文|戚颖璞 来源：上观新闻

1月和2月是传统的楼市淡季，今年的上海却有所不同。解放日报·上观新闻记者综合多家机构数据发现，今年1月份，上海二手住宅成交套数为1.65万套，环比上升7.44%，同比上升41.53%。从成交面积来看，环比上升7.1%，同比上升38.14%。

“淡季成交不淡”意味着什么？

中心城区二手房成交量突出

上海二手房指数办公室相关负责人表示，今年1月上海二手住宅成交量连续第三个月上升。传统淡季下成交上升显示出市场的稳健走势。

中心城区表现尤为突出。从成交量来看，中心城区1月份成交量5370余套，环比上升15.49%，表现好于近郊和远郊区域。在上海二手房指数办公室统计的130个板块中，中心城区在成交量前十排行榜中占到3席。

在中心城区，套均成交50平方米以内小区达到54个，但热门小区中学区房比例下降，低预算、投资性、初次购房类需求比例上升。从成交案例看，200万元至250万元价格段的内环内、内中环间房源最受欢迎，如成交领先的控江三村、工农三村、密云小区、曹杨五村。

在中心城区外的刚需集聚区也是市场成交热点所在。比如闵行浦江镇、浦东三林和奉贤南桥新城。尤其是浦江镇，区域内聚集大量动迁房和商品房，不仅可以满足预算不多的刚需客，一些高品质的商品房小区也能满足改善需求。这些区域成交价格主力段集中在每平方米价格3万至3.5万元。

总体来看，本轮需求释放以入手中心城区为主，改善客、置换客需求表现活跃，带动市场成交延续向上。

淡季不淡与降价促销相关

1月二手房成交量趋热之余，价格下跌现象日益凸出。

作为反映上海二手房房价变化情况的重要指标，上海二手房指数今年1月仅3885点，比2018年12月下降9点，环比下降0.28%，降幅扩大0.13个百分点。若时间轴拉长，可以发现：上海二手房指数环比下降连续达十四个月，同比下降2.42%。

家住闵行的叶先生去年底在中介机构挂牌了一套价值660万元的房子，降价近40万元后才得以在今年1月份卖出。

从全市层面来看，二手房降价是普遍现象。今年1月，价格下跌板块数量增多，全市130个板块价格走势，63.85%下跌，20%持平，16.15%上涨。其中，中心城区价格下跌幅度小于新兴城区。中心城区总体价格下跌0.23%，环比扩大0.12%。

上海二手房指数办公室认为，淡季成交不淡的原因有二。一方面由于降价促销，价格连续下跌达到部分购房者心理底线，开始出手。此外，春节也是一大因素。不少意向客提前落实购房及相关手续问题，使得年初成交量得以上行。

楼市“小阳春”能否到来

有1月份二手房成交量趋暖作为铺垫，春节后小阳春行情，是否值得期待？

今年2月正值春节假期前后，二手房成交量或有回落。在春节期间，二手房市场早早进入“假期模式”，一些门店甚至提前3、4天歇业。假日期间客户不多，多以价格咨询为主，个别店虽有带看，不过主要为了解市场行情和挂牌房源情况。

上海二手房指数办公室相关负责人认为，2月市场正处春节长假，在节假因素的影响之下，成交量回落当属情理之中。中心城区量价向好的积极变化或向全市蔓延，一旦购房信心累积并爆发，价格行情转向也并不意外。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从以往惯例来看，节后市场会逐渐恢复正常，投放也会逐步增加为小阳春行情做铺垫。而且目前离开3月份有半个月时间，有充分时间来准备，今年小阳春行情值得期待。3月二手房市场虽有可能回温，但不足以支撑价格大幅反弹，还是有震荡夯实底部的过程。对于价格，交易双方还有博弈过程。

从政策环境来看，楼市总体预期稳定。今年的上海两会和市住房城乡建设管理工作会议，相继透露出楼市调控政策不会松的信号。上海今年将着力保持房地产市场平稳健康发展，稳市场、稳房价、稳预期，保持调控政策的连续性和稳定性。