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越秀房托迎交易量最大一年 林德良谈资产淘汰制

“今年也会继续做所有物业的评估,排在最后的资产有机会我们就会拿出来卖,但是现在不方便透露是哪一个。”

与往年一样,越秀房托在三月份业绩会高峰期到来前,先一步交出了自己的成绩单。

2月25日,主席、执行董事及行政总裁林德良,执行董事及副行政总裁程九洲,财务总监关志辉以及投资者关系总监姜永进,一同现身在香港太古香格里拉酒店召开2018年业绩会。

对于2018年的成绩,管理层率先用了“非常好”“稳定”来形容。数据显示,越秀房托去年收入合计人民币20.31亿元,同比2017年上升9.60%;物业收入净额14.69亿元,同比2017年增长11.76%。

分派方面,越秀房产基金于2018全年向每个基金单位分派约0.2765元,总分派收入增加2.8%,年度分派收益率约6.4%。

稍显突出的是,越秀房托去年期末借贷成本为38.7%,比同期36%略微上升;期末融资成本为4.04%,比年初3.16%上升88bp。

对此,林德良解释称,增长88bp已是越秀房托采取主动管理的结果,事实上因中美贸易战、美元加息因素,去年Libor和Hibor分别增长115bp和94bp,而越秀房托则通过将一些港币、短周期的贷款置换成美元、长周期的贷款等等手段,最终使得融资成本增长幅度较小。

在财务数据外,当天业绩会上的关注焦点无疑还是放在了越秀房托旗下的资产上。

资产末位淘汰制

截至2018年12月31日,越秀房产基金旗下物业组合共有8项,包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心,位于上海的越秀大厦,位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心,以及位于杭州的维多利中心,总出租率达90.8%,物业组合市值约339.7亿元。

其中,越秀房托于2018年底 “前后脚”进行的出售、收购动作引起了关注。去年末,越秀房产基金以11.78亿元出售越秀新都会,价格较评估价溢价约5.8%;同时,又补仓购入杭州维多利商务中心2幢及315个地下车位。

对于为何集中在年底进行资产操作,林德良在业绩会上对观点地产新媒体表示称,新都会的出售与杭州的项目进入是一贯以来的投资策略,“有进有出”。其进一步指出,越秀房托每年都会评估旗下的物业,哪个资产的指标排在最后一名的可能就会选择出售。

具体到评估指标,林德良表示,一共有增长率、物业估值、NPI回报率三个指标去进行资产评估,如果三个指标都排在最后一两名,就会出售。“今年也会继续做所有物业的评估,排在最后的资产有机会我们就会拿出来卖,但是现在不方便透露是哪一个。”

而对于新购入的杭州维多利中心,林德良表示,杭州是公司重点关注的1.5线城市,与前年进入的武汉一样,都是进入国内万亿GDP的俱乐部。其透露,目前杭州项目出租率是83%,公司预期到今年年出租率可提升至95%以上。

另悉,此次出售越秀新都会所得款项,用于支付基金收购武汉物业的递延代价。林德良也于会业绩会后对观点地产新媒体表示,公司在出售和投资资产的时间点会进行一定的配对,避免出现闲置资金。

此外,白马大厦仍是当天业绩会的焦点之一。观点地产新媒体了解,由于电商的冲击、生产地的内迁、服装采购商的分流等等,近几年白马大厦的成绩并不如意,在2017年年末更是成为唯一一个收入同比减少的项目。

最新数据显示,经过去年在产品线上的“双百计划”、8层楼的全部改造完成以及营销创新,白马大厦2018年的经营收入同比增0.4%至3.67亿元,在总收入中占比18%,出租率、租金收缴率100%,人流量同比增3%。

虽成绩有所上升,但相比于其他资产的增长率,白马大厦还是让林德良感叹“的确是挺难做的”。程九洲表示称,对于白马大厦而言,今年以来不仅将解决传统批发方面的问题,还将在批零电这三者的融合上面临非常大的挑战。

“盘想做到多大?”

在资产的进进出出间,市场对于这个基金的资产规模也不免关注。

早在2016年12月,林德良曾在活动上透露,越秀房托计划打造“千亿房托基金”目标;在当年业绩会上,管理层称如果遇到好项目,这个梦或许在未来五到十年可以实现。

但据了解,这几年越秀房托的资产规模均在300亿的台阶。在2月25日的业绩会上,关于规模的疑惑又提上了台面,媒体直问:“盘想做到多大?”

对此,林德良回应称,除了盘是不是要做大,投资者还关心交易量是不是大。其进一步指出,越秀房托基金去年是上市以来交易量最大的一年,在香港10只房地产基金里排第二名,在恒生REITs指数里的比重与另一基金并列第一。

“所以盘大盘小,关键是流通性,这是比较好的指标。”林德良说道。

虽然没有具体规模指标与时间表,但对于资产的投资,林德良直指,大股东的项目会关注,第三方的也会关注。对于渐为火热的大湾区,林德良透露道,公司在去年为此成立了“拓客小组”,大湾区内的不少项目都有在关注接洽。

对于是否考虑进入深圳,林德良笑称:“深圳真的不错,像前海就是一个热土,这些都是不错的投资机会。”

针对今年行业的收购机会,林德良也于业绩会后表示,由于去年美元加息等因素,资产出价压力大;今年有研究预测加息几率低于10%,这对于资产出售是更有利的时机。

“好多人想卖项目给我们,等的时间越长,价格更好。”林德良笑着说道。具体对于资产的选择标准,其表示,一是看成长性的项目,除了成熟,还要具有成长空间;二是属于万亿俱乐部的城市物业,具有足够体量的第三产业发展。

临近业绩会的尾声,当主持宣布业绩会结束时,主席林德良拿过话筒,开玩笑称:“怎么不留时间给我做总结?”对于2019年越秀房托的增长点,林德良主动表示,房地产的基金公司不同于开发公司,并没有要求说做得多大,关键是经营基本面。

其表示,越秀房托的增长主要看业态的不同成长,如写字楼的租金到期增长,零售商业的业态调整,酒店公寓的资产改造,“我给每一个业态的增长都下了指标。”

来源:观点地产网

原标题:越秀房托迎交易量最大一年 林德良谈资产淘汰制

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