随着北上广等一线城市先后出台政策推动房屋租赁市场规范和发展，近三年市场对于长租公寓的关注度明显提升。长租公寓又被称作白领公寓、青年公寓，是近几年来房地产三级市场上的一个新兴“热词”。

伴随房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人选择租房，家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐，市场前景广阔。

V领地青年社区作为上海排名第一的集中式长租公寓，扮演着重要的角色。为了更好地了解行业，深度剖析租户，分析市场与租户需求，为租赁人群带来更优质精准的产品。于2018年正式成立了“微领地研究院”，以一个专业的独立研究机构身份，定期对国内长租公寓市场的大量监测、实地调研和深入分析，并结合V领地青年社区的五万租户大数据进行分析，定期发布行业报告。也在今天重磅推出了“25的N次方2018-2019长租公寓白皮书”

报告显示，从2016年第三季度到2018年第三季度，白领收入平均增长率为8%，而一线城市白领租金占整体收入的25%甚至更多，北京和上海白领可承受的租金在3000元左右。

有意思的是，超一线城市里，女性租房的租金普遍比男性要高，女性消费力撑起租房世界的半边天。

据统计，城市里的青年租客多数是刚毕业或者毕业2-3年的社会新人类，虽然月薪不算太高，有51%的人在租房时偏爱一居室，带独立卫生间的房型。当然，如果公寓配备了健身器材，那就是他们的终极租房理想。

房型上，青年租客偏爱loft复式房型，其次是高低架子床，最后才是大平层，而且地理位置是找房时的重中之重。

V领地青年社区是集中式大体量社区的运营商。2015年起，V领地开始筹建集中式公寓，为年轻人提供便捷、舒适、安全、好玩的范社区空间，目前，上海、北京和杭州三地共有40个项目，总房量达到两万套，已为5万余名年轻人提供服务。

以V领地青年社区为例，首创“大社区”、“小房间+大客厅”的模式备受好评。“大社区”模式可以为租户提供社区化的生活配套服务，包括便利店、健身房、停车场等，最大限度满足租户的租后生活需求，“小房间+大客厅”指的是小面积单人居住的户型，加上大面积的公共空间，这样可以兼顾了居住的私密与生活品质的要求。

然而，2018年，长租公寓出现很多社会性问题，抬高租金、甲醛污染、租金贷等负面事件接连爆发，使得这个行业还没完全扎根，就碰到了很多困难。再加上资本的欢呼入场又迅猛抽身，部分在运营上只图“短钱、热钱、快钱”的长租企业生命垂危。

当大家还在忙于盈利模式时，V领地青年社区却实现了2018年所有单店项目全部盈利，且排入胡润研究院近日发布的《2018胡润大中华区独角兽指数》榜单。

榜单结合资本市场独角兽定义筛选出有外部融资且估值超十亿美金的优秀企业，数据截止日期为2018年12月31日，V领地青年社区成为榜单中最具潜力的新晋独角兽，位列长租公寓第一。

日前，记者走访了这家在上海本地起家的长租公寓品牌，并采访V领地CEO周君强。周君强拥有十年律师经历，多年基金投资和公司管理经验，2015年开始创办V领地青年社区。

V领地为何能在在长租公寓发展的“寒冬”中，实现了所有单店项目全部盈利？周君强用“精、特、稳”来概括盈利的三大绝招。

1、精准的市场定位

首先，V领地青年社区的定位主要是一线城市的青年客群。

就像开头报告中所显示的那样，这类租客的工作年限不长，社会经验不足导致他们收入不算高，但对生活品质又有一定的追求，希望能有独立的生活空间，能接受的租房价位在2000-4000元/月。

V领地开发的高性价比公寓就是为了解决青年租客的住房痛点，周君强强调：“目前，年轻人追求高品质的生活方式，买房子不是毕业后做的第一件事情，同时，这也是急需满足的客群。”

放眼全国，短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展，其他城市仍然需要2-3年的培育期。

所以，V领地青年社区首先选择深耕上海市场，历经3年多的发展，V领地在上海开业房量达18000余间，占据上海品牌连锁公寓的半壁江山，更是全国第一家在单城市开业房量过万的集中式公寓品牌。

2、稳定的“造血”功能

其次，为了留住年轻人这个客群，V领地青年社区专注于开发“小房间+大客厅”的社区产品，小房间是设计建筑面积25㎡左右的单间小户型。这样的产品可以获得稳定的出租率和超出市场水平的租金坪效表现（租金坪效就是每坪的面积可以产出多少营业额）。

举个例子，新静安片区，V领地项目单平米日租金乘以出租率是3.6-5.3元/平方/日，而周边长租公寓则只有3.2-4.1元/平方/日，V领地比周边竞品高出了29%。

此外，V领地根据租客的需求，向租客提供长租、短租或日租的长短租模式。租客可以根据自身需求，跟V领地签订不同租期长度的合同。

比如说到了年底，租客因为职业的变动等不确定因素，会适当缩短租期。那么V领地会提供短租合同，但是短租的价格比长租模式贵一些。

还有一种情况是刚毕业入职的青年租客，他们在公司试用期时，选择短租模式，试用期结束后被公司录用了，则可以再跟V领地签长租合同，V领地也相应地把之前短租模式的月租金金额降低，变成长租模式的月租金金额。

这样的做法，既便利了租客，V领地又能提高房屋出租率和单间房间的利润。

据了解，2018年，V领地青年社区的单房利润比去年同比提高10%以上，单平米EBITDA（扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利）平均达到1.8元/天，所有的成熟期门店均实现盈利、全年出租率达到93%。

3、独特的社区模式

最后，V领地深耕上海市场，进行高密度布点，1000间以上的单点就有10家，从而形成集群效率。

这样的做法有两个优势。

一是可以提高成交率。比如说浦东新区金桥有三个社区，这三个社区有多种房型，这样租客可以选择的房源种类变多了，价位也有所不同。租客则有更大几率跟V领地签租赁合同，房屋出租率就提高了。

二是降低管理成本。如果是分散布局，一个社区至少需要一名管理人员，但密集布局后，一个管理人可以掌管一整个片区2-3家社区，人力成本就减少了。

周君强还说：“鉴于年轻人流动性大，工作不稳定的情况，V领地还推出内部流动的机制。如果租客想要搬到上海的另一个地方，但因为目前所租住的房子合同还没到期，她/他可以选择另一个片区的V领地社区。这样租客就能避免支付违约金，我们也能保证续租率。目前，V领地有15%－20%的租客会选择不同的社区间搬家，总体入住率是93%。”

2019年是长租公寓行业逐渐规范的一年，已经掌握运营和盈利模式的企业将继续优化，前进。而盲目扩张，不注重盈利的公司可能会面临淘汰出局，或者被并购的局面。

据悉，V领地青年社区将继续开源节流、踏实运营，全面实现公司盈利。目前，V领地估值已达70亿，现已完成2亿美元A轮融资，获得近50个签约项目，总房量20000间，累积已为5万余名年轻人提供服务，2020年还将独立上市，当之无愧成为榜单中最具潜力的新晋独角兽。

图片：品牌提供