在资源紧约束的发展背景下，城市更新被逐渐被认为是存量时代下的未来城市发展必由之路，已站上城市更新风口的上海，在不同的发展阶段是如何发展，有哪些经典案例以及未来发展方向，各家房企对于城市更新布局，接下来，界面楼市将持续跟进更新报道。

近年来，随着房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，加之政策的扶持，城市更新正成为房企抢夺的新战场。

或由工业项目转化为朝气蓬勃的社区，或由酒店改造为现代化写字楼，或中心城区旧区改造……上海市场方面，各种类型的开发商纷纷竟相参与，这包括万科、大华、瑞安、绿城、仁恒、中海、上实城开、滨江、新湖、上海地产等。

在城市更新的前沿阵地上海，“城市更新”的定义已在悄然改变，未来更多的将是基于“旧底片”的修补、改造、重塑。

黄浦区6.5万只手拎马桶   旧区改造任务重

黄浦区是上海全市旧改任务最重的一个城区，至今还有6.5万只手拎马桶。

近日，上海黄浦区乔家路地块旧城区改建项目举行了一场征收咨询活动，该地块将采用“一次征询、分块实施”的方式，以光启南路为界分东、西两块有序推进，计划于今年一季度完成东、西两块的一轮征询，上半年启动东块的签约征询，下半年启动西块的签约征询。

据有关报道，上海地产集团与黄浦区属金外滩集团共同组建以城市更新旧区改造为核心内容的平台公司，将全方位参与老城厢地区的旧区改造工作。其中，乔家路地块项目东块涉及居民权证数超3200证，项目西块涉及居民权证数超2600证。

而作为黄浦旧改推进的重点地区老城厢区域，虽然已有超过1.6万户居民的居住条件得到改善，但从现状情况看，老城厢环内仍有各类旧住房居民2.4万余户，其中无卫生设施家庭1.7万余户。

根据十三五规划，预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造（含纳入保障性安居工程三类综合改造1500万平方米，30万户），上海将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。

上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，重点将推进以下地区的城市功能更新和产业转型：包括徐汇滨江、虹口、杨浦，黄浦江两岸沿线、大虹桥以及浦东的世博、前滩、迪士尼、临港区域。此外，2月13日举行的市住房和城乡建设管理工作会议中，表示将加大旧区改造力度，加强对旧区改造的政策支持和资金投入。

由此来看，“十三五”期间上海将展开新一轮城市功能更新换代的大改造，城市更新工作任务依然十分繁重，但也给房企带来了新的着力点。

新增土地供应少、拿地难

城市更新成房企竞争的重头戏

据有关数据显示，2018年上海共成交69幅含住宅经营性用地（不含动迁），其中35幅为租赁用地、34幅住宅用地。且在上海住宅用地供求总量双双下跌，年度住宅用地供应510.7公顷，成交497.9公顷，同比分别下跌13%、15%。

新增土地供应越来越紧缺，加之土地价格高，开发商拿到增量土地的难度越来越大。随着招拍挂市场的竞争愈发激烈，成本低、利润空间大的城市更新项目现今已成为不少房企获取土地资源的方式之一。

2018年10月，中海以底价93.99亿元拿下上海普陀区旧改项目红旗村公开挂牌的四宗地块。四幅地块位于真如副中心核心区，总占地面积约7万㎡，可开发住宅15.88万㎡、商业6.78万㎡，是上海今年核心区出让的最大规模综合体之一，也是红旗村综合开发首次公开出让地块。这次重金拿地也透着对于旧改市场的看好。

另外，上海大华集团42.8亿摘得宝山顾村旧改项目，位于顾村老集镇；瑞安以总价136.1亿拿下上海史上总价第三高土地——新天地商办地块，楼面价约为44963元/平方米，溢价率0.22%。

虽然旧改项目存在着开发周期长，资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得旧改项目存在很多不确定性，有较大不可预见的风险，但地价比招拍挂来的低，旧改拿地日益成为开发商的热点。

上海参与旧改的开发商包括大华，瑞安，绿城、仁恒、中海、万科等，同时部分国有房企有一定的资源优势，上海本土国有房企也有部分参与上海旧改，如上实城开，上海地产，此外杭州的开发商滨江、新湖也以旧改拿地进军上海。

值得一提的是，上海的城市建设与城市更新一直相伴而生，而随着城市更新的不断深入，城市的面貌将被赋予更多元化的色彩！

上海在城市更新方面也随之涌现出大批经典项目，其中，上海万科位于城市核心区域的首个城市更新项目——上生·新所也正式对外开放，上生·新所以多元共享共生的城市更新理念，打造一个传承经典、激发创意的城市新地标；金地华东在国家城市更新的战略导向下，提出了“文化更新城市”计划，并于去年在愚园路正式启动了“魔都城市更新实验室”。

于是，通过对存量土地改造的城市更新或将成为房企参与竞争的重头戏，而这种竞争，接下来也将日益激烈。

工业、旧改、文化、商业4大着力点

房企之间上演争夺战

上海城市更新历程开始于1978年改革开放后，主要经历了以下阶段：1980年代，以提高人民居住水平为目标的住房改造阶段；1990年代到20世纪初期，全面改善城市面貌的大规模旧区改造；完善城市功能形象的有序更新阶段，资源紧约束背景下的有机更新探索。

上海的“城市更新”主要有以下类型：旧区改造、工业用地转型和城中村改造三大类。工业用地转型一直是上海在国内最具有代表性的更新方式。

上海的城市更新需求日益迫切，政策端也在逐步放开，在市场化取地成本居高不下的背景下，对于房企而言是一大机遇。

上海的城市更新主要的着力点在四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。从规模上看，工业用地更新空间最为可观，从房企关注度来看，老旧住区改造更为突出。

而城市更新是盘活存量资产的重要方式，也是进行城市功能升级的唯一渠道，是未来开发的主流模式。所以上海的老旧城区改造，文化遗产的复兴与保护以及新增城市功能和空间的修补和改善就成为未来上海城市更新的重要目标，也是房企之间上演争夺战的重头戏。

附：上海旧城改造区域一览(来源：中指研究院）