纵观去年楼市调控，“住房不炒”下市场看似凉凉，“金九银十”不再、地产商哀鸿遍野、高喊“活下去”，那么“房住不炒”大背景下，2018年全国各城市的楼市真实情况是怎样的？

上海易居房地产研究院28日发布的最新一期《中国百城房价报告》显示，在易居研究院监测的100个城市数据中，纵观全年，2018年新建商品住宅成交均价为12800元/平方米，较2017年的11541元/平方米上涨了11%。

实际的统计结果显示，整个2018年，房价看起来并没有回落的趋势，我们的房价还是涨了。

2018年房价攀升

百城新房成交均价同比上涨 11%

报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为2018年新建商品住宅成交均价为12800元/平方米，较2017年的11541元/平方米上涨了11%。

2018 年 12 月100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。当前房价继续上涨，相比11月份13297元上涨了85元/平方米。

△百城新建商品住宅成交价（来源：CRIC、易居研究院）

观察历史数据，当前 100 城房价在连续 12 个月超过 1.2 万元均价水平的情况下，9 月份首次进入 1.3 万元的水平，10-12 月份房价继续上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：尽管10月份以来，一二线楼市成交降温，多地新房成交均价仍然处于上升通道，这和当前各地预售证管控放松有关，部分高价楼盘正密集入市，成交结构因素拉升了成交均价水平，全国很多地方的成交价格不断攀升。

一线城市房价增幅反弹最明显

三、四线城市连续十个月环比上涨

报告显示，截至2018 年 12 月，100 个城市新建商品住宅中，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为 9.2%、11.4%和 6.0%。

从三类城市同比增幅曲线走势可得知，一线城市同比增幅最高点出现在 2016 年9 月，这恰是“930 新政”出台的时候，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：观察 2018 年数据，一线城市同比增幅曲线反弹最明显，而二线城市收窄态势最明显。

△百城一二三四线城市新建商品住宅成交价同比示意图（来源：CRIC、易居研究院）

受一线城市房价降温的影响，到了 2017 年下半年，二线城市、三四线城市也呈现了降温的态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。

对此类价格进行区间划分，其中一线城市 4 万元以上均价水平持续了 21 个月，二线城市 1.4 万元以上均价水平持续了 3 个月，三四线城市 1 万元以上均价水平则持续了 17 个月。

而到了 2018 年下半年由于国家对“住房不炒”的严格管控，房价则呈现了小幅反弹的态势，三四线城市在连续 10 个月环比上涨的基础上，12 月份首次出现止涨的现象。

宜昌等三四线城市房价上涨最快

上海为房价最高城市

2018 年 12 月，100 个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为 46485、14240 和 10885 元/平方米。

其中，在100 个城市中，房价最高的城市为上海，达到 58055 元/平方米，房价最低的城市则为荆门，为 4969 元/平方米。

另外，统计显示，目前房价突破两万元的城市共有 11 个，包括上海、深圳、北京、厦门、三亚、杭州、福州、南京、广州、宁波、珠海和苏州。

△百城新建商品住宅均价top10的城市（来源：CRIC、易居研究院）

值得注意的是，一线城市在 2018 年 1 月房价创下了新高，即为 42607 元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势，到了 2018 年下半年房价则呈现了小幅反弹的态势。而三四线城市在连续 10 个月环比上涨的基础上，12 月份首次出现止涨的现象。

其中，2018 年 12 月，100 个城市中，包括宜昌、日照和广州等城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了 43%、39%和 36%。

三四线城市火爆房价如此上涨的情况，纠其原因离不开一二线热点城市的限购限贷限售政策，导致开发商投资向三、四线城市外溢。

加之，根据国务院的工作安排，自2015年开始，全国开展的棚户区改造工程，三四线城市属于棚改的重点区域，棚改货币化能带来了大量的商品住宅库存面积，大量的棚改资金能进入到商品房市场，楼市销售火爆，从而带动三四线城市房价上涨。

趋势判断：2019 年上半年以价换量现象仍继续

2018 年房价总体上保持上涨态势，但这主要和成交结构的因素有关。尤其是到了下半年，各地高价楼盘的预售证管控力度相对小，进而带来了房价的上涨的态势。而截至年关，三四线城市终结了此前持续上涨的过热态势，当前房价是有所降温的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：2019 年上半年新房的供应规模比较多，而市场交易短期看也难以反弹。房企为应对现金流压力，部分房企在项目营销上会使出卖家“讨好”买家的花式促销，在一定程度上也使得房企依然会坚持以价换量的策略。

综合来看，2019年各项楼市调控政策仍将以稳为主，同时也会强调因城施策的政策结构优化。未来，随着政策优化推进，部分热点城市房价将延续稳定调整态势，三四线城市房价上行也会得到有效遏制，房价有望进一步趋稳。

附注：

100 个城市按一、二、三四线城市划分如下。

• 4 个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。

• 32 个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

• 64 个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。