谈起黑石、KKR这些顶尖的地产私募基金，我们经常会看到一众投资神话：大赚140亿、套现50亿、为投资者创造25倍收益……（数据来源：经济参考报、中国基金报、投资界）

其实，以上都是投资的个案，黑石、KKR之所以能成为顶尖的地产投资机构，理由可不止是这些。真相到底如何？今天我们用财报数据与案例，带你走进一个真实的房地产投资。

财报数据亮眼，30年平均收益16%

2017年，黑石在财报中公布了14只房地产基金的投资业绩：

● 黑石14只房地产中，11只基金取得了10%以上的IRR。

● 欧洲Ⅳ号（BREP Europe IV）表现最为突出，IRR为26%。

● 2017年，房地产板块为黑石带来了31.5亿美元的收入，成为了黑石最赚钱的部门之一。

（数据来源：黑石2017财报，新浪财经，IRR指内部收益率）

如此亮眼的成绩单，并不是偶尔为之，30年来，黑石房地产板块的年均净收益达到16%。（数据来源：黑石财报，截止2018年9月）

稳健的投资表现，让黑石成了市场最受欢迎的基金之一，截止到2018年9月，尽管已给投资者分配了2600亿美元，对比2007年，黑石的资产管理规模依旧实现了5倍左右的增长。

事实上，“收益稳”比“收益高”更值得被重视，因为对于房地产投资来说，单次收益高不代表什么，长期收益稳才是重点。地产投资是长期的事，从调研、买地、建楼到运营、招商、退出，都需要大量的时间。当基金中有项目集中退出，当期收益就会特别亮眼。如果都在“准备期”，收益就会相对平滑，但这并不代表未来就没有很好的收益。

稳收益的秘密：“长期投资”与“全球布局”

“稳收益”如何来？以黑石与KKR为例，虽然它们的投资策略不尽相同，但是他们关注的投资重点却不谋而合。

① 都喜欢用“时间换回报”

曾以恶意收购著称KKR，在新的市场环境下，开始提倡“用时间换取回报”。截至2017年底，KKR旗下77%的项目运作周期都在8年及以上，并认为长期投资能为追加投资与获得最佳退出时点，提供更多可能。

黑石始终坚持“投资未来10年”的理念。黑石全球地产基金Ⅴ号（BREP V），2009年底一度出现相当于投资成本8.4%的价值损失，但在2010年一年内升值了61%，不仅收回了损失，以当时资产价值计算还获得了7%的净内部回报率，2014年资产进一步升值，V号基金一举成为了黑石最有获利能力的基金之一，且收益长期保持稳定。

② 帮助黑石“度过”金融危机的，是全球化投资

在全球化方面，KKR作为全球直投业务的创立者，对于跨市场布局极其倡导。而黑石，则用事实数据说明了理由。

黑石旗下的2只基金，它们在2005年到2007年欧美地产估值高峰时期均买入大量资产，后同时遭遇2008年金融危机的冲击，但由于它们资产配置分散程度不同，表现出的抗风险能力也大不相同——至2009年底，聚焦欧洲市场的欧洲基金Ⅱ号（BREP Europe Ⅱ）资产价值下跌44.1%；而全球布局的黑石全球基金Ⅴ号（BREP V），资产价值下跌仅8.4%。

金融危机后，表现长期优秀稳定的全球系列基金，更是成了黑石的“拳头产品”。如今，随着美国新的投资机会的减少，黑石开始增加全球配置的比例。2014年黑石在美国之外的海外投资比例，已经上升到62%。（数据来源：证券市场周刊）

如何携手顶尖地产投资机构？

黑石、KKR这样的顶尖机构，已将长期投资、全球布局等科学配置理念奉为地产投资成功的关键，配合其各自擅长的投资策略，从而实现稳健的投资回报。

● 未来房地产如何投？

回看国内，随着限购令的出台，炒房投机模式不再可行，“ 一夜暴富”，“买了就赚”已成了房地产投资的过去式。未来，房地产应该怎么投？携手黑石、KKR这样的顶尖机构，应该是不错的选择。

● 个人如何投进黑石、KKR这样的顶尖基金？

这些全球知名的地产投资大亨，基本不对个人开放，幸运的是，宜信财富已为投资者打破僵局，其通过专业机构的身份，携手全球顶尖的房地产投资机构，将其科学配置，一举获得多策略、多资产、全球化的一流投资组合。

宜信财富在过去3.5年时间里，与全球13家一流地产投资机构合作，投资了17个国家，涉及685个项目，这是个人投资者很难在短时间内实现的，通过专业机构来投资，是更明智的选择。