文｜王志

这是一占地不足3000㎡的地块，几经辗转，才于2015年7月取得《建设工程规划许可证》。笔者向其营销中心销售核实，该项目将于3月17日开盘。可以确定的是，基本为现楼出售。

由于体量太小，这一项目并未引起人们的关注。以致于在深圳南头古城对面空置了19年，都无人问津。

红花雅筑建造的心路历程，耐人寻味。

空置

对于企业来说，要进行房地产开发，必须要先取得房地产开发资质。否则，即便拥有再多的土地，也是白搭。土地只会一年又一年地空置，进而使得最后建起来的项目其产权年限越来越短。

T202-0172地块就真实的演绎了上述情况。

1996年11月，深圳市南山南裕水产公司（下称“南裕水产”）获取了该地块，原规划建成一栋总面积不超过4500㎡的7层住宅。但因自身主要经营水产品、渔需物资等业务，并无房地产开发牌照，该地块在南裕水产手上就空置了7年。

在南裕水产获取该地块整整7年后，其通过挂牌交易的方式，作价1200万元出让了T202-0172宗地，交易方为深圳市远为科技发展有限公司（下称“远为”）。至此，远为成为了这一地块的拥有者。

至于南裕水产为何出让这一地块，是基于拿不到牌照，还是经营不善导致急需资金，亦或是其他原因。由于时间已过去了15年之久，笔者也很难去考证。

有意思的是，在远为拿到该地块后，再度使其空置了近12年之久。直到2015年7月，该项目取得《建设工程规划许可证》后才开始动工。

天眼查显示，远为成立于1999年4月，最初的主营业务为废水、废气、噪声的治理和园林绿化设计。后来变更过三次经营范围，于2014年7月，新增了房地产开发、自有物业租赁和物业管理等业务。

在远为获得了房地产开发牌照1年后，T202-0172宗地的开发便被快速推进。在此期间，远为原有大股东且由陈海宁间接控股的深圳市富润世纪商贸有限公司出局。事情可以追溯至2016年3月，远为引入新的大股东深圳翔霖润投资有限公司（下称“翔霖润投资”）。后者出资288万元，持有远为80%的股权，与2004年7月就已入场的张凡共同持有公司100%的股权。

资料显示，翔霖润投资成立于2013年9月，主营业务为从事房地产开发经营，与远为的新增业务极为匹配，这或许是后者引入前者的重要原因。而翔霖润投资背后的资本方为林少辉和贝建华，两人分别持有55%和45%的股权。

不难发现，远为是由林少辉、贝建华和张凡3人间接或直接持有。

产权年限不到48年

动工后的T202-0172地块，其楼盘名叫红花雅筑，现如今已以一红白相间外立面的单体楼形式形单影只地屹立在红花路南侧的城中村边上。由于其旁边都是村民自建房，由此格外显眼。

笔者查阅公开信息发现，早于2018年1月该项目就已经封顶，但直至该年度结束时其营销中心仍未开放。一边是是日渐减少的产权，一边是楼市调整期，远为还是选择了后者，等楼市稍微好转后再择机入市。

但，位于其北侧4公里的乐尚林居就是在楼市上行期入市。事实上，这一项目卖得并不怎么样。共计429套住宅获得预售许可，第一批主推157套房源，开盘当天实际成交仅为121套。乐尚林居不能大卖的主要原因在于交通不便，周边配套缺乏。

就目前的交通和配套而言，较之乐尚林居，红花雅筑也好不了多少。虽然可以搭乘地铁，可实际距离大新和桃园两个地铁站均为1.2公里。

在南裕水产拿地的时候，红花雅筑的产权年限就被锁定在了2066年11月。显然，3月才入市的它所剩下的年限还不到48年。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，住宅的产权年限到期后可以自动续期，但其他物业如何续期还不清晰。此外，续期的费用如何目前也并不清晰。因此，对于购房者来讲，房屋剩余使用期越短的房子，存在的不稳定性越大，有可能需要付出比较大的成本才能继续居住。

具体到项目，红花雅筑占地为2779.55㎡，建筑面积约1.23万㎡。其中，住宅约1.09万㎡。整个楼栋共26层，第4-26层为住宅，共计184套房源，分为47㎡1房、54㎡1房、66㎡1房和72㎡两房4种户型，每个户型均为46套，3梯8户。

整个小区仅有90个车位，从车位配比来看，平均每两户业主要共享1个车位。其未来车位之紧缺，可想而知。

现场销售告诉笔者，该项目的均价预计要卖到8-8.5万元/㎡左右，且由第三方提供精装修，费用为7350元/㎡。而去年深圳豪宅网红盘润府三期也才卖到85524元/㎡，地段、学位、楼盘品质等方面，红花雅筑都难以企及后者。若其后续定价真这么高，即便是小户型，去化也会深受影响。