文｜陈大可

3月8日，重庆市公共资源交易网再次挂出水土板块两宗土地的供应公告。3月还未过半，水土就已挂出5宗土地出让公告；去年该板块成交10宗土地，仅次于龙兴、悦来，进入重庆主城区板块土地成交TOP10——水土正以密集的土地供应向外突围。

作为一个在大众印象中存在感薄弱的“偏远板块”，水土持续获得土地热度的支撑何在？板块发展现状如何？又何时会获得与土地热度相匹配的市场认知度？

（图片来源重庆市公共资源交易网）

土地成交量仅次于龙兴、悦来

2018年的重庆土拍市场，是属于水土的高光时刻，成交量级盖过中央公园、礼嘉等热点板块。

（界面楼市重庆整理）

2018年水土一共成交10宗土地，吸引了合景泰富、万科、中粮、光明、奥山、金融街等多家品牌房企进驻。同时，成交土地的可建体量较小且容积率较低，主要集中在1.2-1.5，未来将以低密度改善型产品为主流。

从土地热度上看，水土显然有成为房企在北区博弈的“新战场”的趋势。但是，要在这样一个对大众而言几近陌生的板块内，竞争对客群、产品及溢价均有较高要求的改善型市场，房企压力应该不会小。

（数据来源于铭腾）

回顾板块的土地成交历史，2015-2017年，水土虽然一直处于向外输出土地的阶段，但频次低、总量小。而在重庆全力扩张“二环时代”的2017年，其土地成交量仅19.33万方。并且，在2018年以前，进入水土开发的品牌房企屈指可数，基本只有金科一家。

2018年是水土的转折点，去年一共成交102.03万方土地，接近过去三年的总和，板块内品牌房企的数量得到质的飞跃。

那么，2018年为何会成为水土的“土地爆发年”？如此高频次、大体量的土地供应又为何能让房企买单？

兑现重要配套赶进度 

从地理位置上看，水土比蔡家甚至空港更偏北，地理位置上完全不占优势，足够让不了解水土的人仅凭遥远的物理距离就望而生畏。在水土拿地的房企，它们的信心难道是凭空而来的吗？

（图片来源于锐理）

水土被定位为现代信息产业、医药制造等产业园区服务的休闲旅游生态聚居区，是主城区“二环时代”21个大型聚居区之一和两江新区水土高新园建设的重要组成部分，目前区域吸引了京东方、腾讯、北大方正等一大批世界和中国500强企业投资落户。从规划和产业上看，水土是有发展前景可以期待的。与此同时，水土已经兑现了部分配套。

交通上，已建成路桥156公里，在建路桥38.65公里；云汉大道、方正大道等主、次干道相继建成通车；轨道交通6号线支线工程已正在快速建设中，“两铁”“两轨”“两高”“五纵五横”的立体交通格局基本成型。

教育上，规划建设学校24所，其中飞马小学、水土小学、江北中学等已建成运营。

生态上，规划“两山、一江、两河、十公园”，已建成云顶山休闲公园、云兴体育公园共计23万㎡。

不难看出，水土的板块建设逻辑、发展路径与中央公园类似，皆为在清晰的板块定位下，配套先行。特别是优先落实产业，利用产业完成人口导入这一基本任务，同步兑现部分重要配套，留住人气。

克而瑞重庆机构总经理王伟认为，水土产业新城的概念是推动板块发展的有力推手。“在2017年之后，重庆城市的投资方向，尤其是北区，由二环之内向二环沿线调整。二环之内的悦来、礼嘉、中央公园的供地节奏收缩，政府会通过其他板块带动周边新一轮的板块发展。” 

基于这些成果，也许就能解释水土为什么能够在2018年进行“高频次、大体量”的土地成交，以及，为什么能够吸引多家品牌房企拿地。

“推动重庆向北的再一轮发展”

从土地热度上讲，水土不是完全陌生的面孔；从板块建设上讲，水土不算完全新兴、什么也没有的板块。但是，从市场认知度上讲，水土现阶段无法与相邻的蔡家、悦来、中央公园相比。而已经搭好台子、准备好道具的水土，何时开锣迎客、观众买不买单，目前都是未知数。

根据界面楼市重庆的整理，水土目前在开发的项目较少，主要为两江·曲院风荷、万科四季花城、奥山府、合景泰富光明奥山·映月台等。其中，万科四季花城、奥山府、映月台均为去年拿地、预计今年入市的纯新项目。

可以预见的是，当水土的新项目进入营销推广期，在楼市上陆续发声时，水土也会进入板块推广期。届时，大众也会逐渐建立并加深对水土的认知。尽管如此，水土仍有必须正视并解决的短板——这也许是决定其能不能在市场复制其土拍热度的关键。

“首先基建配套有待更进一步完善。”在重庆同策置业顾问有限公司副总经理常国浈看来，水土板块对外印象还多以高新产业园区为主，政策倾向需要更进一步明确板块定位，此外，开发商进驻未形成规模集群效应，而临近板块的成熟度对水土板块资源有一定拦截作用。同时，常国浈指出水土或将在2020年后进入市场爆发期。

王伟则认为，通过产业新城推动区域发展的水土，“有可能会推动城市向北的再一轮发展”。