文｜蔡攀攀 黎珏伶

深圳高速外拓，相比于不断涌现的新城区来说，老城区罗湖的确显得有些老旧，但得益于开发建设早的优势，罗湖聚集了深圳一流的教育、商业、医疗等资源。而布吉与罗湖山水相连，也是在福田、罗湖等地上班族的置业选择。

本期界面楼谈团队走访了位于罗湖和龙岗布吉片区的四个楼盘，分别是罗湖区的实地剑兰郡、深房传麒东湖名苑和龙岗布吉片区的景华·嶺莑、钧濠·MIX Park。

配套成熟、小体量的实地剑兰郡

地址：深圳市罗湖区红桂路红桂横街27号

户型：81.77㎡－109.59㎡的两房，67.71㎡-71.30㎡的一房

均价：7.7万-8.2万元

交房：2021年6月精装交付

总户数：318

车位数：288

简介：

位于红桂路的实地剑兰郡项目是罗湖蔡围屋片区近几年少有的新住宅用地。从红岭地铁站H口出来，右转进入红桂路，步行大概两三分钟的距离，就可以看到巷子里一栋未脱绿网的建筑，这便是项目实地剑兰郡所在地。

就整个片区的配套来说，片区位于福田和罗湖的交汇处，配套成熟。深圳多个超高层地标性建筑汇集于此，如建成的地王大厦、京基100，在建的666米的湖贝塔以及600米的恒大金融中心，以及规划中的689米的新晶都酒店等。高端商业资源也聚集于此，步行10分钟内可到达Kkmall、万象城、太阳百货和茂业百货。

项目共有A、B两座318套房源，于去年十月入市，目前还有面积段在81.77平方米－95.75平方米之间的30余套房源在售，朝南的户型已经全部售完。

项目最高层为31层，地下两层为停车场，四层起步是住宅。小区内花园面积总计约6500平方米，其中，位于三层的景观花园包括了成年泳池、小孩泳池、共享餐厅、健身房、瑜伽以及500平方米的会所等设施。

智能家居全覆盖是该项目的一个特点，项目将配套实地地产旗下的37度智能家居、家有健康服务中心和逗号便利店。其中，家有健康服务中心实现与三甲医院联网，业主可以和医生在线视频交流。逗号便利店则类似于盒马生鲜，业主可以刷脸买单。

实地剑兰郡开放商为深圳富茅房地产开发有限公司，是广州实地房地产开发有限公司的控股公司。实地地产于2006年成立，在较长一段时间内，其主要布局三四线城市。2015年，实地地产拿下位于广州萝岗的四宗土地，迎来其发展的转折点。同时，销售额实现了高速增长，2015年销售额14.6亿元，2016年已达110亿元。

随后，实地地产进入深圳市场，实地剑兰郡是实地地产在深入市的第一个项目，据公开资料，2019年年底，实地地产在深圳福田、前海各有一新项目入市。

就户型来看，两座住宅均为三梯六户。主推户型为81.77㎡－95.75㎡的两房，户型带花池和阳台，花池是全赠送，阳台是半赠送。从现场的样板间展示上看，花池和阳台被拓展成一个新的房间，一房变两房，两房变三房。项目将于2021年6月精装交付。

另外，智能家居全覆盖是该项目的一个特点，项目将配套实地地产旗下的37度智能家居、家有健康服务中心和逗号便利店。其中，家有健康服务中心实现与三甲医院联网，业主可以和医生在线视频交流。逗号便利店则类似于盒马生鲜，业主可以刷脸买单。

实地剑兰郡开放商为深圳富茅房地产开发有限公司，是广州实地房地产开发有限公司的控股公司。

实地地产于2006年成立，在较长一段时间内，其主要布局三四线城市。2015年，实地地产拿下位于广州萝岗的四宗土地，迎来其发展的转折点。同时，销售额实现了高速增长，2015年销售额14.6亿元，2016年已达110亿元。

随后，实地地产进入深圳市场，实地剑兰郡是实地地产在深入市的第一个项目，据公开资料，2019年年底，实地地产在深圳福田、前海各有一新项目入市。

建在高架桥上”的深房传麒东湖名苑

地址：罗湖区布心路与爱国路交汇处西南角

户型：面积70.83㎡－174.42㎡的两房、三房和四房

价格：6.9-7.3万元

交房：2019年年底毛坯交付

总户数：342

车位数：340

简介：

深房传麒东湖名苑位于罗湖区布心路与爱国路交界处，属水贝—布心片区。该项目被同为深房开发的东乐花园小区包围，另外，项目紧邻爱国路高架桥附近，被称为“建在高架桥上小区”。营销中心的工作人员也表示，项目地并不偏僻，但是略显尴尬。

项目占地5889.70平方米，总建筑面积41592.89平方米。由三十五层的双子塔建筑组成，地下三层。一层用于市政规划的社康中心，六层为活动室，七层起为住宅，每层三梯六户，高架桥大概在小区五至六层高的位置。

地下三层和地上二至五层为停车场，共有停车位340个，车位比1:0.994，就这个片区来说，小区车位较充足，东乐花园的车位比为4:1。

项目本身没有商业，离项目地最近的商业为喜荟城。驾车路线1.8公里，约6分钟车程，步行距离800米，约10分钟脚程。另外，项目距离布吉万象汇两个地铁站的距离。

项目尚未正式开盘，但据营销中心工作人员透露，已经开放内部选房，但是具体的折扣未透露，预计于2019年3月正式入市。

户型拥有174平方米四房、70平方米、75方米的两房、88方米、94方米的三房面积段，整体户型较为方正，项目为毛坯入市，交房时间为2019年年底。单价在6.9万－7.3万，周边二手房除百仕达外，住宅价格均4字开头。

周边住宅2019年1月均价

（数据来源：中原地产）

传麒东湖名苑的开发商是深圳经济特区房地产股份有限公司（简称深房集团）。深房集团于1980年成立，是深圳市政府直属的一级企业。除传麒东湖名苑外，深房集团在深圳的项目还有深房传麒山（光明）、深房翠林苑（龙岗）、深房传麒景苑（福田）、深房传麒上林（龙岗）。

产权年限不太多的钧濠MIX park

地址：龙岗区西环路的东北角

户型：82-87平两房，98平三房，139平五房

均价：5.4万元

总户数：可售住宅279套

简介：

位于龙岗布吉街道西环路的钧濠MIX park（备案名：棕科云端大厦）占地面积约2.3万平方米，总建面约18万平方米，由2栋写字楼、1栋酒店+公寓及2栋住宅组成。其中，住宅共279套，面积段包括82-87平两房、98平三房及139平五房，均价5.4万元/平方米。

该项目于去年12月份拿到预售证，现场销售透露，到目前为止已经卖了60多套。项目所处的位置是龙岗、福田、罗湖三大核心区的交汇处，地段发展成熟，周围多是老旧小区和农民房。

尽管该项目在推广银湖山郊野公园和在建的布吉文体公园“双公园”概念，但依然难掩周边配套比较缺乏的事实。项目自带1.7万平方米的商业，附近没有大型商超，最近的购物中心是约3.6公里外的布吉华润万象汇。

该项目自身没有配建幼儿园，学位也很一般，小学在德兴小学学区范围内，中学是布吉中学。因为旧改主要集中在深圳东站一带，距离项目有点远，所以也很难通过旧改改变现状，只能期待布吉蝶变和笋岗-清水河区域崛起，进而享受城市发展红利。

具体到产品上，82-87平方米的户型较为方正，但只规划为两房，如果不能灵活变动，那么对刚需家庭来说或许会有点浪费。98平方米的户型也不太合理，在客厅与主卧之间夹杂着一个烟道口。该项目计划2020年底精装修交房，装修费3000元/平。值得注意的是，钧濠MIX park是在1999年拿的地，虽包含住宅但产权只有40年。换言之，交房后产权只剩下不太多年了。

钧濠MIX park的开发商是深圳棕科置业有限公司，拥有二十多年开发经验的香港老牌上市房企钧濠集团为棕科的最大股东，持股50%。从1990年开始，钧濠集团以东莞樟木头为基地进行房地产开发，代表项目包括怡乐花园、华都花园、东江花园等，位于南山的陶然居和同样位于布吉的德福花园则是其在深圳开发的典型项目。

项目周边

建筑公司开发的景华·嶺峯

地址：龙岗区布吉街道水径社区吉华路中段西侧

户型：68平方米的两房，74平方米的两房，85-99平方米的三房

均价：待定

总户数：560户（包含130套保障房）

简介：

景华·嶺峯（备案名：景华春天家园），占地面积约1.36万平方米，总建筑面积约10万平方米，是由商业和住宅组成的2栋4单元小型综合体。其中，可售住宅共3个单元，B栋二单元为保障房；底层商业部分2.14万平方米，目前已经确定引入沃尔玛。周边的商业较为零散，地铁3个站可以到达位于百鸽笼的华润万象汇，稍大型的华润万家超市距离项目约650米。

该项目距离地铁5号线下水径站约350米，与下水径村仅一街之隔，周边多是农民房和小产权房，环境较为杂乱。不过，片区内集中了近400万平方米的旧改，包括华侨城旧改、下水径片区旧改、星河大靓花园项目、佳兆业南门墩旧改等等，华侨城旧改还规划建设高达680米的新地标“布吉塔”。

项目所处的位置是布吉老区域，周边拥有5所小学、3所中学以及多家私立幼儿园。现场销售透露，该项目自身不配建幼儿园，小学学区或属于水径小学，初中学区是布吉中学，一切以教育局划片为准。

具体到产品上，景华·嶺峯主推建筑面积68平方米的两房、74平方米的两房和85-99平方米的三房。68平可做2+1房，但需要自己稍作改动。94平的户型在不同单元会有所区别，要么是客厅出阳台、主卧带飘窗，要么是客厅带飘窗，主卧出阳台。该项目预计在今年3月开盘，具体价格待定，目前周边二手房多是5.5-6万元/平方米。

景华·嶺峯的开发商为深圳市景华地产投资有限公司，其控股母公司广胜达控股有限公司是一家于2016年注册成立的集成装配式产业化集团。虽成立时间不长，但广胜达已承建过万科云城一期、龙岗天安数码城新城四期、万科松湖传奇花园等多个项目，旗下拥有广胜达建设有限公司、前海胜德科技有限公司等多家全资子公司。

项目周边