文|观点地产网 黎倩 陆欣

去年一整年都没有公开面对香港资本市场的王振华，今天终于回归新城发展在香港举行的2018全年业绩会。

3月11日上午，应对完一众投资者近1个小时不断提问后，王振华带领新城发展的老班底——行政总裁吕小平、首席财务官陆忠明及资本市场部总经理张峰转战媒体业绩会。

作为比较早发布业绩的内房股公司，王振华显得底气十足：“应该说，2018年新城的业绩非常亮丽。”

根据年报，2018年新城发展完成合约销售2211亿元，同比增长74.8%，销售覆盖全国77个城市的350个项目，操盘项目现金回款率达到92%。

利润及财务方面，期内实现毛利约191亿元，同比增长40.3%，归属于股东的核心溢利约56.6亿，同比增长83.4%。净负债率较上年100%下降至78.6%，在手现金共计约477亿元，现金与短期债务比达到1.8倍。

向好的业绩同样反映在派息上，根据董事会决议，2018年新城发展将派发年末股息每股0.3元，同比增长85.3%。

另据观点地产新媒体了解，3月10日，新城发展股价盘中一度上升近10个点，达到7.93港币每股。

值得注意的是，销售保持高速增长的同时，新城发展的融资成本同样水涨创高。

2018年，新城发展的借款利息高达40.25亿元，较2017年增长60%，扣除向客户预售的所得款项利息后，总融资成本约9.7亿，同比上涨约15%。

年报中的吾悦广场“秘密”

作为典型“以住养商”模式的房企，投资物业发展情况是新城绕不开的话题。

翻阅新城发展2018年年报，期内，公司投资物业公允价值收益达到32.85亿，较2017年13.58亿暴增142%；与此同时，非流动资产中，投资物业的估值也从2017年末235亿增长至2018年的407.6亿。

对此，CFO陆忠明回应观点地产新媒体时称，由于进入投资物业的标准既包括开业项目，也包括未开业项目。因此，2017年13亿的公允值收益对应的项目是43个项目，而2018年则对应72个。

据其介绍，截至2018年底，新城已获取96个吾悦广场的土地储备，其中有20多个的土地证还没有拿到，所以暂时没有记录进财务报表。

另据年报显示，2018年底，新城累计已开业吾悦广场42个，实现租费收入21.16亿元，同比增长107%；2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租费收入40亿元。

值得一提的是，虽然商业如今已成为新城双轮驱动中的重要一环，但吾悦广场背后的逻辑仍离不开销售。

据管理层透露，每个动辄20-50万方的吾悦广场中，平均自持面积只有9万方左右，而扣除车位等，最后实际可租面积平均下来大概是6万方左右，如果达到100个广场的水平，大概是600万方的可租面积。

换而言之，大部分商业仍是销售物业，而据观点地产新媒体了解，去年刚刚回归新城的少帅王晓松，目前就是负责商业中的开发板块。

另一方面，尽管投资物业为开发商带来诸如公允收益、资产增加等正面回报，但持有重资产、漫长的投资回报期同样会产生大量的资金沉淀，对房企的现金流将是巨大考验，此前万达就因此不得不转向轻资产模式。

对于投资物业的回报期，吕小平透露，按平均每个吾悦广场6.5亿的总投入计算，预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。

他同时指出，因为结合了住宅销售的综合体开发模式，投资物业的回收期将更短，对集团整体的现金流压力会有所缓解。

不过从2018年租金表现来看，仅有3个吾悦广场（武进吾悦广场、吾悦国际广场及青浦吾悦广场）的全年租金及收入超过1亿元，其中培育期最长的武进吾悦广场和吾悦国际广场于2012年开业，至今已有6年，租金收入的增速则在20%左右。

此外，开业一年左右的吾悦广场租费水平则在5500万元-6500万元左右，由此，要达到管理层预期的每个吾悦广场前十年的平均租费1.31亿元，似乎还有一定挑战。

1.1亿平米土储与一万亿货值

除投资物业外，新城发展在住宅开发上依旧表现抢眼。

王振华透露，截至目前，新城土地储备已高达1.1亿平方米，可以产生的货值超过1万亿元，而平均土地成本则仅为每平方米为2518元。其中，仅2018年新城就通过招拍挂和收购方式，新增货值超过5200亿。

不过，新城的土地储备中，大部分仍集中在长三角地区，占比达50.2%，另外中西部地区占比28.9%，渤海湾为15.7%，珠三角则仅有5.2%。反应到销售贡献，长三角的合约销售贡献占比为60%，中西部21.73%，环渤海15.07%，珠三角2.59%。

王振华坦言，从2017年开始进入大湾区到现在，新城在该区域的成长速度相对较慢，目前公司也在增加对大湾区的投资力度。

另外，因为大湾区获取土地的性质和长三角不一样，大多都是城改和旧改的方式来进行，所以新城在进入大湾区的策略是和大湾区的一些成功的城改和旧改公司进行联合。

而坐拥逾亿平方米的土地储备，如今新城在扩储上也变得更加谨慎从容。

按照王振华的计划：“土地储备还是按照3年到4年的去化，不会囤积太多的土地。”

具体分布上，新城在一二线城市的土储约占比50%左右，在长三角的三四线城市占30%左右，其他城市还有20%。

谈及未来，对于今年的房地产市场，王振华显得颇为乐观：“房地产对一二线的城市已从调控转向稳定阶段，对三四线也是逐步放松，总体比去年12月到今年1月好得多。”

不过他同时指出，今年三四线返乡置业的热度下降，说明大家对未来市场不是很看好。

事实上，在经过去年紧缩的融资环境后，今年以来的货币政策已稍显宽松，给房企带来了大量的资金，与此同时，未来一两年也将是房企还债的高峰期。

对此，王振华透露：“新城已经拿到了80亿的公司债，还有4亿美金的债券未批复，加上今年新城的净资产达到500亿元，相对应的公司债、银行间中票和超短融额度都提升到200亿元，融资的空间还是比较大。”

值得关注的是，新城控股前不久曾发布公告称，将与新城发展共同投入不超过500亿发展新项目。

业绩会现场，陆忠明表示：“上述计划主要是希望通过新城发展融资平台资金的投向，增加港股平台对新城房地产开发项目的权益比例，投资主要还是针对房地产项目。”

据其透露，目前新城发展在项目上的权益比大概是67%，如果通过共同投资，会增加整个港股的权益比，对项目的权益比大概会影响5到6个点。

显然，在去年私有化告吹之后，王振华正在加大对旗下这个港股平台的重视。