“花开花谢，四季轮回，有涨有跌，市场常态，仅此而已。”

香港，这个仅次于伦敦和纽约的全球第三大金融中心，贵到畸形的房价是对市场最直接的反映。

供不应求，加上看好香港楼市的外地资金涌入，香港的房地产市场经历了15年的繁荣。

随着2018年7月寒风刮来，恐慌情绪席卷香港楼市，市场担忧不断影响人们入市的意欲。“是否会重演1997年金融风暴的‘断崖式’下跌？”成了无数人心中萦绕不散的担忧。

新年伊始，香港楼市的看空情绪逐渐缓解。2月15日，香港相关财务数据显示，1月，反映投资者入市情况的住宅15%从价印花税宗数，按月上升72%，反映外地买家及以公司名义购入住宅物业的买家印花税宗数，按月增加近46%，两个数据为三个月来最多。

但是，即便楼市出现回暖的迹象，市场对香港楼市的态度依旧谨慎。

市场强心针

刚开年，香港楼市悄然有些回暖的迹象。2月15日，香港税务局发表相关财务数据显示，1月，反映投资者入市情况的住宅15%从价印花税宗数按月上升72%，为三个月来最多。

印花税宗数上升，意味着香港1月楼市交易量上升。与此同时，反映外地买家及以公司名义购入住宅物业的买家印花税宗数，同样显著上升，按月增加近46%，为三个月来最多。

观点地产新媒体了解到，买家印花税是香港向非香港永久居民买家（包括公司买家）征收，税率为15%，是香港政府为抑制楼市过热出台的税收政策之一。

通过征收买家印花税，可以在一定程度上抑制境外的投资需求。这也意味着，来自境外的买家，需要付出更多的资金在港置业。

此外，还存在额外印花税和双倍印花税。额外印花税，是香港政府，通过对买入物业不足三年便沽出的人士，按持货时间长短额外加征的印花税，目的是通过大幅增加短期买卖物业的交易成本，遏抑短期炒卖。而双倍印花税则是对已持有一套物业的人士，再买入物业的从价印花税倍增，遏抑买楼的投资需求。

事实上，去年12月开始，楼市跌幅已经有收窄的迹象。1月31日，香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据显示，2018年12月，香港私人住宅楼价指数为358.4，环比下跌2.39%，跌幅较去年11月的3.16%收窄。

从7月香港楼市进入调整以来，尽管楼价已经连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。但由于上半年楼市畅旺，全年楼价仍然上升1.62%。

市场活跃度上升，是否会迎来香港楼市新一轮的上涨周期？莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文在接受观点地产新媒体采访时称，现在香港楼市仍在调整期，2019年香港交易和投资量还比较低，市场依旧将由一手主导，全年一、二手料成交约5.8万-6万宗。

在他看来，短期香港住宅会受到政策及外围经济政治的影响，2019年全年楼价将下调10%，二手房及“纳米楼”等超小型单位因为“抗跌能力”较差、下跌最多会达到15%。

话锋一转，他随即称，以现时情况，看不到有任何重大因素会令楼价在短期内大幅下滑。“就算楼价下跌10-20%，也不会对香港整体楼市及银行体系产生重大影响。”

复苏的香港楼市

将时间倒拨回2018下半年，那场寒潮来的猝不及防。香港土地注册处数据显示，从2018年7月开始，香港住宅市场数十个月来首次出现下滑，环比下降9.3%。其中，2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

彼时，市场的悲观情绪不断被“断崖式下跌”“同比腰斩”等类似词汇调动。数月来，备受煎熬的不仅仅是开发商和中介，长期被高房价麻痹的置业者同样恐慌。

恐慌在于面对未知。因为谁也无法判断，这是否真正进入了房价的下行周期，谁更无法打包票，这轮周期何时结束。

“房屋早就成为香港人资产的重要组成部分之一了”，有业内人士指出，香港的楼价不管是暴涨还是暴跌，都会引起恐慌。

进入2019年，随着中美关系缓和及股市回暖，被压抑的刚性需求被逐步释放。1月20日，新鸿基土瓜湾Downtown 38项目共推出155个单位，三小时内全部沽清，套现超过10亿港元；信和置业大埔白石角逸珑湾8近期推售228个单位，项目已累计收到超过900个订单，超额认购近3倍。

不止于此，不少开发商也在加快推货节奏。观点地产新媒体了解到，合景泰富及龙湖合作发展的香港启德第1K区1号住宅地盘已于上月申请预售楼花同意书，预计年中推出。该项目共提供667个单位，当中包括一房至四房，主打两至三房单位。

合景泰富总经理（香港及海外项目）苏维文还提及，集团与龙光合作发展的鸭脷洲利南道豪宅项目最快也将在3月申请预售，预料提供约300个单位。

“量升价不升”是林浩文对香港近期小阳春的看法。在他看来，农历年后开发商会积极推盘，采取不同的策略。“在新界及一些供应比较多的地区，开发商会采取‘货如轮转’的形式出售，定价会比较低。在港岛区等未来供应少的传统豪宅区，开发商会相对‘惜售’或‘改卖为租’。”

不难发现的是，除了加快推货，开发商也没有放弃在土地端的竞逐。近一月来，新鸿基就已斥资175亿港元拿下启德和大埔两宗宅地，土地面积合计超过47万平方呎。

“价格最终还是回到供需层面。香港住宅需求很大，供应量很有限，政府填海也是20年以后的事。”上述业内人士对香港楼市有比较乐观的预计，在他看来，楼价真的要有像1997年那样的金融危机才有可能腰斩。

但是，尽管近期楼市成交有所反弹，投资者入市信心明显增强，业界还是有不少谨慎的声音。原来多预计2019年至少会下跌10%，目前多认为全年降幅会缩减至5%至8%。