作者：朱振鑫 杨芹芹

2014年政府工作报告首次提出“做好房地产税立法相关工作”，房地产税立法终于走出了艰难的第一步。过去五年，房地产市场已经沧海桑田：房价几乎翻了一倍，房企赚得盆满钵满，但老百姓的买房负担几乎成为全球最高，这直接导致中央定调房住不炒，政策面的风向变化清晰可见。在这种背景下，被视为房地产市场第一大杀器的房地产税自然成为万众瞩目的焦点。目前可以确定是，房地产税肯定要出，而且会加速的出。不确定的是具体何时推出，怎么征收，影响几何。但房地产税不是新东西，国际上有数百年的历史，国内上海重庆也早已试点多年，结合目前的市场环境，我们大致可以从十大维度勾勒出一幅未来房地产税的全景图。

6.税率结构：大概率采取超额累进税率，各地基于参考区间自行决定

房地产税税率可分为比例税率、定额税率和超额累进税率三种。比例税率税负较为平衡，但公平性较差，分为单一比例和差别比例，如新加坡统一比例税率为10%，而美国采用的是区域差别性比例税率，各州税率不同，以1.5%居多，大部分地区介于0.8%-3.0%之间；定额税率征管方便，但也难做到公平，如英国对住宅采用分等级定额税率，房屋按评估价格分为多个等级，每个等级实行定额税收；超额累进税率根据房屋价值调节税率，比较公平，但征管难度大，如韩国税基0.5亿以下，超额部分一般综合税率为0.2%；税基0.5-1亿，固定税额10万，超额部分税率为0.3%；税基1亿以上，固定税额25万，超额部分税率为0.5%。上海和重庆均采用超额累进税率，上海房产税试点适用税率暂定为0.6%，交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格（2018年为28981元/平方米）的2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。重庆建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价（2018年为8815元/平方米）3倍以下的收0.5%，3~4倍收1%，4倍以上收1.2%，总体来看重庆的税率略高于上海的税率。未来新出台的房地产税税率大概率会采用超额累进的形式，整体税率不会太高，各地会存有差异，可能是给定地方政府一个合理的参考区间，由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。

7.税收优惠：设定减免税项目，保障基本居住需求

房地产税是国际通行的税种，但并非对所有房屋都征收，许多国家都有免于征收或者减免征收的规定，如美国对第一套房免征房地产税，从第二套房开始征收房地产税，第三、四套房税率依次提升，而且还会通过设定评估率、免税额度、免征面积、房地产税抵扣个税等方式为纳税人减负。上海和重庆也有对应的税收优惠政策：上海以家庭为单位，本地居民第一套住房免征，按人均60平方米扣除，举个例子，一个三口之家，原有住房120平，新购住房110平，免征180平，只有50平需要征税；如果原有住房有200平，超过180平的免征面积，则新购的110平需要全额交税；重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平方米，新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。划定免征面积是房地产税立法的重点和难点，一方面，需要通过税收优惠保障低收入家庭、特殊困难群体的基本居住需求；另一方面，还要起到提高资源使用效率、调控房地产市场的作用。目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税。但需要注意的是，“基本住房标准”需要通过《城镇住房保障条例》立法予以明确，程序较为繁琐。

图表4 上海和重庆房产税细则对比

资料来源：《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、如是金融研究院

8.财政影响：可增加地方财政收入，但不会成为主体税种

房产税属于地方税，收入直接归地方政府所有，可有效补充地方收入。在发达国家，保有环节的房地产税是地方税收的重要来源，2016年36个国家房产税平均比重为47.5%，其中澳大利亚、英国为100%，加拿大97%，美国也有70%，贡献了绝大部分的政府税收。

图表5  房地产税是地方税收的重要来源

资料来源：wind、如是金融研究院

在城镇化初期，房屋新增需求集中爆发，土地开发市场空间较大，土地出让金可作为地方财政收入的支柱支撑城市发展建设。但随着城镇化进入中后期，房地产市场结构发生了巨大的变化，逐渐从增量向存量转变，土地供应量减少，过去对增量房征收的土地出让金的模式难以支撑起地方财政收入，土地财政模式难以为继，地方政府财政收支不平衡问题亟待解决。通过对基数庞大、税基稳定的住房征收房地产税，可为地方政府提供稳定的财政收入。 

从上海和重庆试点情况来看，2011年开征后房产税收入和在地方政府税收占比

稳步上升，上海和重庆房产税收入增加了2倍，上海房产税占比提高了1个百分点，重庆提高了2个百分点。

图表6  上海和重庆房产税试点后， 收入和占比稳步提升

资料来源：wind、如是金融研究院

但总体来看，房产税对地方财政贡献有限，短期内很难取代替代土地出让收入。对于发达地区，房地产税的开征会增加地方税收，但对于一些欠发达的地方来讲，税源往往不足，即便征收房地产税，也不会带来多少税收收入。可以预见很多地方房地产税不可能在短时间内大幅提高地方财政收入，不能替代土地出让金成为当地的主体税种，尤其是在欠发达的县域。

9.市场影响：短期看会有局部影响，长期看不是决定性因素

房地产税已经是箭在弦上，最受关注的应当是房地产税开征后的影响。房地产税短期会对房地产市场造成一定的情绪冲击，但长期对房价的抑制效果并不显著，关键还是看基本面，如果基本面没问题，有房产税照样涨，如果基本面没吸引力，没有房产税也照样跌。

从短期看，房地产税可通过增加保有成本，抑制投资性需求，进而影响房地产市场。一方面，房地产税会增加房产持有成本，将部分空置房地产推向市场，使得市场供给骤增；另一方面，持有成本的上升也会使潜在购房者购房更加谨慎，市场需求量锐减。因此，房地产税会导致市场短期供过于求，出现短暂降温。如韩国2005年8月推出综合房地产税，征收后2个月核心区域首尔江南区价格达到最低点，跌幅接近2%，而此前后平均涨幅5%左右。沪渝房产税试点开征后的市场表现也印证了这一观点。上海房产税征收对象为当地居民二套及以上住房和外地居民首套住房，目的在于抑制投机需求，征收后当年上海商品房房价相对平稳，但销售额与销售面积同比增速出现负增长，均都低于-10%，而同期全国商品房销售额同比增加为11.13%，销售面积增加4.39%；重庆房产税的征收对象主要为高档公寓，结果2011年重庆的高档公寓、别墅的销售面积下降了36.23%，而同期全国高档公寓、别墅的销售面积仅减少了11.59%。2011年房产税开征后，沪渝两地的房地产市场出现了一个小低潮，表现不及全国平均水平。因此从短期来看，房地产税的征收对于市场有一定的抑制作用。

图表7  2011年沪渝商品房销售情况与全国销售情况对比

资料来源：wind、如是金融研究院

但从长期来看，房价表现主要取决于供需关系，房地产税对房价的抑制效果并不显著。从国际经验看，美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自2011年推进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控作用效果并不明显。试点七年，上海和重庆房价都有不错的表现，上海房屋平均销售价格从1.5万上涨至2.4万，接近翻倍，重庆房价单价从0.5万上涨至0.7万，涨幅超过40%。这是因为长期房价变动主要取决于房地产市场的供求关系，房地产税主要是短期情绪冲击， 增加了房地产的持有成本，并未从本质上改变市场供求关系。长期看来，房价主要由人口数量、房地产、货币、土地政策决定，而不是由税费决定。

图表8 2011年房产税开征后，沪渝房价不跌反涨

资料来源：wind、如是金融研究院

10.个人影响：对普通自住影响不大，对炒房者影响较为明显

对于普通自住者，由于房地产税会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制为购房者适度“减负”，所以开征后影响不会太大。

参考上海的征收标准，上海本地居民，三口之家，已有一套100平住房，新购120平，单价6万，扣除人均60平的免征面积，只有40平需要缴税，由于单价超过上年均价28981元的两倍， 适用税率为0.6%，再乘以70%的评估率，每年应缴纳的房产税为1.008万元（40*60000*70%*0.6%），对于总价值超过1000万的房产而言，实际税率不到0.1%。 

但还有几类人需要注意：

一是多套房产拥有者。我国房地产税大概率采用超额累进税率，即便第一套免征、从第二套开始征收，超出免征面积的部分税率依次提高，征缴压力会比较大。尤其是全面开征后，对于在三四线城市有多套房的家庭，很难通过出租或出售转嫁房地产税，且由于人口增长乏力，房价后续上涨空间有限，导致投资房产的性价比急剧下降。

二是盲目加杠杆炒房者。房地产税开征后，承担巨大债务的炒房者的持有成本随之上升，再加上目前房地产市场不太景气，变现获利难度大，炒房者压力较大。一旦断供被银行申请查封、拍卖，会造成更大的损失。

三是高档住宅持有者。如果房地产税的税收优惠仅限于首套普通住房，豪华公寓、别墅等高端住宅就需要全额缴税，税基较高。即使有免征面积，对于面积大、单价贵、总价高的高档住宅作用也是微乎其微。按照重庆的标准，新购独栋商品住宅免税面积只有100平， 300平的别墅还有200平需要缴税，单价为2.8万，超过上两年均价8815元的3倍，适用税率为1%，每年需缴纳房产税为5.6万元（200*2.8*1%），对于总价值840万的房产而言，实际税率为0.67%，远高于普通住宅，如果采用阶梯式累进税率，高档住宅税负会更重。

四是旅游地产投资者。通常旅游地产的利用率不高，如果也被纳入房地产税征收范畴，会导致持有成本增加，持有旅游地产不太划算，投资价值下降。