3月20日，景瑞控股(01862.HK)发布公告，截至2018年12月31日止年度，合约销售额约为人民币252.4亿元，较上年增长37.4%。实现收入人民币112.682亿元，同比下降约28.1%；确认的销售物业的收入为约104.4亿元，较去年降低31.6%，占集团年内总收入92.7%。公司权益持有人应占年内利润10.32亿元，同比增长28.07%；每股基本盈利0.77元；拟派年度股息每股0.30港元。

公告称，收入下降主要由于集团转型升级使得合并范围内的项目减少同时基金化和合作项目增加所致。

公告显示，截止至2018年年度，景瑞控股毛利为25.47亿元，毛利率为22.6%，较上年增长6.5个百分点；净利润为13.02亿元，同比增长44.1%，其中权益持有人应占利润10.31亿元，较上年增长28.1%。

深耕长三角，土储却停滞不前

土地货值存量上，截至2018年末，景瑞拥有土地储备总计480.42万平方米，权益面积则为月242.14万平方米。据统计，一二线城市土地储备面积占比高达97.1%，长三角城市群在土地储备中占比为67.4%。

2015年，三四线城市的房产效益还未显现，景瑞及时改变发展战略。公告显示，景瑞收缩三四线城市的布局，并转向一二线城市，长三角城市群更是布局的重心。

资料显示，2015年，景瑞在上海、重庆、南通及宁波等二线城市获得七幅土地；2016年，分別在上海、杭州、苏州、宁波、南京及天津等城市获得10个项目；2017年，分別在上海、杭州、苏州、宁波、南京、天津及武汉获得23个项目；2018年，景瑞在上海、杭州、宁波、南京、北京、武汉及天津获得22个项目，增加土地储备总建筑面积约165.92万平方米，总投资约为151.48亿元。

从拿地城市不难看出，景瑞的发展重心放在长三角，但更钟情于上海、杭州、苏州、宁波、南京等包邮城市。

随着长三角城市群价值的不断升高，拿地成本水涨船高。景瑞每平方土地成本也从2014年的2562元涨至2015年的3191元，2018年的土地成本更是翻了几番涨至9130元。

一方面，景瑞在深耕长三角；另一方面，景瑞却在土储上止步不前。公告显示，景瑞预期土地储备可以满足集团未来二至三年的开发需要。但实际上，景瑞的土储在300万平方米上下徘徊已经有几年的时间了。

2015年度，景瑞的土地储备约为404.11万平方米，权益面积则约为346.76万平方米。

2016年度，景瑞所拥有的土地储备的合计总建筑面积约为302.26万平方米。

2017年度，景瑞的土地储备合计约440.63万平方米，权益面积则为约252.12万平方米。而2018年景瑞仅242.14万平方米的权益面积，在土地储备上进展上停滞不前。

土储对房企的意义不言而喻。而景瑞一直维持着300万平方米的经营格局，也没有大规模合作拿地的动作，在未来的房地产土储竞争上未免让人觉得捉襟见肘。

负债水平略降，偿债能力较强

数据显示，截至2018年12月31日，景瑞控股的资产负债率约为81.6%，较去年的84.3%减少了2.7个百分点。银行存款及手头现金总额(包括受限制现金)为130.7亿元，非受限资金为117.2亿元。

在2015年到2018年全年，景瑞控股有意调整企业的净债务资本比率水平，且稳中有降。目前，景瑞控股的净债务资本比率约为64%，同比上年改善4个百分点。

景瑞控股的净债务资本比率波动较大，2015年公司净债务资本比率为135%，为近年中最高值；2016年净债务资本比率锐减，约为51%，为近年中最低值。随后有升有降，2017年稍稍上升，达到68%。

为了减少公司的净债务资本比率，景瑞有意减少高利率的借贷。截至2018年底，公司有息负债总额为187亿元，公司银行借款占比上升到约47％，而信托部分占比则下降7％。

公司净债务资本比率不断变化，偿债能力却不显颓势。

截至2018年12月31日，景瑞控股的银行存款及手头现金总额(包括受限制现金)为130.7亿元，非受限资金为117.2亿元。很明显，景瑞117.2亿元的非受限资金，足以覆盖66.8亿元的一年内到期负债。

为保证企业未来现金流的健康稳定，景瑞的长期借款占借款总额的比重达到64.26%。同时，未动用银行授信额度约为169.53亿元。

布局“投融管退”

2017年，为了更好的推进资源配置、实现专业化管理，景瑞进行了组织架构和业务调整。优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公和合福资本五大业务由此而来。

其中，优钺资管从事于房地产基金募资和资产管理，实现地产债项资金向真实股权资金转换。截至2018年12月31日，优钺资管已经发起设立6支基金，规模合计约人民币20亿元，其中2018年新募集资金约人民币8.0亿元。

悦樘公寓专注于上海、北京、深圳等一线及强二线城市的城市更新，公寓开发、持有及租赁运营管理。2018年，悦樘公寓取得北京程远大厦A栋项目、北京新华文化大厦项目、苏州广运姑苏大楼项目、北京金台路项目、上海中山大楼项目、上海静安区中山北路项目和上海银桥公寓项目七个项目，累计新增公寓面积43,354平方米。截至2018年12月31日，北京三全公寓项目、上海申信大厦项目、上海杨体项目和杭州城西银泰项目已经投入运营，2018年新取得的项目和上海易里项目正在改造中。

锴瑞办公专注于上海、北京、深圳等一线城市的城市更新，办公楼开发、持有及租赁运营管理。2018年，锴瑞办公取得北京东直门NAGA上院项目、北京中关村前海中金项目和上海路发项目，累计新增办公面积123,150平方米。截至2018年12月31日，上海科苑大厦项目、北京东直门NAGA上院项目和北京中关村前海中金项目均已投入运营，上海路发项目正在改造中。

合福资本集团旗下轻资产投资平台，目标是为其他四大板块配备资产运营能力。2018年，合福资本共完成对外投资约人民币2.7亿元。