业为主导，符合自贸区(港)发展定位的产业项目；另一方面要建立退出机制，将位于生态保护红线范围内和开发边界外等区域的存量商品住宅用地调出建设用地范围。

据了解，海南将依法出台增加容积率、调整土地使用年限、退还土地差价、降低商业或办公等经营性房地产项目预售门槛等优惠政策和将存量商品住宅用地与其他用途的建设用地进行置换的方式，鼓励和引导土地使用权人将存量商品住宅改变用途用于产业项目建设。

同时支持土地转让盘活，鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设。政府也将依法按市场评估价值对存量商品住宅用地有偿收回，促进存量商品住宅用地依法退出。

此外，对原经海南省人民政府或市县人民政府同意配套商品住宅用地的历史遗留问题，海南也将尊重历史、实事求是，将其纳入规划和用地计划管理，积极引导土地使用权人依法取得配套用地后，转型用于发展住宅项目以外的产业项目。

在一头是自贸区的政策红利、一头是毫不放松的房地产市场调控的海南市场，开发商的2018年过得并不如意，据统计，2018年海南省固定资产投资比上年下降12.5%。其中，房地产开发投资下降16.5%，全省房屋销售面积1432.25万平方米，同比下降37.5%；房屋销售额2083亿元，同比下降23.2%。

实际上，开发商已经在顺应政策拿产业用地，此前，海南市场人士向界面新闻表示，“企业现在跟着政策走，不拿那么多住宅用地，改拿产业用地，而且还会有一些补贴。”

2018年，海南住宅和商服用地成交减少，工业及其他类用地占比已经达到了65%。

目前海南房企的土地储备中，恒大、碧桂园和融创这几家的土地储备位居前三，不过具体到此次住宅用地调整上，对这几家其实并不会造成太大影响。

有海南市场人士向界面新闻表示：“这些地基本是列入生态红线，属于处理遗留问题，另外就是之前开发商已经与政府协商好做产业项目，但配套土地因为政策原因不能供应，这次通过转变土地性质也得以解决，对于大型房企来说，该建项目还是正常建设。”

不过，从趋势上看，遏制房价和发展产业将是海南两条持久道路，2019年，海南将因地制宜发展旅游、商业等产业地产，大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，并积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

尽管斩断对房地产的依赖会让海南的经济数据出现下滑，不过对此，海南锦城房地产咨询策划有限公司负责人王路则表示：“去年4月24日，省政府关于422限购通报会上已经明确表达了存量商品住宅用地引导转型的态度，不用再问海南政府财政是否扛不扛得住，海南是否会放开限购。现在的海南自贸区是超越传统省级管控体制和架构的。自贸区不是地方政府，是接近于中央直属特别行政区，否则以海南现状，壮士不是断腕，壮士是高位截瘫。2019年，海南的房地产模式会有别于大陆传统城市，也有别于雄安模式，拭目以待。”