文|桑明强

四十而不惑。四十岁，是一个日影西斜的年纪，也是一个悉数世事、了悟自身的岁数。对于刚刚过完40岁生日的中国楼市来说，对酒当歌，楼市几何？谈古论今，不解泡沫之风情。

01 

1979年1月，邓小平访美。在与卡特总统进行友好、坦诚会谈的同时，也深入了解到彼时的美国建筑业和住宅业的相关情况——“虽通货膨胀严重、经济下行但仍比中国情况好得多（美国的GDP总量为2.63万亿美元，而中国GDP仅为美国零头的1/4）”，而这一切大都基于凯恩斯理论地盛行。美国总统罗斯福曾高度赞扬并支持该理论称：“面对这样一个经济专制，美国的公民只能求助于有组织的政府权力…在现代文明中，政府对公民负有某些义不容辞的责任，其中包括保护家庭和豪宅，建立一种机会均等的体制。”

反观当时的中国——“人多、地少、百废待兴”，亟需一个高爆发、深潜力的产业来刺激内需，进而拉动经济增长。显而易见，这一重担非楼市莫属。山雨欲来风满楼，1980年1月《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，引起了理论界和地产实际工作者关于住宅属性、房租等问题的激烈研讨，缘由此文明确指出“住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。”三个月后，邓小平推出若干有关推进我国住房商品化的指导性意见，即“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”。同年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。接着经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，并对外资企业用地征收土地使用费。此举也正式拉开了住房制度改革的序幕，1980年也被定义为中国房地产的元年。

一年后，中国第一家房屋开发公司“中房集团”成立，而其掌舵人孟晓苏原本是中南海一名官员。值得一提得是，他还有着另一重身份——“一名经济学博士”，白天卖房晚上创作是他的日常，并且先后撰写和主编了10本房地产业书籍，发表了逾180篇论文。凭着敏锐的嗅觉和形成的强大的理论体系支持，他赶上了这趟房地产改革的快车，成为了第一个吃螃蟹的人。

1982年国务院正式在四个城市进行售房试点。而深圳特区作为一个改革先行者也于当年开始正式征收土地使用费。但有一个大的担忧一直萦绕在当时人们的脑海中——“拥有私人财产在文革时是极其避讳的一件事，而当时距离文革结束仅仅才过了6年时间。”而这个焦虑所带来的直接体现便是大多数人期盼单位免费分房、房地产业的规模很小，处于萌芽阶段。

为了解除这个担忧，1983年2月份，中国人民银行负责人在《经济日报》上表示：“国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。”紧接着，邓老于1984年也充分肯定了房地产行业的意义，此举也让人们吃下一颗定心丸。与此同时，国务院正式批准试点城市实行“公有住房补贴出售”，这也标志着属于地产的“黄金10年”正式来临。1985年1月份，全国住房租金改革领导小组成立，同年6月，《中华人民共和国土地管理法》的颁布则昭示着土地管理工作正式纳入依法管理的轨道当中。过了不到7个月，国务院就召开城镇住房制度改革问题座谈会并在会议中决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。

1987年对于中国房地产来说，是极其重要意义的一年。那一年，改革先锋军深圳进行了首次土地公开拍卖。星星之火，必起燎原之势，这如同催化剂一般加速全国房地产的发展，那一年也是中国房地产将步伐迈进商业化海洋的时间点。但，大海往往是暗流涌动、危机四伏的，地产商业化所带来的则是伴泡沫的黯然滋生。

02

1988年，国家对土地的宽松政策被一个人敏锐的嗅觉所捕捉。于是乎，他将自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心更名，同年11月，该公司以2000万元的价格拍下地王，而这个人便是万科的“精神代表”——王石。也是在这一年，海南获批成立海南省，接踵而至则是大批的人去宝岛淘金，其中就有潘石屹、冯仑和易小迪。

我们先来看一组数据：1988年海南房地产平均价格为1350元/平米，1991年微微上涨了50元/平米，但到了1992年，请记住这个时间点（邓老第二次南巡、市场经济确立、房地产开始迅猛发展），房价一举“大跃进”——“达到了5000元/平米”，当时广为流传着的一句话：“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”在这个大环境下，自上而下都彻底迷失了自己——“政府批地赚着钱乐呵呵、银行放贷攫取利息笑嘻嘻、开发商疯狂盖楼喜笑颜开、群众在羊群效应中也高估了自己。”接着在93年的上半年，地产价格登顶珠峰——“7500元／平米”。但，这注定是一场哈定悲剧。

好在中央察觉到了地产泡沫膨胀得越来越大。于是乎，一纸令下“提高利率，严控信贷，限时收回违规资金。”达摩克利斯之剑终究还是刺向了这个泡沫，这也是中国地产的首个调控政策。泡沫炸裂之下，直接导致了海口的1.3W地产公司存活率为5%，链式反应所带来的是800亿坏账和开发商大逃亡，多数银行也随之崩塌——“海南发展银行，也成为我国银行史上第一家倒闭的银行。”曾经的淘金圣地俨然成为烂尾楼的墓地。到了1995年，房价连续阴跌，房子库存化加剧，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米，相当于上海徐汇区的面积总量。

96年的房地产行业，已陷入巨额亏损的死水潭之中。为了缓解这个问题，国家又提出要让住宅建设成为新的经济增长点和消费点，住宅建设取代了商品房，房地产行业似乎又迎来了新的转机，而各项措施的落实，也让中国经济暂时性成功地软着陆。请务必记住，这只是暂时性的。

灾难的到来，往往是无法预计的，而且丝毫不留情面。在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家市场操控之下，亚洲金融危机于1997年爆发，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产行业再一次的陷入低谷、濒临崩溃。

03

97金融风暴之后的年份注定是一个不平凡的一年。那一年，楼市开始进入自愈和调整期；与此同时，政府于开始投身于救市，国务院颁布划时代的23号文——《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》并宣布终止坚持了近半个世纪的福利分房制度，即：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；也是那一年，中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，货币政策驶向宽松的航道标志着中国正式踏入商品房的时代，这也是中国房地产去库存的开端。

在当时只需要首付2成甚至0首付就可以进行购房，这一举动又再一次吊足了大众的胃口，购房需求瞬间爆发——“市面上的现房被中高产阶层一扫而光、好不热闹”，随之而来的是中国房地产开始进入高速增长期，住房抵押贷款的盛行也为如今的税收政策、楼市泡沫、买房者以及业主之间的“四方博弈”埋下了浓墨重彩的一笔。

值得玩味的是，在98之后的两年中，也都定在当年的2月份分别发布了两件大事：1.中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新兴概念开始在中国的诺曼底登陆；2.建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上正式宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”另外，政府也终于对房企上市松了口，房企们（天鸿宝业、天房发展、金融街等）也纷纷找到了扩张所亟需的资本，接踵借壳上市。至此，一个旧的时代已随风而逝，新的时代到来了。

04

千禧年刚刚过去，楼市供需的天平开始出现失衡。在这年第一季度北京的房价涨幅就高达97.3%，面对如此情境，留给政府唯一的选择便是全面整顿房地产。唯一值得宽慰的是，2001年的10月10号，克林顿总统签署对华永久正常贸易关系议案。在紧接着的2002年首发调控之“217号文”，分别从土地供应、住房结构以及市场整顿等方面进行宏观调控，但市场对此的反应却颇为冷淡——“北京的房价依旧保持增长，其他地区的涨幅微微减小。”

2003年的非典全面爆发对中国经济影响严重，RGDP（经济增长率）下滑到6.7%，全国房产成交量呈现直线下降趋势、几近归零，这是来自于社会与经济领域的双重考验。出于对保RGDP的考虑以及在全国地产商的强烈抗议下，住建部紧急发布了“18号文”，与之前在6月央行印发的“121号文”截然相反，该文明确将严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款以及个人住房贷等，首次推出了二套房提高首付以及利率上浮等概念，并将鼓励房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长以及保持经济持续增长的重要渠道。“121号文”如同冰块一般给楼市紧急降了温：上涨势头得到遏制、楼市全面降价。也是在这一年，孙宏斌在中城年会上叫板王石：“顺驰今年销售额要达到40亿，2004年的目标是100亿，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）”。也是这一年，第一次明确房地产是支柱产业。

在房地产被确定为“一个产业而不是一个行业”之后，2004年同比涨幅达到14.4%，紧接的着就是国家宏观调控，主要集中于收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。也是这一年，王石的预言“顺驰马上会很难受”成真，只因“宏观收闸”，孙宏斌“哑巴吃黄连，有苦说不出”。1年后，迫于舆论方面的压力国务院推出“国八条”，其主要内容要求各地政府要提起重视，房价控制不好要追责，在保证中低价位、中小户型的供应的同时，也要建设廉租房。但并没有产生任何实质性作用，同年市场涨幅达到12%，国八条随着楼市的上涨被淹没于江海之中。因为没有触及到改革之内核，次年推出的国六条的效果也和国八条大抵一般——“当年房价上涨6%”。

在08金融海啸爆发的前一年，国内楼市其实已经泛起了圈圈涟漪。2017年《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发，明确指出对于贷款的二套房的首付要不低于4成，利率为基准利率的1.1倍，严格控制银行开发贷，项目资本金不达到35%不给放贷，这也直接浇灭了楼市的熊熊烈火。最直观的体现就是北上广深四大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象，房地产交易量价齐跌。这一年，孙宏斌无奈之下将其投注心血的顺驰低价易主。

05

危机还是来了，不同的是，这一次金融危机风暴比97年刮得更猛。中国房地产在美国次贷危机所引发的金融危机彻底跌入谷底——“成交量腰斩”，到了下半年房地产市场销售量萎缩，部分地区房价跌幅逾一半，一时间媒体唱衰之风盛行。为了拯救楼市，政府出台了著名的“四万亿计划”，虽硬生生把楼市从漩涡中拉了出来，也进一步将“四方博弈”暗暗升级。

海啸过后，一切又恢复了平静，4万亿的加注让09的楼市又呈现欣欣向荣之景——“销售毛利率、净利率、销售规模都大幅度提升”，由此观之，楼市是具有周期性的。这一年，破百亿的房企达到了空前的20家。同年12月以及次年的1月和2月，“国四条”、“国十一条”以及“国十条”相继出台，继续延续着对房地产的宽松态度，楼市发展暂且稳步推进。2011年二套首付提高，伴随着“新国八条”公布——“二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍”。值得一提的是，上海和重庆作为试点城市开始正式实施房产税。但，一线城市房价仍在上涨。紧接着，楼市正式进入冻市期——“全国房价保持稳定”。这种状态一直保持到2015年底，冻市期所带来的则是库存的大量堆积。于是乎“去库存”于15年底如火如荼开展起来，房价也随之翻了一番。

面对炒房客的肆意破坏市场环境，国家层面于2016年提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位，并于国庆前夕再度出手——“限购限贷，限售限价”。4万亿的副作用于此时开始初步体现出来，对于楼市，眼下目的只有一个也仅有这一个期望“可以涨，但别涨得太快”，毕竟很难再超发货币，再来一次4万亿救市。

2017年3月17日，新政的实施让一线城市传统房地产开发模式沦为强弩之末，“去商品化”趋势逐渐凸显。在刚刚过去没有风口的2018，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调，总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。着眼于当下最重要的便是解决四个矛盾：其一是当前部分地方相关机构存在的财政压力与经济可持续发展的矛盾；其二是城市协调稳定发展与振兴乡村战略之间的矛盾；其三是商品房开发建设与公租房、保障房之间供需不平衡的矛盾；其四是持续整治楼市乱象与及时推出房产税之间利益障碍的矛盾。

至于今年楼市几何？我预测一、二线城市将继续保持走稳态势、而三四五线楼市我认为宜居不宜投资。楼市所承担的历史使命已然快到尽头，中国GDP总量也高居世界第二。人生代代无穷已，楼市周期只相似。国家需要一个新的支柱产业来分担楼市的压力，至于中国楼市的未来何如？我只望“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。这，便足矣。