译 | 好望观察 卡拉

编者按：本文原载于Africa.com，好望观察经授权编译发布。原文作者Reuben Kimani，Username投资公司的CEO，原标题《Infrastructural Growth Is Steering The Growth Of The Real Estate Sector In 2018》。

2018-2019财年，肯尼亚国家预算分配最大的项目是基础设施建设，资金总额达到1129.9亿肯尼亚先令（注：下称“肯先令”，1129.9亿肯先令约合人民币77亿元），交通运输预算为904.2亿肯先令，能源领域预算为598.9亿肯先令。总的来说，占政府总预算38.99%的金额将用于各项发展性事务。

这是对经济增长的巨大支持，并将吸引私营房地产部门在靠近城市中心的地区开辟投资机会。这些地区此前由于基础设施的匮乏，导致潜在投资者多持观望态度，推迟其开发计划以待相关基建配套的完善。

在众多围绕“经济型住房议程”的讨论中，基础设施建设水平的提高被认为是改善地区环境的关键因素，而房地产行业的繁荣则以此为前提。所谓基础设施，泛指社会或企业运行过程中所依赖的物理的组织结构和设施，比如建筑物，道路和电力供应等。

2014年，城市土地学会（Urban Land Institute）进行的一项调查研究表明，基础设施是推动房地产开发的首要因素。调查结果涵盖了公共和私营部门，无论在哪个国家，在确定房地产投资位置时，周边环境的基础设施配套水平都被列为首要考察因素。同样的道理，在肯尼亚，投资者也会优先考虑即将进行基础设施开发和建设的地区。

2018年8月13日，副总统在Kimuka购物中心公布了“Ngong-Ewaso Kedong-Suswa”公路计划，该公路将升级为沥青标准。这条70公里长的公路获得了40亿肯先令的预算拨款，工程为期24个月。

这将导致恩贡（Ngong）地区的物业价格进一步上涨，投资该地区的人将很快获益。因此，建议在周边基础设施建设完善起来之前，在物业价格尚可承受之时提早投资一个地区。一旦基础设施计划展开，价格就会应声飞涨。

在恩贡的案例中，4月份的县域土地价格报告显示，恩贡镇2017年末平均土地价格为1890万肯先令每英亩，而2012年末的价格仅为1030万肯先令每英亩，其中2017年增幅达到12.9%，创下近几年最高的年度增幅。

恩贡镇吸引了中产阶级，这一阶层的人群正从首都内罗毕的噪音、污染、拥堵以及土地价格飙升中撤离，并热衷于投资卡加多（Kajiado）县那些负担得起的宁静地区，该镇的大部分居民都是往内罗毕方向通勤的上班族。

这一地区的兴起有众多有利条件，首先是商业与住宅项目的综合开发；其次，附近的采石场提供了丰富的石材以开展基础设施建设；最后，恩贡镇地区丰富的地下水资源也足以保障未来的城市供水。

我们还关注奈瓦沙（Naivasha）等地区，从内罗毕到奈瓦沙的120公里SGR标准轨铁路2A期工程已经在建设中，针对该铁路沿线地区土地价格的投机已经开始。这些地区包括Mai Mahiu，隆戈诺特（Longonot）以及奈瓦沙。

除此之外，今年4月，议会还通过了34亿肯先令的拨款，用于兴建大型工业园区以及人称“奈瓦沙无水港”的综合货运物流集散交易中心。届时，园区产出的成品可以通过2A期SGR标准轨铁路快速通向市场。这对于今年所有投资奈瓦沙的投资者来说都是利好。

由此我们看到以下几个要点：

1.基础设施薄弱已导致潜在投资者推迟其开发计划。

2.基础设施完善是能够创造有利环境的关键因素，将激活城市中心的周边区域。

3.在任何国家，决定投资房地产时，当地基础设施建设水平是首要考虑因素。

4.在其基础设施建设发力增长之前预先投资该地区是相对便宜的，因为一旦其周边配套日渐成熟与完善，该地区的物业将受到追捧，价格也往往变得难以承受。

总之，肯尼亚基础设施建设的增长趋势，无论在县域还是整个国家层面都是显而易见的。一方面，这些工程项目的资金得到了落实；另一方面，选举之后国家经济的稳定也提供了良好的环境。

投资者应当通过对国家及县域政府未来基建项目规划的分析，寻找出即将获得高速发展的地区。值得信赖的房地产公司也正积极开展调查研究，告知客户即将进行的基础设施建设项目，并围绕这些地区提供价格合理的物业。这将使每个投资者都能够分享高速发展地区物业升值的红利。

还是老生常谈，一旦基础设施项目完成，该地区的房产价格将无法承受，现在是抓住机会的最佳时刻。

（编者注：文中数据译自原文，仅供参考。按照2018年11月9日汇率，1人民币约合15肯尼亚先令。）