（旭辉集团总裁林峰）

3月14日，旭辉控股（00884.HK，下称“旭辉”）发布2018年年度业绩。2018年全年，旭辉合同销售额是1520亿，年增长46%，超额完成全年1400亿的销售目标。合同销售较集团的全年合同销售目标人民币1,400亿元超出8.6%，合同销售金额来自44个城市超过195个项目，其中含50个预售新项目。

2018年度，公司实现毛利率由29.7%增长至34.7%。核心净利润率由12.8%增至13.1%。集团于2018年实现的核心平均股本回报率为23.8%，较2017年同期的22.8%增长1个百分点。

旭辉集团总裁林峰显然对这份成绩单很是满意，在现场主动的和记者分享旭辉2019年的发展规划。他表示，旭辉2019年全年可销售货值3500亿，分布超过50个城市，一二线准二线占87%。2019年预计销售1900亿，按年增长25%。目前总土储5500万平方米，总货值8000亿，一二线及准二线占比91%。

二三线城市一直是旭辉的着重发力点。资料显示，2019年可售货值中，80%的土储位于二三线城市。其中，二线城市占比达55%，准二线城市占比达13%，三线城市占比达12%。

旭辉持续加码二三线城市，自然会影响到销售平均售价。年报显示，由于业务多元化更着重于布局较低端城市，集团于2018年的合同销售平均售价约为人民币15,900元╱平方米，而2017年则约为人民币16,530元╱平方米。集团2018年录得超过85%的合同销售金额现金回款率。

在地理布局方面，旭辉土储比重中长三角占了48%，环渤海占24%，华南占23%，旭辉未来有意加大在粤港澳的投入。对于2019年的房地产市场销售情况，林峰在业绩发布会上表示，预计今年将低开高走。

针对增持阳光股份借壳回A的热点问题，林峰直面回应，“其实阳光股份只是旭辉参股的一家公司，旭辉从来没有考虑用阳光股份回归A股的计划。”林峰调侃的说到，旭辉持有阳光股份的比例并不高，不可能在持有那么少股份的情况下去注入大量的资产做资产重组。

值得注意的是，林峰在会上主动向大家介绍了长租公寓的融资计划。据了解，为了长租公寓加快扩张的速度，旭辉执行轻重结合，多条腿走路的原则。一边自持开发、基金资本化、沟通收购，一边邀请合作伙伴经营管理、委托管理。林峰透露，“预估2019年会完成长租公寓A轮对市场的募资，开始会走资产化的道路。”

以下为旭辉控股（集团）有限公司2018全年业绩会现场问答实录：

现场提问：2019年销售目标是1900亿元，从销售增速来看，相较于前年和去年增速稍有放缓，是不是代表我们以前销售速度比较快？

林峰：旭辉2019年度的销售目标1900亿，这个是根据今年的市场判断的，但从销售的过程来讲旭辉2019年有3500亿可供销售货值，量是够的。陈东彪补充到，我们认为今年市场的量会略有下降，目标也是相对比较保守的，这也和旭辉过往稳健的风格比较一致。

现场提问：旭辉2018年的核心净利润率是13%，相对年中略有下滑，原因是什么？

陈东彪：旭辉上市到现在，净利润率一直维持在12%以上，而且也略有提升。上市的房企中，一直维持12%以上的净利润率的并不是太多。另外从旭辉的土地来看，81%是通过招拍挂，招拍挂获取的土地在市场上能够拿到比较均衡的利润率。而2018年的市场是高开低走的，基本上月月向下。

提问：2018年4季度的权益已经上升到75%，是不是在市场低开高走的时候，高权益更加适合一点？2019年低开高走的背后逻辑是什么？

林峰：2018年旭辉的合作权益在最低的水位，正常平均水位内部控制是60%以上，去年稍微低一点，后续低一点的时候买地我们会少牺牲一些权益做总体的均衡，总体来说我们的平均权益是在逐步回升，这个趋势是对的。

提问：年报披露，于2017年相比，2018年主要城市销售物业的占比上，上海从25.6%降至6.5%，北京从1.9%降至0.2%，除了一线城市严格的拿地限制外还有什么原因？刚才提到二三线城市会加强布局，做好了哪些调整和准备？

陈东彪：从统计的数据来看，一线城市在所有房企的销售占比上也就5%以内，最少的年份是2.5%，其实房地产未来的主战场应该是在二线、强二线、准二线和强三线，这是大势所趋。北京、上海，未来将以存量为主，二手房的比例远远大于一手房的比例，这些核心城市的推力也在逐步减少，这是一个趋势。我们也会择机在北京、上海选择一些合适的土地进入。

提问：旭辉的长租公寓是以自持，还是通过并购或者是与其他的开发商合作？长租公寓在国外是ABS融资的一种好方式，可能对地产企业未来的融资带来帮助，旭辉是否对融资方面有安排？

林峰：我们一致认为长租公寓是持有型资产中比较成熟的模型，旭辉的长租公寓坚持轻重结合，多条腿走路。自持开发、基金资本化、沟通收购旭辉都有参与，还包括市场上租赁经营管理、委托管理的。如果全部选择开发自己的重资产，扩张的速度就太慢了。

同时，我们预估2019年我们会完成长租公寓A轮对市场的募资，我们开始认为它会走资产化的道路。

提问：旭辉此前增持阳光股份是否考虑借壳回A？

林峰表示，其实阳光股份只是旭辉参股的一家公司，旭辉从来没有考虑用阳光股份回归A股的计划，旭辉只会为那家公司真正做好经营管理去做思考，完善企业法人治理结构。其实旭辉持有阳光股份的比例并不高，不可能在持有那么少股份的情况下去注入大量的资产做资产重组，所以这只是市场上的一种误解，公司(对阳光股份)只是做一个财务投资。

提问：2019年拿地预计投入多少资金，以及对三四线市场如何解读？

潘晧奇：旭辉一贯不会说今年要投多少钱拿地。首先，这个拿地是跟着市场来走的，我们只拿合适的土地；其次，跟着资金链走。旭辉每年对负债有一个管控，每年的负债增量是一个确定的数字，有多少钱拿地，取决于运营、经营上有多少回款。2018年旭辉签约回款率87%，过去几年也一直维持在85%以上。

问题:旭辉2019年有怎么样的融资计划和途径？

潘晧奇：2019年我们会根据自身对负债的要求来变化，我们融资计划负债的上限其实是已经确定的，同时我们会关注我们短期负债的占比和现金负债的占比，我们会关注境内外负债的结构。今年重大策略我们会稳境外负债，增加境内负债。

林峰：旭辉关注增长率、负债率、利润率的平衡。首先，2018年短期一年到期的负债仅占所有负债的17%；第二，旭辉财务资金，现金能够覆盖我们的短期一年贷款大概超过三倍多，所以对于一年的融资总额我们一点问题都没有。

现场提问：“工期单项目可能延长，整体工期缩短”是什么意思？

陈东彪：日本考察期间，一个50多层的在建项目，盖到40多层的同时20层以下的装修已经全部完成，穿插建设可以缩短工期。通过这样的方式，可以把竣工期提前4个月。