文｜王志

深圳可供开发用地紧缺，早已成为业内共识，公开市场拿地愈加困难的局面下，越来越多的房企转向了城市更新，即所谓的“旧改”。佳兆业集团便有着“城市更新专家”的称号，其于2001年在深圳布吉所打造的桂芳园项目，为佳兆业日后深度布局旧改乃至成为业界翘楚奠定了基础。

在任何领域若能把事情做到拔尖，总是会被人们所知晓。但不拔尖者总属多数，旧改领域如大族控股集团、深圳市阳光华艺房地产有限公司（下称“阳光华艺”）。后者的光芒几乎都被拔尖者所掩盖，但这并不表示其旧改能力很弱，以致可以被忽视。

大族控股集团于2008年进入地产业开发，其在深圳开发的第一住宅项目就属旧改。该旧改为位于龙岗南湾街道的大族河山花园，已于2014年7月获预售许可。在去年11月深圳新房扎堆入市潮中，其所主导的大光勘旧改（大族云峰）也成为了那浩浩汤汤房源中的一支。不过，去化确实有点难看。

第一个旧改项目一旦走向了市场，开发商后续就会源源不断地向该领域进军。佳兆业集团如此，大族控股集团亦是如此。后者官网信息显示，目前其在深圳还有大族南山村旧改、大族北头村旧改以及深圳兆方旧改等项目。

建筑商转身开发商

较之佳兆业、大族控股集团，阳光华艺就更为隐形了。如果不去追溯其过往，根本不会知道其在深圳已经开发出了那么些项目，并且手头上众多旧改在握。

天眼查数据显示，阳光华艺成立于2002年4月，最开始是依靠投资兴办实业来起家，2006年7月将主营业主转移到房地产开发经营。而这也是缘于公司前身曾经担纲过招商蛇口和万科的承建单位，并在阳光华艺成立后于2003年和2005年分别开发了新一代大厦和蛇口高山花园项目。

专注于房地产开发后，阳光华艺也摈弃了传统的单打独斗模式，逐步转向联合开发，先后于2007年、2008年与深圳市南岗实业股份有限公司（下称“南岗实业”）合作打造了阳光华艺大厦和南光城市花园，后者便是一个旧改项目（南光村旧改）。

从上述两个项目开始，阳光华艺与南岗实业相识相知，进而步入长期合作伙伴关系。阳光华艺成功入主南光村旧改就可窥见，南岗实业的实力不容小觑。据天眼查数据，南岗实业成立于1988年1月，由南岗村集体资产管理委员会控股（持股51%），叶水照等323名村民持股49%。

从其股权构成也可以看出，南岗实业具有先天的获取旧改的优势，以致于在日趋增多的房企进入城市更新后，其仍旧可以在龙头房企乃至央企异常激烈地角逐中分一杯羹。2014年11月，阳光华艺与南岗实业通过协议受让的方式，作价约2.37亿元，取得T204-0037地块（粤海门村旧改）就是例子。

除了与南岗实业进行联合开发外，阳光华艺还与深圳市万进隆实业发展有限公司共同开发了荔湾商务公寓；与深圳市流塘股份合作公司、深圳市枫叶酒店投资有限公司一起成功打造出流塘阳光花园、阳光科创中心一期。其中，前者为流塘工业区旧改项目，后者为产业园。

过去的10余年，阳光华艺还单独操盘过阳光海滨花园项目，主打住宅和少许商业。公开资料显示，在一个2016年深圳房企综合实力200强的评选中，阳光华艺赫然在列，且排名还比较靠前，位列35。由此可见，阳光华艺虽然名不见经传，但其在深圳本土的房企中的竞争力却是不可忽视。

手握核心区旧改

南光村于2005年被纳入旧改，分为三期来开发，上文述及的南光城市花园是这一旧改项目的一期。2019年1月，该旧改二期（正东名苑）获得建设工程规划许可证。

正东名苑拟规划的总建筑面积约15.94万㎡，业态涵盖住宅、商业和办公。南山区集体资产办信息显示，南光村旧改三期拆除范围为26931.9㎡，至于何时开始动工，目前并无任何信息。

凭借南岗实业，阳光华艺还在2015年8月顺利拿下了桂庙新村旧改。该旧改拟拆除重建用地面积为70225㎡，去年4月阳光华艺在该旧改的办公室还处于装修状态，至今进驻签约也还不到1年。

据自媒体深圳淘房志最新爆料，阳光华艺不仅入主了宝安37区旧改，还揽得了39区和43区。其中，37区旧改的签约率已经接近8成，阳光华艺拟将这3个区域规划建成体量约65.4万㎡的综合体。

以上是阳光华艺未来的旧改储备，而其将在今年崭露头角的项目是粤海门村旧改。这一旧改也是由阳光华艺和南岗实业共同主导，已于2018年6月全部建成，其项目名为阳光粤海。由于是旧改，部分房源为村民回迁房。

项目地处科技园片区科技南一路与白石路交汇处西北侧，早于2016年12月主体楼栋就已经建得差不多，部分建筑的施工网格也已褪去，但直至2018年1月阳光粤海才仅对回迁村民开放了展示中心和样板间。

项目现场销售透露，阳光粤海157㎡以下的住宅已全部回迁，未来仅有200余套157㎡以上的大户型入市，具体为157㎡、167㎡、215㎡和240㎡4种户型，基本都是4房2厅3卫。

阳光粤海分为两期来开发，一期由1栋体量为2000㎡的6班制幼儿园和5栋住宅组成，二期由1栋公寓、1栋酒店和办公产品以及2栋住宅组成。项目的D座、E座是小户型，均为回迁房。未来要卖的住宅是项目A座、B座和C座以及部分的G座、H座（回迁房和商品混搭在一起）。

“大冲城市花园是回迁房，单价比润府便宜很多，还不要名额。但物以类聚，人以群分。你愿意天天跟那些土著住一块吗？而且大部分还是租客。”一位购房者曾就混搭现象评论表示。

也许有上述想法的不止这位购房者一个，故今后要购买阳光粤海G座、H座的业主们，需要理性思考后再行事。

“项目F座为商务公寓，户型为40-42㎡1房1厅兼少量80-86㎡的小3房。未来，这部分房源部分出售，部分作为长租公寓。”上述销售表示，“阳光粤海底下一层为商业，体量为9109㎡，已全部返还给粤海门村”。

阳光粤海共有1370个停车位，但其住宅和公寓的房源数分别为640套和800套，车位配比略为不足。此外，该项目的容积率也高达7.12。

这也意味着阳光华艺在旧改上，没有摆脱一直被购房者所诟病的高容积率，当然这也是旧改项目商业逻辑的考虑，以及阳光华艺生存下去的根本。