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粤港澳大湾区发展规划纲要划重点(内附专家解读)

未来香港居民到内地投资、创业、买房的趋势会更加明显,深圳的商业、办公也会出现一定的增长。

文|黎珏伶 蔡攀攀 涂梦莹

2月18日晚,期待已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》终于正式发布!深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉推测,未来香港居民到内地投资、创业、买房的趋势会更加明显,深圳的商业、办公也会出现一定的增长。

纲要划重点

1、范围

粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积 5.6 万平方公里,2017 年末总人口约 7000 万人,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。

2、战略定位

●充满活力的世界级城市群

●具有全球影响力的国际科技创新中心

●“一带一路”建设的重要支撑

●内地与港澳深度合作示范区

●宜居宜业宜游的优质生活圈

3、发展目标

到 2022 年,国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成;到 2035 年,宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。

4、空间布局

●极点带动。发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用,深化港深、澳珠合作,加快广佛同城化建设,提升整体实力和全球影响力,引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。

●轴带支撑。加快建设深(圳)中(山)通道、深(圳)茂(名)铁路等重要交通设施,提高珠江西岸地区发展水平,促进东西两岸协同发展。

●优化提升中心城市。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。

——香港。巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位,强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能,打造更具竞争力的国际大都会。

——澳门。建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台,促进经济适度多元发展,打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

——广州。充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用,全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心功能,着力建设国际大都市。

——深圳。发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

5、建设国际科技创新中心

●推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设,探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措,共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。

●支持港深创新及科技园、中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等重大创新载体建设。

6、加快基础设施互联互通

●建设世界级机场群。支持香港机场第三跑道建设和澳门机场改扩建,实施广州、深圳等机场改扩建,开展广州新机场前期研究工作,研究建设一批支线机场和通用机场。

●畅通对外综合运输通道。推进赣州至深圳、广州至汕尾、深圳至茂名、岑溪至罗定等铁路项目建设,有序推进沈海高速(G15)和京港澳高速(G4)等国家高速公路交通繁忙路段扩容改造。

●构筑大湾区快速交通网络。加快深中通道、虎门二桥过江通道建设。推进莲塘/香园围口岸、粤澳新通道(青茂口岸)、横琴口岸(探索澳门莲花口岸搬迁)、广深港高速铁路西九龙站等新口岸项目的规划建设。

●推动珠三角无线宽带城市群建设,实现免费高速无线局域网在大湾区热点区域和重点交通线路全覆盖。

●推动降低粤港澳手机长途和漫游费,并积极开展取消粤港澳手机长途和漫游费的可行性研究。

7、构建具有国际竞争力的现代产业体系

●以珠海、佛山为龙头建设珠江西岸先进装备制造产业带,以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。

●推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业,在新型显示、新一代通信技术、5G和移动互联网、蛋白类等生物医药、高端医学诊疗设备、基因检测、现代中药、智能机器人、3D 打印、北斗卫星应用等重点领域培育一批重大产业项目。

●发挥香港在金融领域的引领带动作用,巩固和提升香港国际金融中心地位,打造服务“一带一路”建设的投融资平台。

●支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场,加快推进金融开放创新。

●支持深圳建设保险创新发展试验区,推进深港金融市场互联互通和深澳特色金融合作,开展科技金融试点,加强金融科技载体建设。

●支持内地与香港、澳门保险机构开展跨境人民币再保险业务。不断完善“沪港通”、“深港通”和“债券通”。支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构。

8、建设宜居宜业宜游的优质生活圈

●支持粤港澳高校合作办学,鼓励联合共建优势学科、实验室和研究中心。

●鼓励港澳青年到内地学校就读,对持港澳居民来往内地通行证在内地就读的学生,实行与内地学生相同的交通、旅游门票等优惠政策。

●优化珠三角地区“144 小时过境免签”政策,便利外国人在大湾区旅游观光。

在深圳前海、广州南沙、珠海横琴建立港澳创业就业试验区。

●支持港澳青年和中小微企业在内地发展,将符合条件的港澳创业者纳入当地创业补贴扶持范围,积极推进深港青年创新创业基地、前海深港青年梦工场、南沙粤港澳(国际)青年创新工场、中山粤港澳青年创新创业合作平台、中国(江门、增城)“侨梦苑”华侨华人创新产业聚集区、东莞松山湖(生态园)港澳青年创新创业基地、惠州仲恺港澳青年创业基地等港澳青年创业就业基地建设。

专家解读

李宇嘉深圳市房地产研究中心高级研究员

我觉得纲要最大的亮点是对于大湾区的定位上升到国家战略,以及将大湾区定位为世界级的城市群、国家级的创新中心。另外,促进要素流动融合的一些举措以及大湾区内各个城市的定位,也是一大亮点。

对于房地产,我认为影响最大的是两个方面。第一,香港居民到内地投资、创业、买房的趋势会很明显。香港的高房价、产业空心化导致年轻人的就业难度大,收入水平难以支撑香港的房价,所以香港的社会矛盾相对突出,主要表现在青年人口居住条件恶化。如果大湾区要素的融合能够打破这种障碍,那么香港居民到内地买房、投资、创业的趋势会越来越明显,目前在深圳已经表现得很明显了,香港居民买房占比在3%左右。

香港的现代服务业比较发达,尤其是法律咨询、金融、管理,这是“一带一路”出海时所需要的,也是深圳发展现代服务业最需要融合的地方。深圳先进制造业与香港现代服务业的产业互补性、融合性强,使得未来对于楼宇经济的需求会出现明显增长,尤其是前海片区,为现代服务业提供了强有力支撑。所以,我觉得商业、办公也会出现一定的增长。

邓志旺复旦大学房地产经济博士

我觉得规划纲要的最大亮点是空间布局上有了新的说法,提到了深港、广佛、澳珠三个极点带动;第二,全文出现频次:香港102,澳门90,广州42,深圳39,整个规划还是把香港、澳门放在特殊的地位,特别强调内地包括珠三角地区要服务于港澳。通篇来看,大量的政策都是围绕港澳的;第三,提到了飞地经济,典型例子即深汕合作区、广清合作区。

对于深圳来说,肯定了深圳作为交通枢纽的作用,明确了前海和河套地区作为粤港澳重大合作平台的地位。总体来说,深圳跟之前预期的差不多,未来会沿着深港合作、以前海和河套地区为中心的方向发展。

郑叔伦深圳中原董事总经理

本次出台的是大湾区发展规划纲要,并非细则,更多的详细规划并未看到,因此未看到太多亮点。但是从纲要来看,首先确定了香港、澳门、广州、深圳四大中心城市,带动周边区域发展。然后在大湾区融合方面所做的努力是规划的主要方向。在工作/旅游/交通/投资/通信等方面增强大湾区的融合,减少签证/交通不便利等方面的阻碍。

一是拓展就业空间,增加就业选择,增强港澳/内地居民融合。鼓励港澳居民中的中国公民依法担任内地国有企事业单位职务,推进港澳居民中的中国公民依法报考内地公务员工作。

二是构筑大湾区快速交通网络,让大湾区交通更为便捷,港澳和内地之间的进出更为简单/更为便宜。创新通关模式,陆路口岸增加旅客出入境自助查验通道,允许两地牌机动车通过多个口岸出入境;推进湾区旅游便捷化,如“144小时过境免签”简化邮轮、游艇及旅客出入境手续,推动粤港澳游艇自由行等。推进大湾区城际客运公交化运营,推广“一票式”联程和“一卡通”服务。

三是推进投资便利化,让港澳企业加大投资力度。取消或放宽对港澳投资者的资质要求、持股比例、行业准入等限制;扶持符合要求的港澳创业者。

五是加强通信水平降低资费,推动降低或取消粤港澳手机长途和漫游费,目前港澳/内地手机不能通用,非常的不便利。

大湾区9+2城楼市情况

香港

克而瑞数据显示,2018年香港房价在四季度末出现逆转,成交量大幅下降,一手住宅成交量在11月仅录得720宗,接近2017年年初的低位,二手住宅月度成交亦下降至1915宗, 同比下降55%, 这反映出市场观望气氛浓厚。

均价方面,跌幅较大地区集中于九龙新界的刚需盘(69平以下)及九龙区首改盘(70平米-159.9平米),港岛地区房价仍坚挺,未受到市场观望情绪影响。

据克而瑞统计,香港2019年新增供应集中在新界,核心地区新增货源依然稀缺。2019年新盘货源预计达26,268个,其中,近44%的新增货源将集中于靠近深圳的大埔及屯门区。

澳门

据澳门特别行政区政府财政局数据,2018年澳门整体住宅楼价指数按年上升8.5%,较2017年的升幅(11.6%)有所放缓;全年现货住宅与楼花指数分别上升8.9%及 11.5%。

2018年澳门成交量呈高开低走,1月份成交量为1986套,12月份为年度最低,共成交416套,环比下跌20.15%,同比2017年12月(593套)下跌约30%。

2018年12月澳门平均楼价$10.1228万/㎡,折算人民币约为85115.61元/㎡,较11月($10.8924万/㎡)下跌$0.77万/㎡,同比2017年12月($9.7046万/㎡)则升$0.4182万/㎡。

从区域情况来看,澳门半岛、氹仔、路環三个区域中,成交量最大的是澳门半岛,路環均价最高。

澳门仲量联行预计,未来三年全澳门可供单位将近九千多个,而大部分已售出楼花,三年后新增单位将会大减,出现供应短缺的情况。

广州

据乐有家研究中心监控,2018年广州一手住宅网签量保持在8.5万套(85817)左右,环比下跌4.6%。一手住宅均价17929元/㎡,比2014年约上涨了3000元/㎡。

从各区情况来看,增城区新批供应相对充足,在不限购政策影响下,2018年一手住宅网签27122套,排名第一;黄埔区以12538套排名第二;正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区,网签11882套,位居第三。

2018年,广州二手房过户102384套,环比下跌24%;二手房均价25350元/㎡,较2017年下降119元/㎡。

深圳

根据深圳房地产信息网的监测,2018年深圳市一手住宅累计成交29396套,较2017年增长13.8%;全市一手住宅成交均价54102元/㎡,同比微跌0.6%。

其中,刚需盘较为集中的龙岗区成交套数最多,以13856套夺魁,紧随其后的是宝安区,共成交11561套。对比各区成交均价,福田区以中高端产品成交为主,一手住宅成交均价93803元/㎡,排名全市第一。

2018年深圳二手房成交量为73047套,较2017年(73830套)减少1.1%;二手住宅的挂牌均价同比上涨3.8%,为61869元/平方米。

珠海

据乐有家研究中心监控数据显示,2018年珠海一手住宅成交均价2.11万元/㎡,较2017年减少7700元/㎡,环比下跌26.74%。这也是珠海一手住宅成交均价在2014-2017连续四年上涨之后的首次回落。

除此之外,2018年珠海一手住宅销售面积“再创新低”。2018年珠海一手住宅销售面积为190.07万㎡,环比下跌54.78%。二手住宅方面,2018年珠海二手住宅市场出现小幅回升,截止2018年11月,珠海市二手住宅成交117.21万㎡。

从各区情况来看,目前均价较高的区域集中在新香洲、老香洲、拱北、南湾、横琴等区域,价格洼区主要有高栏港、斗门、进金湾等。从网签成交量上看,作为价格洼区的斗门2018年网签成交量为全市最多,成交64.66万㎡,同比上涨85%,网签成交量排名前五依次为斗门、金湾、唐家、前山、南湾。

佛山

2018年,佛山房地产政策强化与扩围并存,市场监管力度持续加强。前三季度呈现量价微涨的态势,第四季度,受到政策层面影响,成交量价成结构性调整,量价维稳。

在粤港澳大湾区的9市中,2018年佛山成交量继2017年再次位居第二位。2018年佛山房地产实行限价销售,住宅成交均价为10763元/㎡,同比上涨7%。

佛山实行分区域限购的政策,不限购的西南、狮山、荷城镇街网签量位于佛山32镇街前三位,佛山东部广佛交界为限购镇街。就各镇街情况来看,非限购区域仍然是目前市场成交的主力,限购镇街成交均价高于非限购镇街。不限购镇街均价9677元/㎡,限购镇街成交均价15871元/㎡。

惠州

据乐有家研究中心监控数据显示,惠州一手住宅成交量为14.89万套,环比上涨了11.2%,成交面积为1585.03万㎡,2018年惠州一手住宅价格与2017年基本持平,成交均价为10819元/㎡。

具体到各县区的情况,从一手住宅供应面积占比来看,整体占比同2017年变化不大,大亚湾区仍是第一。从一手住宅成交量上看,大亚湾区、惠阳区、惠城区、博罗县仍然是惠州市的成交四大主力城区。大亚湾区成交量遥遥领先于其他县区,全年成交量为44005套,环比上涨35.6%。其次,今年惠阳的成交量也超过了3万套,环比上涨43.5%,是涨幅最大的一个县区。在成交均价方面,惠城以13441元/㎡的价格保持领先地位。

东莞

乐有家研究中心统计数据显示,2018年东莞一手住宅网签45341套,环比下滑10.3%;一手住宅均价17466元/㎡,环比上涨6%。在过去一年,东莞均价破2万元/㎡的镇区高达9个,与去年相比新增2个,松山湖均价27082元/㎡居首。

分区域来看,去年东莞滨海片区一手住宅均价最高,达19268元/㎡;东南临深片区次之。值得一提的是,滨海片区的虎门镇网签3273套,是全市网签量最高的区域。

二手房方面,东莞2018年合计过户34408套,环比下跌32.1%;均价15572元/㎡,环比上涨12.5%,其中凤岗、松山湖和长安3个镇均价破2万元/㎡。

中山

根据乐有家研究中心监控,2018年中山一手住宅网签65088套,环比上涨154%;均价13828元/㎡,环比上涨39%。不过需要注意的是,由于网签速度和价格都具有一定滞后性,因此实际成交的一手住宅量价可能会有些出入。

从各个镇区来看,三乡镇、火炬开发区、西区、南朗镇和石岐区的一手住宅网签量依次在全市排名前五。不过,东区的网签备案价最高,均价20050元/㎡;坦洲镇均价18247元/㎡,排名第二;阜沙镇备案均价全市最低,为9301元/㎡。

2018年中山二手房套均总价为117万元/套,环比上涨了15%,二手房成交均价跨入万元门槛,全市大部分的二手房价格已经超过1万元/㎡。

江门

据乐有家研究中心监测,2018年江门全市住宅成交均价7990元/平方米,环比下降6.0%,同比下降0.5%。

从各区情况来看,蓬江、江海住宅成交均价10763元/平方米,环比下降4.7%,同比上涨2.0%。其它区域一手住宅的成交均价分别为,新会9435元/平方米,环比下降4.1%;鹤山7882元/平方米,环比下降3.9%。

肇庆

不同于大湾区各地陆续进行楼市调控,肇庆购房调控属湾区偏宽松城市,不限贷、不限购、不限价。

肇庆中原战略研究中心发布的《2018年肇庆房地产市场年度总结》显示,2018年,肇庆全市商品房成交面积、成交金额、成交均价,均创下肇庆历年新高。成交面积692万平方米,同比上涨15%,成交均价为7025元/平方米,同比上涨16%,成交总额501亿元,同比上涨25%。

图片来源:乐有家研究中心

大湾区的前世今生

●2015年3月,多部委联合发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》指出,深化与港澳台合作,打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区概念首次明确提出。

●2016年,广东省政府工作报告提出,开拓珠三角城市升级行动,联手港澳打造粤港澳大湾区。

●2016年3月15日,国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》,提出要携手港澳共同打造粤港澳大湾区,建设世界级城市群。

●2016年3月17日,粤港澳大湾区列入国家“十三五”(2016-2020年)规划,“支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用,推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设。”

●2017年3月5日,政府工作报告指出,推动内地与港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。粤港澳大湾区建设正式上升为国家战略。

●2017年3月15日,国家发展改革委牵头研究部署《粤港澳大湾区城市群发展规划》编制工作。

●2017年7月1日,在习近平的见证下,香港特别行政区、澳门特别行政区、国家发展和改革委员会、广东省共同签署了《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》。

●2018年3月,香港行政长官林郑月娥率领多名政策局局长赴大湾区深圳、中山、珠海三市考察。5月16-17日,林郑月娥率团到广州考察。

●2018年11月29日,国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,要求要以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设。

●2019年2月13日,“推进粤港澳大湾区建设重大项目集中开工仪式”在深圳前海举行,31个粤港澳大湾区建设重大项目集中开工,总投资达749亿元。

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