文|信托圈

去年说要销售2000亿元的黄其森，最近估计没少犯难。

闽系地产商泰禾集团以传承中式人文底蕴和现代建筑的大气开创了中国别墅院落精装的先河，其建造的泰禾院子盛名远播，沿袭传统坊巷格局，彰显皇族世家的气派，早已成为高端精品住宅的典范。

2012年7月，泰禾推出12栋墅王产品，单价近20万/平米，每栋墅王产品总价3亿之余，一度刷新了北京最贵豪宅的记录……

2015第六届《亚洲10大超级豪宅》排行榜中，北京泰禾·中国院子排名第二。

不过，随着房企进入深度调控周期，顶级豪宅泰禾院子也无法坚持下去了。

泰禾院子全面降价

近日，据信托君消息，北京孙河板块的北京院子二期开始大酬宾——230m平的叠院，1100万起……这可是离望京就15分钟车程的传统号豪宅区呀！2015年160平的叠院都卖7、800万，合着均价都快回到4年前了。

不止北京，多地泰禾院子降价促销，广州独院别墅实用250-300平，365万\套起；

事实上，对长期关注泰禾院子的富豪们来说，泰禾院子降价的消息并不突然。

2018年9月，网爆合肥泰禾院子从20000元降价至15000元，一期业主愤怒维权。

2018年12月，文一泰禾·合肥院子推出特价洋房，单价一口气直降约1.02万/，总价从大概需要798万降至392万左右！

2019年1月，泰禾厦门红树湾院子打出“新春特惠，新品首付15万起”的促销价……

涨价疯狂，降价更疯狂！疯狂上涨乱花迷人眼的势头消失，随之而来的是同样疯狂的担忧与不安，当年的上涨有多很，现在的悲观就有多甚。

谁都知道，降价也是房地产商最不愿意使出的促销手段，因为买涨杀跌降价会一般只会引起更深的观望和恐慌。不过当限售、限贷、限价、限购继续坚挺时，资金链之困、债务到期的房地产商也不得不采取这一手段回笼资金。

债台高筑，2000亿小目标腰斩

公开资料显示，截至2018年三季度末，泰禾集团的总负债2052.44亿元，较年初的1813.02亿元增加239.42亿元，其中包括短期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债合计897.08亿元，货币资金仅174.41亿元。

资产负债率上，泰禾集团三季度末为84.78%；有息资产负债率为69.92%，在123家A股上市房企中位列第15位，已经逼近融资监管红线85%。

随着债务规模持续扩大，1月19日联合资信将泰禾集团列入信用评级观察名单，泰禾成为首个被境内评级公司采取负面行动的TOP20地产商；2月14日，泰禾优债被列入评级观察级别。

高额负债背后，是泰禾集团及其黄其森的雄心。

黄其森曾对外宣称，中国房地产的黄金十年才刚刚开始，泰禾要在三到五年做20-30个泰禾广场，甚至定下了“学习万达，赶超万达”的宏伟计划。

自2013年开始，泰禾的身影便频频出现在各地市国土局交易大厅，北京、上海、合肥、南京、广州……一度创出在全国范围几乎每月一宗的拿地纪录。

“黄总有点疯！”连地产大佬任志强都忍不住在微博上如此评价泰禾在土地市场上的表现。

2016年开始，泰禾减缓了拿地速度，转而向并购发力！

2016年，泰禾共有8个项目通过并购获得，2017年全年新增的36个项目中，有30个是通过并购方式获取。

2017年12月22日，黄其森在接受多家媒体采访时放出豪言，泰禾的目标是在2018年实现销售额翻番，达到2000亿元，负债率降到75%以下。

这一嗓子喊的着实有效，一时间资本市场欢天鼓舞，泰禾集团股价在短短一个月时间从16.78元涨至最高达43.69元，期间多次涨停，累计涨幅150%。

口号喊完也就过去了，小目标还得靠数据说话。

据克而瑞数据显示，2018年泰禾仅实现1303.4亿元销售额，目标完成率65%。

而在小目标之外，过去并购项目本身复杂的股权关系以及背后隐藏的债务、规划等问题也让泰禾陷入新的泥潭中。

2月12日，泰禾集团公告显示，因2017一笔38亿元的收购，买卖双方交易同时将对方告上了法庭。

泰禾集团认为受让方存在多项严重违约情形，致使其至今无法对标的物业进行建设开发；被告方毫不示弱，也向泰禾集团提起诉讼，理由是根据协议中关于分期付款的约定，截至2019年1月14日，泰禾集团尚有约4.58亿元二期股权转让款未向出让方支付。

不过，在外界看来，泰禾集团此举有回笼资金的意味。网上有律师就表示，“毕竟是38亿的大收购，若解约了，也能稍微缓解下资金压力。”

出售资产，频繁融资

面对日渐吃紧的资金链，泰禾集团也在积极行动中。

自2018年底开始，泰禾集团展开多个资产出售计划。

先是将3家间接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股权以6.35亿元的价格打包出售，后又将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29号地块的收益权转让给北京信托，获得融资35亿元。

节流的同时，开源也在进行中。

2018年10月和11月，泰禾先后获得上海银行和光大信托各200亿元的综合授信额度。2018年内则接连获批债券、REITs、ABS、ABN、美元债、中期票据等各类多元融资产品。

进入2019年，建设银行雪中送炭。1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额达100亿元人民币。

此外，为了筹措资金，泰禾集团第一大股东泰禾投资将仅剩0.25％的股权质押给东兴证券，并号召员工增持公司股票。

泰禾的自救还在继续中，不过，我们也不用五十步笑百步。对地产业而言，泰禾只是一个缩影，在楼市调控、金融去杠杆的大背景下，无论是走豪宅路线的泰禾集团，还是批量生产的碧桂园，房地产商都在艰难度日，发债、还债、质押都只是冰山一角，冰封的市场以及高企的融资成本都成为地产老板们心头重石。