文 | 法大大

年后是房屋租赁的高峰期，也是退租的高峰期。很多人因为各种原因，就算租赁合同还没到期，也想搬离现在的住址。那么，究竟房屋租赁合同能不能提前解除，需要哪些手续？

一、房屋租赁合同能否提前解除？

如果承租人要提前解除房屋租赁合同，是需要满足相关的条件的。根据我国法律规定，解除合同有两种方式，一类是约定解除，也就是房屋租赁合同双方对于提前解除合同协商一致；第二类是法定解除，即使合同没有到期，满足了法律规定的相关条件，一方当事人也可以要求提前解除合同。

根据我国有关法律、法规的规定，承租人有以下情形的，是可以要求提前解除合同的：

1、承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时；

2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市；

3、出租房屋发生重大损坏无法正常居住的如有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

二、解除租赁合同之后能不能退还租客所缴纳的押金？

除非双方在签约时明确约定，一方当事人违约提前解除合同的需向另一方当事人支付以押金数额为标准的违约金，否则提前解除租赁合同不能扣除押金。出租人因为将自己的房屋以及房屋附属的相关物品交给承租人使用，为了确保交还房屋使用权时租赁物保持完整及正常的使用，才收取押金。这样来说，不管是一方提前解除合同还是租赁关系正常结束，租赁物没有损害且能够正常使用，押金都是应该退还的。

三、如果在合同中有条款表明，未到期解除合同需要交纳高额的违约金，是否一定要按照条款执行，法律关于这块有没有一个规定的范围？

“有约定按约定，没有约定的按照实际损失计算”是合同法中确定违约金数额的主要原则。约定的违约金过分高于造成的损失的，承租人或出租人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。这里我们建议在签订租赁合同时双方当事人一定要明确约定违约金的数额。比如约定几个月的房租作为违约金，这样，如果发生了一方解除合同的情况，违约方大概了解自己违约的后果，而守约方主张违约责任也相对简单，对双方来说都方便一些。

现实生活中，有很多房屋租赁合同的双方当时人因为各种原因既想解除合同又不承担违约责任，一般来说只要双方达成一致意见，就可以不承担违约责任，但是为了确保达成一致意见，我们可以实现在合同中约定可以解除合同的几种情况来规避风险。比如约定承租人工作地点发生变化或出租人家人增多等等。所以，如果可以的话，在合同中提前约好对双方都是有好处的。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 

合同法司法解释（二）

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。