文 | 居外资讯

随着全球留学生源源不断的涌入，留学低龄化和读研比例上升，将带动在美国租房与买房的刚需。

高等教育资源分布不均催生学区房

与中国一样，美国的高等教育资源在空间分布上也呈现出显著的不均衡性。

由于美国高等教育资源和产业分布不均，无论是中国还是全球各国留学生主要集中在加州、纽约州、马萨诸塞州、德克萨斯州、宾夕法尼亚州和佐治亚等州的十余个城市的特定城区。不少学校成为留学生的聚集地。Open Doors公布了一年一度美国哪些大学招收留学生最多——如下

图一：美国高校国际学生人数排名及所在位置，蓝色点显示该地国际学生规模

学区房这一概念也被从中国出口到美国；为子女早做打算的父母们纷纷瞄上了中小学及大学城附近的住宅，使得美国知名高校密集的市镇房市持续火热。

高校聚集提升租金收益和投资价值

同时高校聚集的大学城催生了租房需求。不同于中国大学，美国大学校方提供寝室往往有限且条件一般；寝室租金普遍比校外公寓更贵，需要申请甚至抽签分配，多数学生往往选择校外公寓或合租别墅，使得学区房除了升值空间巨大也有了日常租金收益的稳健增长，尤其是那些拥有大量国际学生的高校和城市，投资潜力看好。

根据商业媒体Wolf Street的数据，亚特兰大、加州圣塔安娜、加州长滩、洛杉矶，2018年一居室和两居室公寓的租金增长均达到2位数，其中以亚特兰大的综合增长率最高。

图二：2018年全美租金Top20城市一居室和两居室租金价格及同比涨跌幅度

从租售比看，留学生集中的旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、华盛顿、圣地亚哥、波士顿同样榜上有名。

图三：美国租售比排Top 13的城市和住宅均价

五大都会区的高校分布和房价/租金表现

波士顿——一座被称为“博士屯”的年轻城市

被中国人戏称为“博士屯”的波士顿，聚集了超过一百所大学，整个城市犹如坐落在校园里。哈佛大学、麻省理工学院、波士顿大学、波士顿学院……这些名字影响着世界。近三十万年轻的学生学者将波士顿的年龄中位数拉低到30岁，使得这座城市充满活力，然而它却是美国最古老的城市。

图四：波士顿都市区知名高校分布/来源：维基百科

图五：波士顿房价中位数及上年和本年度增长率（预期）/来源：Zillow

图六：波士顿2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

（图例：蓝色-波士顿市 红色-马塞诸塞州 绿色-全美）

纽约——全球经济首都

美国最大城市及最大的商港，也是全球经济中心，被人们誉为世界之都。纽约拥有哥伦比亚大学、纽约大学等知名学府（纽约大学和哥大国际学生分列第一和第四），时代广场更是全球第一大品牌秀场。华尔街和第五大道分别主宰着全球金融业与娱乐业。

图七：纽约都市区知名高校分布/来源：communitywalk

图八：纽约市房价中位数及上年和本年度增长率（预期）/来源：Zillow

图九：纽约市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

（图例：蓝色-纽约市 红色-纽约州 绿色：全美）

西雅图——商业巨头的温室

西雅图孕育了亚马逊、微软、波音和星巴克等商业巨头；得益于大型企业带来的现金流、投资流与人口流，西雅图房市的发展可谓“一往无前”，根据标准普尔去年上半年的数据显示，西雅图的房价中位数同比上涨13%，已经连续19个月领跑全国。华盛顿大学是美国西岸最古老的大学，也是美国西北部最大的大学（以近9000国际学生排全美高校第13位）。

图十：西雅图都市区知名高校分布/来源：Mapsofworld

图十一：西雅图市房价中位数及上年和本年度增长率（预期）/来源：Zillow

图十二：西雅图市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

（图例：蓝色-西雅图市 红色-华盛顿州 绿色-全美）

亚特兰大——田园牧歌的南方首都

美国南方第一大城市，拥有两大名校埃默里大学和佐治亚理工，后者与麻省理工学院及加州理工学院并称为美国三大理工学院。前者以法学和医学专业高居全美Top 5，美国疾控中心总部 (CDC)即坐落在埃默里大学校园边上。CNN、UPS、可口可乐和达美航空总部都坐落于此。

图十三：亚特兰大都市区知名高校分布/来源：Pinterest

图十四：亚特兰大市房价中位数及上年和本年度增长率（预期）/来源：Zillow

图十五：亚特兰大市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

（图例：蓝色-亚特兰大市 红色-乔治亚州 绿色-全美）

旧金山湾区——全球高新科技的发动机

以旧金山为中心，湾区包括了环绕圣弗朗西斯科湾的硅谷（即南湾区），伯克利，纳帕县（位于北湾区）等；是全美高科技产业的首都。以斯坦福大学与加州大学伯克利分校等提供智力支持。旧金山面积仅121平方公里，使得新兴产业多沿硅谷分布，吸引全世界人才为科技革命搬砖，湾区房价水涨船高并产生溢出效应。

图十六：湾区知名高校分布，其中红色为公立大学蓝色为私立大学/来源：Hedbergmaps

图十七：旧金山市房价中位数及上年和本年度增长率（预期）/来源：Zillow

图十八：旧金山市2018年租金水平与本州和全美增长率对比/来源：Apartment List

（图例：蓝色-旧金山市 红色-加利福尼亚州 绿色-全美）