文｜恒都商业诉讼法律中心 房地产与建设工程、基础设施专业组 蒋月

编辑｜恒都微信运营团队

“居者有其屋”，房产是一个家庭最重要的投资，眼见着房价一天一涨，无房族不敢再继续观望，可动辄几百万的房款让人望而却步，于是“举全家之力”购房已成为不少家庭的常态。好容易签了合同付了定金就等着收房，却发现房子已被别人买走。

房价暴涨，房地产升值迅速，个别开发商置诚实信用原则于不顾，为追求利益最大化，将已经出卖但未向房屋主管机关登记的房产再卖给第三人，从而造成一房两卖、一房多卖的现象。更有甚者，由于房子一天一个价，有的开发商囤积居奇，甚至将已公开出售的房产再卖回给自家股东，令人吃惊。本文将关注购房中最常见杀伤力最大的陷阱之一：一房二卖。

一

什么是一房二卖？

房屋买卖，是指房屋买卖双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于对方，另一方受领房屋并支付价款的合同行为。一房二卖，是指房屋所有权人先后与两个买方订立房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。在这种情况下，必然有一份合同无法履行。针对这种情况，法律到底如何规定，买房人应该如何维权，结合以下案例进行说明。

二

案情介绍

案例：某市的张某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买A公司开发的位于某市某小区房屋一套。合同约定：房屋价款100万，合同签订时付款30万元。合同签订后的三十天付清余款70万元，A公司应在张某付清房款后的30天内协助张某办理房屋产权登记。张某按约定时间付清全额房款，但A公司始终未协助张某进行房产登记。后张某得知A公司将该房屋高价卖给了第三人李某，并已办理了房屋产权证书。张某知情后将A公司诉至法院，要求法院判令被告A公司继续履行合同、赔偿损失或解除合同、退还购房款及利息、赔偿损失，并承担全部房款一倍的赔偿责任。

法院判决：解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；判令被告A公司退还张某购房款100万元，并赔偿张某购房款利息及两次卖房产生的差价；判令被告A公司赔偿张某已付购房款一倍的损失100万元。

三

先后两份房屋买卖合同，到底谁有效？

原则上，两份先后成立的房屋买卖合同，只要签订合同的双方主体合格，双方基于自愿原则，约定了买卖双方权利义务内容，只要不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。

那么有没有某种情形下，先签订购房合同的一方，可以向法院申请主张后一份购房合同无效呢？按照《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房司法解释”）“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。需要注意的是，主张第二份购房合同无效，需要同时具备以下两个条件：第一，卖方与第二购房人属恶意串通；第二，卖方已经将涉诉房屋交付于第二购房人，导致第一购房人无法取得房屋。如果卖方尚未履行第二份购房合同，房屋所有权仍在卖方手中，则第一购房人可直接起诉要求卖方继续履行合同，而无须主张第二份合同无效。

四

两个购房人，谁能入住新房？

在两份房屋买卖合同均合法有效的前提下，第一购房人、第二购房人均可要求卖方履行合同义务，办理房屋产权登记。结合现实生活，又存在以下几种情形：（一）两个购房人，卖方均未办理房屋产权登记；（二）两个购房人，卖方均未办理房屋产权登记，但已将房屋交付其中一个购房人使用；（三）卖方向其中一个购房人办理了房屋产权登记；（四）卖方向其中一个购房人办理了房屋产权登记，而将房屋交付给另一购房人使用。

按照我国《物权法》、《合同法》的相关规定，不动产所有权的取得，经依法登记发生效力；未经登记，不发生物权效力，但不影响其合同效力。因此，在第一种情形中，两个购房人均可要求卖方继续履行合同，即办理房屋产权登记。此时，从法律角度而言，卖方将房屋产权登记办给第几个购房人均可。法院通常会结合购房合同成立先后、各购房人实际付款数额多少、是否办理了网签等因素综合考虑。在第二张情形中，虽房屋均未由任一购房人办理房屋所有权登记，但考虑到合同的履行程度，法院通常会支持已经实际占有房屋的购房人提出的继续履行合同、办理产权登记的要求。在第三种情形中，其中一个购房人办理了房屋产权登记，已经取得了房屋所有权；对于没有办理房屋产权登记的另一购房人来说，此时房屋所有权已归他人所有，购房合同事实上已无法继续履行；在第四种情形中，不动产所有权的取得以房屋产权登记为标志，并不以是否交付使用为标志，因此该房屋的所有权仍归已经办理房屋产权登记的购房人所有。

五

未取得房屋所有权的购房人该如何维权？

我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”商品房司法解释第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

在存在一房二卖、一房多卖的情形下，最终未取得房屋所有权的购房人可依照与卖方签订的房屋买卖合同，向法院起诉，要求解除与卖方签订的购房合同，并要求卖方返还购房人已支付的购房款、利息及损失。需要注意的是，虽然商品房司法解释中规定了惩罚性赔偿制度，但在审判实务中仍存在着“故意隐瞒”举证责任分配、赔偿尺度不一致等问题。