“人口”的重要性在房地产行业“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架内显而易见。也正因此，在当前严调控时期，某个城市放宽人才准入的政策总会引来房地产行业内的躁动。如今人口流动、城镇化还能给房地产行业带来多大的机遇，杨现领给出了这样的回答。

2月16日，在中国发展研究基金会与澎湃新闻共同举办的“中国发展高层论坛热点前瞻沙龙”上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领以“‘以人塑城 以城富人’——中国城镇化未来趋势探讨”为题，立足中国城镇化和房地产产业的实际发展现状，探讨了城镇化进程、城市格局、房地产和国民财富之间的关联，并对城镇化与房地产的协调发展路径，新型城镇化下房地产政策的优化方向提出见解。

杨现领认为2019-2030年是房地产的一个关键时段，也是我国城镇化的最后一波房地产增量红利时期。贝壳研究院相关数据显示，中国城镇化率预计2019年达到60%，2030年达到70%，2017年的城镇化率为58.5%。也就是说，在未来十年，中国城镇化率约有10%的上升空间，对应城镇新增人口约2亿。

持续的人口流入必然影响到房地产市场，将新增人口对应到住房需求上，杨现领表示，保守估计对应的住房需求是70-80亿平方米，合下来每年有7亿-8亿平方米的住房新增需求。

2亿新增人口对每个城市房地产市场的影响并不均等，贝壳研究院相关数据显示，其中，43.4%将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群，其次长江中游、成渝和中原城市群流入比例合计为22.3%。

具体到城市看，联合国人口预测数据显示，在2018-2030年人口增量前20的城市中，上海人口增量高达729万稳居第一；重庆以481万增量位居第二，超过北京466万人口增量；广州、苏州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200万以上人口增量。

杨现领认为，三大顶级城市群里人口增长最快的是北京、上海和深圳这些中心城市辐射范围内的周边城市。而中原城市群、成渝城市群的人口增量主要集中在中心城市，即长江经济带的合肥、武汉、成都、重庆、南京、西安、郑州等城市。

与人口增量相对应，房地产市场呈现出往北京、上海和深圳中心城市辐射范围内的周边城市，和合肥、武汉、郑州等中心城市分层发展的趋势。

需要注意的是，当前中国城镇化中人口城镇化和土地城镇化并不完全协同发展。杨现领认为，近年来出现的大量“空城”、“鬼城”，正反映了土地城镇化明显快于人口城镇化的问题。据贝壳研究院数据显示，1981-2016年，中国城镇人口增长了3.9倍，而建成区面积增长了7.3倍。同时，我国人均建成区面积从不到0.4平方公里/万人，增长到接近0.7平方公里/万人。

为了充分释放城镇化活力，促进房地产业的健康持续发展，杨现领从房地产开发模式和调控政策端两方面提出建议。

在开发模式方面，杨现领认为TOD（交通导向）、HOD（居住导向）和EOD（生态导向）是未来的指引，要多种开发模式并举。应以TOD（交通导向）模式为空间指引，形成城市和产业的基本空间格局；以HOD（居住导向）模式为配套指引，形成房地产综合产品体系；以EOD（生态导向）模式为质量指引，增强城市和房地产业的可持续性。

在行业政策端，杨现领认为调控要从人口-住房政策联动方向出发，从政策管制向政策引导过渡。具体看，比如调节城镇人口空间分配，打开需求层级；以居住权为核心打通市场壁垒；用好户籍调控，确立户籍向居住证制度转变路径等。

另外，杨现领还对当前房地产政策形势进行了预测，他表示，政策会调整，但不会出现方向性的放松，调整的底线即房住不炒是不会改变的。