文 | 选址960 排云

北京又现写字楼整栋成交！最新消息，伊利股份再次加码丰台科技园，以18.71亿元购置诺德中心三期办公楼。

二次加购

伊利股份公告，公司拟购买诺德中心三期18号写字楼及其附属设施，用于商务办公及运营管理，该楼宇预计总投资约（含装修费及契税等）18.71亿元，合计单价约为4.38万元/平方米。该交易款项还包括购买车位150个、租赁车位78个。该项目计划在2021年2月投入使用。交易的定价以北京市房地产市场价格为参考，由交易双方协商确定。

公开信息显示，诺德中心由中铁诺德地产打造，项目总建筑面积约70万平米（建筑面积），汇聚商务办公、超高层写字楼、总部独栋、SOHO空间、诺德商街、酒店等多元产品。项目2012年开盘，一期已经售罄。

值得关注的是，这不是伊利股份首次在丰台科技园板块购买办公楼。早在2016年4月，伊利股份就公告宣布购买丰台科技园东区三期1516-43地块「东旭国际中心」项目的B、C、D三座写字楼及车位。

图：伊利股份分次购置的办公楼相距不远

不过，2016年的购楼计划并未能完全实现。「由于东旭国际中心具有自持50%的限制」，伊利股份驻京办公资源仍不能满足使用需求。

对再次购楼，伊利股份给出3个理由：

1.有利于解决驻京办公资源不足的问题，提高公司在京人员的办公效率,提升公司综合管理水平及对外形象。 据介绍，随着公司业务规模不断扩大，伊利股份目前驻京办公资源已无法满足在京人员的办公需求，只能分散租赁写字楼，影响员工的工作效率，不便于统一管理，管理成本较高。根据公司的战略人才规划及发展需要，在京办公员工的数量将会继续增加。

2、有利于改善驻京整体办公运营环境，吸引更多优秀人才。伊利希望通过提供较为舒适的办公环境，营造一个开放、创新、多元、包容的组织氛围，促进人才与公司共同成长。在北京建立商务运营中心，更好地聚集优秀人才，优化公司人才资源结构，推动业务发展。

3、伊利股份认为该项目所处地理位置优越，交通便利，价格较为合理。据伊利股份调研，2017年、2018年丰台区写字楼（办公）成交均价排名中，四、五环之间楼盘成交均价分别为4.25万元/平方米和4.65万元/平方米，现该项目交易价格较为合理。

也就是说，通过购楼，可以实现集中办公、改善办公环境并进行资产配置的三重目的。

涨幅可观

值得关注的是，2019年北京商写市场出现数个大宗交易，例如今日头条收购中坤广场、京东收购翠宫饭店。

伊利这笔购置，为北京大宗交易市场再添一把火。那么，企业为何如此青睐整栋购买？

「一可以整合公司员工的办公场所，二也是公司的一个较好的资产配置」， 戴德梁行北中国区研究部主管魏东向选址960表示。

魏东介绍，「北京的写字楼资源紧张，2018年第四季度全市甲级写字楼的空置率为8.1%且主要由望京区域拉动，主要商圈的写字楼空置率都在5%以下，有扩租计划的企业难以寻找到合适的面积，这让不少企业不得不把员工分散在不同写字楼项目中，给企业的正常管理也运营增加了难度。同时，北京可售的写字楼资源稀少，且资产价格一直不断攀升。」

图：伊利股份两次在京购买办公楼情况比对 

选址960粗略计算，以伊利股份为例，抛开品质差异，同一板块、相似产品，3年间楼面单价涨幅在8%—16.8%间，跑赢CPI。

另据介绍，北京的大宗交易有明显的「自用特点」——由于政府、央企、金融机构的总部聚集，导致租金一直高于上海，少有的投资机会一旦出现，会被自用型买家迅速收购。对比而言，上海大宗物业交易的买家则更多是基金买主，尽管回报率低于北京，但交易活跃度稍高。

另外，在区域上，北京通州、丽泽等新兴区域可能会是未来三年大宗交易的重点区域。