文|文軒实验室

又一家开发商的首秀玩砸了。

3月12日，成都房协官网发布了“融信锦溪花园公证选房结果公示”，结果显示，该项目刚需家庭选购住房16套，普通家庭选购住房24套；剩余住房300套。开盘去化率约11.36%。

这是意料之中，也是意料之外。  

1号作品卖了40套，你满意吗？

犹记得，2017年月4月6日，经过多轮厮杀，外来者融信从20余家参与竞拍的房企中突围，最终以1.69万元/平方米的楼面价拿下位于成都金牛区百寿路地块，震惊四座。

公开资料显示，该宗地16.6亩，起始楼面地价为1.05万元/平方米，容积率不大于44439平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%），建筑密度不大于20%。

该地块曾在2016年12月28日的竞拍中，因达到高限价而导致土地中止拍卖。在很多房企看来，那原就是一块烫手山芋。

融信似乎并不在意，以高姿态进入成。彼时在接受媒体采访时，融信称，看好西部未来经济发展，进入成都是出于战略需要，是其开展全国化布局的重要举措。

上升到战略高度，融信才下此重注。

拿地初期，融信表示，该项目将以改善型住宅为主，且公司产品体系和标准化开发流程完善，相信会获得市场认同。

规划显示，项目由3栋住宅构成，住宅的梯户比为2梯4户。其中1号、2号楼共29层，3号楼为30层住宅，1层为架空层。

有媒体质疑，作为融信进入成都的第一个项目，号称高端，却有过高的梯户比和楼栋数，加之项目周边被一些老旧小区包围，项目形象难逃刚需的标签。

 

或许正是意识到项目所面临的问题，融信给自己的项目定名：“融信公馆”，对外大打文化牌，在区域上贴近浣花溪草堂，彰显贵气。

在2018年举行的发布会上，更以“最是一城宽窄处”为主题，解读“宽”与“窄”的辩证意义。融信宣称，项目从城市的“包容”性，以及当地居民的文化生活等特性出发，将“发现成都美”与区域、城市能充分融合，融信公馆是融信高端的代表作。

代表作在2019年2月20日取得预售许可证，推出340套房源，建面约113-217㎡，装修单价3499.65、3699.55元/㎡，房源均价约24305-29902元/㎡。

这一价格，远高于融信公馆周边二手房价格，贝壳指数显示，该区域二手房价格在1.0-1.50万/㎡不等，由于房屋老旧，设施老旧，该区域二手房换手率亦不高。

更为重要的是，融信公馆推出的时间点也是成都楼市一个转折期，中签率缓涨，两极分化严重。

从2月到3月，大成都住宅包括金茂府、德商御府天骄、天和睿城、天和悦城、恒合时代城等在内的5个项目开盘，共计上市房源1700套，参与摇号的人次324人次。

与融信一并拿地的高价地块也同期陆续推出，位于红牌楼的东原印长江，楼面价17200元/平，印长江两批次271套带装修住宅开盘售罄；武侯大道的首开金茂府，17160元/平，首开162套带装修住宅，卖出37套，剩余125套，认购率为22.84%。

3月，成都楼市盘面并不理想，融信成都1号作品以开盘售出40套的成绩交卷，高价地开发商依然备受‘煎熬’。 

1532亿负债堆出来的“地王专业户”

现在让我们来认识下这家来自上海的房企，融信集团创立于2003年，以地产开发及运营为主业。2016年于香港联交所上市。

融信布局聚焦7大核心城市群，分别为海峡西岸城市群（福州、厦门、漳州等城市）、长三角城市群（以上海、杭州和南京为核心）、西北城市群、中原城市群、成渝城市群、大湾区城市群及京津冀城市群。

目前，融信土地储备总面积为2,315万平米（权益土储1266.7万平米），克而瑞发布的最新房企货值榜单中，融信以5301亿货值位列榜单17位。长三角是融信重点发力区域，为其贡献了最大销量。目前长三角占融信整体土储53%，其次是海西，占比28%。

扩张买地，融信一度被行业称为“地王专业户”，时不时在各地创造拿地新高。

2009年，以11.06亿的总价拍下福州市中心原锅炉厂地块，创造当地新地王；

2010年2月，联手正荣集团以总价60亿元拿到一块地，再创福州土地出让总价新纪录； 

2013年6月，联合绿地集团以47.21亿元的价格夺得上海青浦区一地块，创造了当时上海的地王。 

2016年，以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%，拿下上海静安地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。 

2017年，以1.69万元/平方米的楼面价拿下位于成都金牛区地块，总价约7.51亿元，溢价率60.95%。

 融信在土地市场一路高歌，资金压力迅速攀升。

据融信中国2018年中报显示，截至2018年6月30日，公司短期负债为210.54亿元，几乎与2017年全年短期债务218.84亿元持平；长期债务为455.72亿元，也几乎与2017年全年的476.1亿元持平。而负债总额约为1532亿元，已经超过2017年公司全年的负债总额。

年报数据还显示，融信近几年负债率占总资产百分比也在逐年上涨，2016年为76.66%，2017年为81.93%。到了2018年中报期，公司的负债总额已经占到了总资产的82.24%。

融信成都，一切才刚刚开始

融信相关人士曾在2017年进入成都市场时接受房观察独家采访谈到拿地与负债问题，融信表示，融信在扩张业务的同时，十分关注负债水平问题，把负债率持续控制在行业合理水平，并做好业务发展与负债平衡的合理规划。

融信采用“股权轻资产”战略，即获取土地时选择与第三方合作开发，降杠杆、降风险。

据媒体报道，成都融信公馆即有第三方介入合作，海亮团队参与操盘，探索轻资产2.0模式。

根据工商查询信息获知，成都融恒房地产开发有限公司在2017年12月5日有过股权变更，上海维旻实业发展有限公司和上海融塔实业有限公司退出，变更后融信（福建）投资集团有限公司成为100%股东。

债台高筑几乎是中国房企共同的处境，如何快速流转，制造现金流是活下去唯一的希望。

关于负债，融信中国执行董事兼首席财务官曾飞燕在2017全年业绩会有所谈及：“过去几年，融信处于发展成长的过程，导致现阶段的净负债水平偏高，达到159%，公司管理层非常重视，因此希望2019回到行业内的优质水平，做到65%左右”。

如今，融信降债依然任重道远。

对于融信成都而言，一切才刚刚开始。