文 | 华商报 查京京

“信用让消费更放心”——这是中国消费者协会公布的2019年消费维权年的主题。然而，西安消费者白先生、谢先生、吴先生等却遭遇了商家不守信用后的无奈与无助。“去年六七月份，开发商已经开始给购房者交房了。可是，却不给我们交房，我们也和其他购房者一样，与开发商签订了购房协议，把钱交给了开发商。真不明白，这究竟是为啥？”在西安浐灞欧罗巴小镇购买房子已经三年多的谢先生一脸无奈地对华商报记者说。

2015年底买的工程抵款房 楼盖好了却收不了房

对于“工程抵款房”，不少人或许有所耳闻。这是一种开发商将房屋作为工程款抵押给合作商，再由合作商自己持有或找下家出售的房子，往往比市场价便宜。但天上掉馅饼并不一定都是好事。西安的白先生、谢先生、吴先生等人，就因为购买工程抵款房而遭遇收房难。

据他们反映，经人介绍，2015年12月份在西安浐灞欧罗巴小镇购买了工程抵款房，当时在售楼部签了协议而且收据齐全，销售人员口头说很快就能交房，可一直拖到去年六七月份，小区开始交房入住了，他们还是没拿到钥匙。从其中一份工程抵款认购协议书上，华商报记者看到，协议注明付款方式为一次性付款，买受人向出卖人西安京颐置业有限公司支付总房款46万余元，购买房屋建筑面积暂定为96.98㎡，优惠后成交单价4791.37元/㎡。华商报记者注意到，有趣的是，协议还约定，“因所购房屋为工程抵款，乙方（买受人）同意在该房屋交付使用前不得以任何理由提出退房或换房。”其余几份协议除了房屋面积、成交价格不同外，在内容条款和约定上几乎都一样。

3月6日上午，华商报记者来到位于西安浐灞欧亚六路的欧罗巴小区，注意到该小区除了门前道路正在施工围挡，小区内多栋高层住宅已经交付。白先生、谢先生等人购买的工程抵款房位于小区9号楼，一共涉及6套房产。“我们的买房协议是在售楼部签的，交款收据也是齐全的。”谢先生表示，去年其他业主陆续办了收房，开发商却通知他房子暂时不能交付，他就和一同买房的朋友去售楼部问情况，开发商答复说和债权人存在经济纠纷所以要回收房子，“我们当初买房也是在售楼部办的手续，白纸黑字怎么现在就不认了？”

随后华商报记者与谢先生等人来到欧罗巴小镇咨询中心，这里的工作人员表示，工程抵款房的交房情况和小区其他业主不太一样，具体原因他不是很了解，可能是和施工方存在没有解决的问题，“具体得等经办人和领导回来了才能说清楚。”

华商报记者注意到，从工程抵款认购协议书和收款收据上看到，甲方盖的公章是西安京颐置业有限公司销售合同专用章，收款方盖的公章是西安京颐置业有限公司的财务专用章。至少从销售环节和流程上来看，白先生、谢先生等几人是直接与西安京颐置业有限公司签订的合同，并没有涉及第三方。

交房问题或与工程结算纠纷有关 浐灞城改办表示将督促协商解决

据了解，欧罗巴小镇项目是袁雒村城改项目配套开发小区，于2013年4月取得西安市城改办改造方案批复，开发主体为西安京颐置业有限公司。后来，开发企业在未取得商品房预售许可手续的情况下，通过团购等方式将项目开发建设的部分房屋对外出售。去年夏天，这个项目因延期交房和要求按揭业主补房款而引发纠纷，后经浐灞生态区管委会协调推动以后，项目配套开发的商品房进行工程收尾，并陆续向购房者交付。

华商报记者在欧罗巴小镇咨询中心看到，玻璃门上贴着一张由西安市住房保障和房屋管理执法监察队出具的《关于未取得<商品房预售许可证>不得进行预售的通告》，上面写着：该项目未取得《商品房预售许可证》，依据建设部《城市商品房预售管理办法》“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定，该项目不得对外预售，不得以认购（包括认筹、登记、选号等）、收取预定款性质费用等方式变相预售。

陕西泾渭律师事务所李德军律师表示，因五证不全售房导致的纠纷屡有发生。过往出现过补齐项目手续，维护交易秩序和保护交易现状的案例，解决途径有协商和诉讼等手段。

西安浐灞生态区管委会城改办一位工作人员上周在接受华商报记者采访时表示，欧罗巴小镇工程抵款房的交付问题可能和前期工程结算纠纷有关，为了督促问题解决，他们正在联系开发商、施工方和业主等当事方，搭建沟通平台协商解决。如果实在协商不成，也可以选择走法律途径。

西安市消费维权联合会会长马世群在接受华商报记者采访时表示，合同是建立在双方自愿、公平的基础上签订的，购房者谢先生等人已经与开发商签订了合同，双方就要严格履行合同。开发商单方面违背合同，就是典型的严重失信行为。今年中消协的主题是“信用让消费更放心”，而这家开发商就是典型的不诚信企业的代表，严重侵犯了消费者的权益。建议政府主管部门“该处罚就处罚、该监管就监管、该约谈就约谈，严格按照合同执行，确保消费者合法权益。”

城改“西安模式”需改良提升 早年遗留问题待解

城改项目在西安房地产市场占比较大，而出现房屋买卖纠纷的往往以城改项目为主。城改项目的“西安模式”曾经得到业界的肯定，也得到外地城市城改相关部门来西安考察、交流。面对早年遗留问题和未来还要拆迁的将近200个城中村，西安城改之路向何处走？

证件不齐售房留下隐患 昔日城改欠账仍未还清

工程抵款房在西安并不是新鲜事物，目前在一些房屋中介、建筑施工方等渠道也有出售。华商报记者日前在本地一家二手房交易网站上看到，就有数条工程抵款房挂牌信息。其中一处西咸某高端楼盘的工程抵款房，对外宣称“低于市场价50万，可以全款更名。”

在城北经开区一家中介机构，华商报记者找到了一位姓王的中介销售人员。他十分热情地告诉记者，他们手上有几套抵工程款的房源出售，以未央路一套130㎡的工程抵款房来看，总价只要116万，单价还不到9000元/㎡，而该楼盘的市场单价都在1万元以上。当记者问到如何购买时，他表示，手续都是直接找开发商办理，但需要向建筑工程方支付一定转让费。

一位不愿具名的业内人士告诉华商报记者，工程抵款房在市场上其实一直都存在，因为房子本身保值增值，不少债权人也都愿意以此方式来抵消工程等欠款。只是在市场好时，房子好卖，开发商采用以房抵债的相对减少，债权人也多是自己持有或在熟人之间转让。“三年前楼市低迷，市场上大量出现工程抵款房，一方面房子销售的确困难；另一方面，开发商缺钱的状况也非常严峻。”他说，过去许多城改项目开发模式不规范，证件不齐就开始销售，遗留问题较多。

该业内人士表示，这两年西安房地产市场形势变化，房产价值上涨，也可能成为一些遗留问题的导火索。据他掌握的情况，陕西一家开发企业为了资金周转，几年前也曾将一批商品房抵给施工单位，但后来因工程成本和房产价格核算问题，双方产生了一些纠纷。

西安城改的得与失：快速推进到集体失速

西安曾是全国省会城市中城中村最多的城市之一，也因城改规划的快速推进而引来全国关注。客观来看，大规模城改对于西安城市化进程和住房需求解决贡献巨大，但在操作中问题滋生，进而导致延期交付、产权纠纷、楼盘烂尾等诸多不良影响也是无法被忽视的。

在城改项目开发中，最直观的问题就是无证售房。有报道称，2013年5月底，西安已批复且正在开发建设共计115个城中村项目中，只有33个五证齐全，超过7成没有预售证。此后，这一问题受到重视，近年来有所减少。

“城改项目从立项到审批，再到拆建和销售，中间耗时较长，土地转变性质往往滞后于建设。”独立地产评论人李连源表示，为了回笼资金，过去城改项目无证售房现象多见，并往往以每平方米低于市场价数千元对外销售。3字头、4字头的房子也让很多购房者难挡诱惑。

一位不愿具名的张先生在西安多家房企供职多年，对城改项目的操盘流程颇为熟悉。他告诉华商报记者，城改项目需要先取得政府批复，对土地进行确权、拆迁，最后走土地报批流程，即：先安置，后开发，这也是西安之前的城改特点之一。资金压力之下，前些年开发商往往会冒险操作——违规售房来筹措资金；同时用开发权和土地来抵押贷款，继续扩张下一个战场。在楼市行情好的时候，“滚雪球”式开发可以带来丰厚利润；可要是市场形势转变，开发企业就面临资金链等一系列难题，项目也难以继续推进。一些建起来的小区，也面临手续不全、办证难、供暖难、无正式水电等问题，“萝卜快了不洗泥，这是只追求速度的恶果。”

从2016年底开始，西安房价开始上涨，按道理，手握土地的城改项目也应该成为抢手货，但实际情况并没有想象的那么好。在2017年7月召开的西安市棚户区改造现场推进会上，回迁安置超期项目的数量有41个，此时正是西安楼市升温，各路品牌房企蜂拥而至之际，大开发商除直接拿地还收购城改项目，但即时是在这样的氛围下，这次现场会仍通报有9个项目进展缓慢，城改遗留问题的影响深度可见一斑。

三年清零绕城内城中村 城改“西安模式”需改良

去年年末，西安出台文件要求，到2020年底以前，完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村和位于绕城高速以内但不在城市建设用地规划范围内的64个村庄的清零工作。

由于清零工作包含整村拆除、整治提升等两种改造方式，外界认为，这就意味着被拆迁的城中村将会涉及后续回迁安置和综合开发改造。

美好生活文商旅研究院院长夏强对华商报记者表示，“西安近两年新出让的宅地在向远郊新区集中，但不少城中村还占据着核心地段，有的还处在商圈周围，从市场需求上城改的潜能很大。”

李连源认为，三年内清零城中村是一个对资金和政策考验都非常艰巨的任务。一方面包括土地转型等配套政策需要提速，另一方面近两年用人、土地和开发成本持续提升，城改项目对资金的需求量会更大。他说，对照以往城改积弊，未来应当在土地转型审批、资金支持、取得被拆人员理解和开发者选拔上吸取经验和教训。

夏强说，在城改推进过程中，应当遵循政府对于拆迁安置、土地管理的统一主导，在法规建设上也有需要完善之处，“虽然城改缺乏可参考的成熟经验，但规范化运作可减少很多麻烦。”

有业内人士表示，西安城改项目数量之多，在全国省会城市罕见。前些年西安逐渐探索出了一条以“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”为改造原则的“西安模式”，使城中村改造呈现出了欣欣向荣的局面。但是，由于拆迁面积大、推进速度快，出现了不少问题，这一模式也引起争议。城改项目本身就是“摸着石头过河”，如此多的项目难免会出现这样那样的问题和纠纷。但是，各区域主管部门，尤其是各区域的城改办应吸取过往的经验和教训，对出现的问题积极协调和妥善处理。“发挥好市场在资源配置中的决定性作用”，改良和提升“西安模式”，同时，发挥好主管部门的作用，引导、吸引有实力的市场主体积极参与城中村改造，资金保障、深度合作、规范运作或是方向。