“赠送面积”一直是不少开发商的宣传手段，但自2017年7月1日实行《南京市建设工程设计方案审查相关办法》以来，入户花园、空中花园、活动平台、设备平台……这些说法统统消失，一律归并到阳台和房间计算。各种“偷面积”手段便受到严厉的管控。

然而近日，买房人李先生向界面楼市南京站反映，城北电建地产海赋尚城置业顾问在介绍房源时表明可将设备平台进行改造，但李先生对此做法是否合法稍有疑问，并担心会不会因此取不到房产证或者遭遇强拆。

对此，界面楼市编辑以购房者的身份来到该项目，对电建地产海赋尚城进行实地调查。置业顾问介绍，现项目仅剩140㎡户型房源在售，该户型北阳台属于赠送面积，交付时为半封闭状态，后期可以对其进行改造。

由户型宣传单页也可以看出销售人员所说的“北阳台”部分虽然没有任何标志，但依旧被画在了户型图上，并被涂成了灰色，但显然并不算在套内建筑面积之内。对于改造是否存在违规现象，该置业顾问表示，不会存在任何问题。

 

 

（140㎡户型图）

“赠送面积”改造，早有先例

随后小编来到了该项目一期进行调查，据了解，电建海赋尚城共分为两期开发，目前在售的房源属于二期，而一期房源早于2016年底交付。进入小区内部可以发现不少房屋设备平台都进行了改造。当地业主表示，“这是开发商允许的，不少人都改造了。”

后来，小编从小区周边的中介手中拿到了一期项目120㎡户型，户型中明确写到储藏间与生活阳台可改为书房。中介也介绍到，改造后就可从3房变为4房，通过外扩储藏间将其作为正常房源使用。

 

 

（120㎡户型图）

为直观的了解房源，中介带小编来到一期某一房间内，发现设备平台的围栏已被拆除，后期将对其北向阳台进行封闭。

界面楼市南京站对此咨询了南京市规划局栖霞分局相关工作人员，该工作人员表示一切以规划审批为主，后期将现场核实项目规划看与之前政府批准的规划是否一样，如果与规划不一致就是不合规定的。

随后界面楼市南京站又向栖霞市城管局进行询问，相关工作人员表示，对设备平台进行改造封闭属于违建，开发商说可以改造是为了吸引购房者，如果改造被发现将会对其拆除。不过，具体情况还是要看该赠送面积作何用途。

截至发稿前，界面楼市南京站联系开发商相关负责人，对方表示了解情况后再对此作出回复。

“深坑”南京的电建地产

电建地产，作为“深坑”南京的“佼佼者”。仅电建地产海赋尚城一盘就经历过多次维权。包括开发商捂盘不卖，项目交付品质差。在2018年1月，项目迎来二期部分房源的交付，然而不少业主却拉起了横幅要维权。据业主们表示，此次交付出现了地库渗水、过道不封闭、单元门“缩水”等几项严重的问题，细分有二十五条诉求。

今年1月份维权再次重演，据江苏公共新闻报道，项目交付未提供房屋测绘报告，属于违规交付，且房屋质量差，入户栏杆摇摇欲坠，塑胶跑道变成了水泥地刷红漆。

此外，电建在南京的其他几盘也是事故频出。2018年9月位于城北小市的电建中储泛悦城市广场还未交付就开始维权。主要因为项目公布了实体样板间，但业主们表示与之前购房时开发商公开的样板间严重不符。

据当时业主称：房屋质量大幅下降，精装严重缩水，做工粗糙，色调丑陋，地面主材存在严重质量问题。此外，公共区域墙面原本说的是瓷砖，在实际样板间展出时声明一层以上公共区域墙面变为乳胶漆。

位于西善桥的电建洺悦华府也不例外，项目2月才公布案名，近日就被曝出无证施工。由下图可以看出，项目售楼处已经成型，内部也在火热施工当中。但却无视安全隐患，为抢工期，未领取施工许可证便开工。要知道，没有施工许可证就意味着工人保险无法缴纳，一旦工地出现事故，双方都将带来无法估量的损失。

开发商违规“偷面积”遭拆除

而在开发商“偷面积”这件事上，众多项目都有过此现象，有的甚至遭到拆除。早在2016年11月，南京某楼盘就曾因为开发商违规“偷面积”而遭到了拆除。主要由于该项目在销售之初，承诺将原本的通风井改造成7平方米左右的“小房间”附赠给业主，为了购买类似户型，业主额外接受了单价之外2000元/平方米的代价。

 

 

（图源：栖霞区城管局）

但是，在实际交房之后，开发商销售时宣传的“买二赠一”的“小房间”被认定为违建，遭遇城管和公安部门的强行拆除。后经查实，项目业主在通风井内砌墙，属于违法建筑。

最终项目业主也将该开发商告上法庭。

“顶风作案”还是“改过自新”？

随着政策检查力度的加大，“偷面积”事件也在逐步减少，但也任有不少楼盘顶风作案。

位于南京浦口区的三金鑫宁府楼盘，曾多次在销售过程中，通过样板间展示等手段，向购房者宣传诱导后期可通过改造设备平台的方式，进行“偷面积”。

根据此前媒体发布的样板间照片，在103平方米户型的样板间内，书房的地面上有一条醒目的红线，外侧标注为“此线外为设备平台”，面积大约3~4平方米。开发商直接将设备平台与原有的房屋部分装在了一起，形成了一个完整的房间。

但也有楼盘摒弃“偷面积”，例如去年11月开盘的南京某盘，此前大多数开发商以偷面积为卖点吸引眼球，但因为政策性的问题，该项目收官房源被迫强行修改规划设计。以项目86㎡户型为例，由此前的三房变两房，140㎡户型也仅是三房。

对于开发商顶风作案宣传、诱导购房人“偷面积”的行为，南京市规划局多次表示：如果将设备平台、天井等部位私自封闭改造，不仅会涉及到违建风险，更会给建筑结构和消防安全带来隐患，对规划、城市管理部门来说，都是坚决禁止的行为。

所谓“偷面积”或“赠送面积”往往是开发商钻了《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。

“赠送面积”似乎对消费者有利，但前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。而实际情况往往是，开发商所赠面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积。

那么，开发商违规偷面积会给购房者带来什么风险呢？业内人士指出，“赠送面积”部分的改造，难免会影响通风、采光等方面的居住使用，有的甚至可能导致安全隐患。而且商品房的拆迁补偿和二手房交易都是按房产证上的产权面积计算，“赠送面积”不计入产权面积，得不到法律认可。