文 | 想住成都

想必，最近大家的朋友圈都已经被房产销售们发布的关于楼市回暖、房价上涨的信息刷屏过很多次了吧！

比如以下这些信息：

突发！超3000人超大看房团，横扫南京72个楼盘，单日成交2596套房源；

深圳年后首个开盘项目，华润深圳湾瑞府，8000万豪宅公寓被秒清；

燕郊房价一夜暴涨7000元/㎡；

苏州、杭州单日土拍超百亿；

19城调控政策放宽，全国首套房贷利率下调……

我想问一下，大家看到这些信息的第一感受是什么？谣言、套路还是引起了心理的强烈不适。

如果以上信息还不够，那么以下这张图片，有没有让你有一点恐慌。

备注：小黄图被这样使用，住哥很生气

这张在朋友圈疯传的图片，至少在我看到的第一眼就引起了我心理的强烈不适。断章取义，把近期拿证的高端盘组合起来，标上单价和总价，有鼓吹房价上涨的嫌疑。

所以，在本篇文章中，我会告诉你，成都真实的楼市现状是什么！

79%的新房供应集中在远郊和近郊

我统计了近半年成都的新房住宅供应情况，半年时间，成都总共新增了131132套房源，其中79%集中在远郊和近郊，主城和天府新区仅占总供应的21%。

其中远郊新增56317套，占总供应的43%；

近郊新增46793套，占总供应的36%；

五城区新增12146套，占总供应的9 %；

高新区新增6352套，占总供应的5%；

天府新区新增供应9524套房源，占总供应的7%。

对大多数有11区购房资格的人来说，能买主城区就绝不买近郊，有高新区或天府新区资格的购房者只能买本区域的房子，远郊房子基本不在考虑范围之内。

但五城、高新及天府三个区域，半年时间整体供应仅28022套，供应少，使得一部分购房需求得不到满足。

新房市场—大部分的高端盘和小部分的刚需盘

我重点盘了近三个月来，主城和天府新区获得住宅预售楼盘的情况。所有区加起来，一共21个楼盘，新增6495套房源。

如果以120㎡来界定刚需和改善，其中大部分楼盘都是改善住宅，如金茂府、金科博翠府、保利天悦等，这些楼盘的总价至少在250万以上。

备注：数据来源于房协网，统计时间为2018年12月1日-2019年3月8日。

其中中南海棠集、融创玖阙府两个楼盘，取证两次。

仅小部分楼盘有小于120㎡的房源，但这部分楼盘中，位置较好的远洋万和公馆、融信锦溪花园，总价也在225万以上。

刚需客户在主城区的选择太少了，部分负担得起的房源，位置也不好。比如龙潭寺板块的新力琥珀园及城北的几个项目。

目前，成都新房市场表现为，核心区域供应少且新增供应中的大部分房源是改善住宅，刚需客在买不到合适房子的情况下，只能到二手房市场寻求机会。

新房市场高价盘集中入市，二手房市场加速回暖

据链家网数据显示，2月，成都二手房挂牌均价和新增房源量均有明显回升。

其中2月挂牌均价达到15748元/㎡，环比上月上涨363元/㎡；新增房源量达到10585套，环比上月增加1700套。

成都二手房房价走势图；来源于链家网

成都二手房供需走势图；来源于链家网

从成交量看，相较去年底，二手房市场日成交量200-300套，目前，二手房市场的日成交量基本能达到400-500套。

二手房市场回暖比较明显。一是因为新房市场核心区域供应少，二是因为新房市场改善房源居多，户型大、总价高，刚需客被挤压到二手房市场，加速了它的回暖。

如果新房市场核心区域的刚需盘持续供应不足，这些区域的二手房热度或将继续回升。

综合以上现状，我认为，目前说新房市场回暖还为时尚早，毕竟从楼盘开盘去化率来看，并没有大幅回升。

二手房市场确实开始回暖了，但远没有中介宣传的那么夸张。

但不可否认，同多个往年一样，相较于年前，年后的市场正在努力地奔向三月“小阳春”。新房供应结构的调整，大家对新房和二手房的关注度逐渐有所转移。

如果新房供应持续主打改善大户型住房，那么二手房捡漏确实该成为刚需购房者接下来的看房渠道之一。