文｜王志

在去年岁末两个月巨大的供应量之下，新房在成交量上已走出了低迷时期。1月，深圳全市共成交2499套新房，虽较12月下跌25.96%，但与调整期的数据相比还是要好看些。二手房方面，其成交则表现为一如既往的低迷，仅成交3881套，仍处调整期的泥淖中。

1月新房、二手房在成交均价上均表现为上涨，分别以54112元/㎡、54314元/㎡上涨了0.1%和0.36%。但以此来判断楼市已经转暖似乎还为时过早。

数据来源：深圳市规土委、乐有家研究中心、界面楼谈，以下数据也来源于此

对于深圳来说，无论市场处于何种时期，这一城市从来不缺的就是购买力。2月22日，华润深圳湾瑞府的开盘再次说明了这一点。此次，瑞府共计推出146套公寓，户型面积约为228-583㎡，最低价格9.9万元/㎡，最高价格20.2万元/㎡。总价最高的一套卖到约1.16亿元，可谓是“天价”。但这样的价格，也没有削减其走俏之势。据乐居买房报道，400㎡的D户型最先被抢完，总价多在8000来万元。

截至线上选房结束时，关于此次开盘的结果，市场流出了两种声音：一个是卖出了69套，另一个声音是卖出了75套。微弱的差距，并不影响瑞府整体约5成的去化。这也让人们再次看到了深圳的购买力，只要产品做得确实是好，那么它就会不乏购房者。

而地处南山另一片区（东角头）且已于去年12月开盘的枫叶望海公馆，一资深市场销售人员透露，该盘现今72㎡一房还有近100套的货量，91㎡两房和112㎡三房货量相对较少，分别有40来套和50套左右。这也意味着该盘目前还有近190套房源，而其开盘时共计推出的住宅为246套，去化不到3成，远没有其开盘时所说的成交了162套那么多。

数据也在反映一个事实，处调整期的市场，如果产品做得不是那么拔尖，价格让利幅度又不是很大的话，购房者们并不会为其埋单。同处该片区且于楼市上行期开盘的万科蛇口公馆，其开盘均价为85489元/㎡，而枫叶望海公馆的开盘均价为9万元/㎡，高出前者5.28%。此外，后者的地段也稍逊前者。

精装入市的海境界二期

对于2019年的南山豪宅市场来说，位于华侨城片区的新天鹅堡三期、后海的海境界二期以及东角头的半岛城邦四期无疑是重燃市场的那一批。其中，前者还处于密集地施工中，没有营销中心，没有样板间；而后两者的营销中心早于去年就已经开放，且都将于今年上半年入市。

海境界二期是一地铁物业，从湾厦地铁站D出口出来，抬眼望去便可以看到外围被蓝网包裹着、吊塔忙碌地作业且还处于加高中的海境界二期。其营销中心现场销售透露，该项目施工至今已有4年，单挖地下停车库就耗时2年多。不过，项目的样板房将于3月底开放，明里暗里也在表明海境界二期距离入市也不远了。

海境界二期

整个二期占地约3.16万㎡，总建面约30万㎡，业态主要有住宅、公寓、写字楼和商业。据上述销售介绍，项目A座、B座为住宅，也是即将要卖的产品，分为140㎡和190㎡两个户型，各149套。这也反映出了海境界二期货量还不足300套，且均为大户型。限价背景下，产品做得足够好，加之不可取代的地段，遭市场抢购就自然而然，双玺三期、润府三期就是例子。

与湾厦置业过往产品不同，海境界二期整套都采用了WELL建筑标准体系，其与深圳湾壹号是目前深圳仅有的两个采用此标准来打造的项目，在装修上花了很多心思，上述销售如是表示。由此可见，海境界二期是属于产品好的那种。

项目的C座是写字楼，D座是公寓，均只租不卖。其中，部分公寓为短租，部分作为长租公寓。关于只租不卖，现场销售是这样解释的，项目位于蛇口自贸区与与后海金融总部基地的交汇处，今后片区内的人才对租房会有很大需求。而近年来，长租公寓也处于发展的风口。开发商如此规划，也就不难理解了。

“项目底下自带5.9万㎡商业，由开发商自住招商运营，主要做体验式餐饮和高端家具”海境界销售对笔者表示，“二期共有车位1225个，住宅的车位配比为1:2，其他车位则属于商业。”

海境界的学区是育才四小和育才三中，前者成立于2005年9月，占地约2万㎡，建筑面积1100㎡，共有24个班制；后者创办于2003年，是深圳市公办初级中学，隶属于南山区教育局下属的蛇口育才教育集团，共有36个班制，在2018年全市40所学校420率排名32。

需要说明一点的是，海境界二期将以精装方式出售。笔者在与其销售交谈中得知，其费用将不会低于5000元/㎡。距离海境界一期开盘已经7年多过去，2012年1月，该盘6栋住宅共计631套住宅入市，均价为34213元/㎡。2019年1月，一期在链家网的挂盘均价为107859元/㎡，这也是近年来深圳房价历经两轮上涨的结果。

而其周边二手房绿海湾花园也卖到了138454元/㎡ ，恒裕滨城一期、二期的价格则相对高出许多，分别去到了149980元/㎡和202355元/㎡。“由于还没有备案，具体价格现今也未知，但会参考周边二手房的在售价“由于还没有备案，具体价格现今也未知，但会参考周边二手房的在售价格”，现场销售表示。话语中流露，海境界二期的价格至少都会与一期相近。

不让利的半岛城邦四期

早于去年上半年，半岛城邦就有对外释放出项目四期将于下半年入市。可天公不作美，2018年8月之后，楼市急转直下，进入调整期。在此种情况下，想要卖一个令开发商自己满意的价格，很是困难。因为行情不好时，开发商需要在去库存与定价上做平衡。定价过高，去化就不会理想，其对面的枫叶望海公馆就是例子。

笔者在其营销中心获悉，四期的样板间于年前开放过，后由于赶工，封闭了一些道路，故又暂时不对外开放。

半岛城邦四期

四期A座是一综合体项目，B、C、D三栋是即将要入市的住宅，共计房源有700来套，户型分别为88㎡1房、102㎡两房、110-113㎡两房和135㎡3房。其中，两房有180套左右。梯户比方面，B座是4梯5户，C座、D座为4梯6户。

关于半岛城邦的车位，尤为值得提及。从半岛城邦一期业主入住以来，车位维权事件就发生过不下2起。最近的一次是于去年8月，三期一楼600多个停车位被用作商业车位，后经业主集体维权，这些车位被改为三期业主与商业业主公用，且优先满足业主，事情才得到解决。现场销售透露，四期的车位配比为1:1.5，数量较为充裕。

整个半岛城邦占地30万㎡，总建筑面积100万㎡。前面4期里建有3所蒙特梭利幼儿园，小学和中学为南山外国语学校（涵盖小学到高中），去年两次开盘两度遭抢的润府三期引进的就是这一学校。半岛城邦的教育资源，可见一斑。

南山外国语学校滨海中学

具体到商业，单四期的体量就达8万㎡，以48栋商墅形式来呈现。每一栋都是一个品牌旗舰店，涵盖图书馆、电影院、餐饮楼、剧院等多种业态，计划将于今年年底开业。此外，三期后面的海域将会建成国际游艇会，规划有300多个泊位。

三期右侧是五期的规划用地，将于3-5年后动工。据现场销售透露，五期将有3栋高层住宅，户型建面均为190㎡起的大户型，外加1栋五星级酒店。

项目北靠23万㎡的蛇口山市政公园，其余三面被延绵15公里的深圳湾公园滨海栈道所环绕，是一个可看山观海的楼盘。

现场销售表示，半岛城邦四期将于3月或4月入市，均价大概要卖到12-13万/㎡。去年5月，深圳最为炙手可热的豪宅双玺三期，入市均价为121262元/㎡，这似乎意味着半岛城邦四期的均价将与其不相上下。

链家网数据显示，半岛城邦前面三期二手房在售均价分别为120096元/㎡、94469元/㎡和136724元/㎡。半岛城邦四期要卖上述均价，显然不存在让利于购房者。