记者|罗强

三年间，中海外发展（00668.HK）（以下简称“中海地产”）的土地储备几乎翻倍，这意味着他们对于规模发展有着最底线要求。

3月20日，中海地产发布2018年业绩报告称，全年实现销售额3012.4亿港元，同比增加29.8%；全年实现营业收入1714.6亿港元，股东应占净利润达449亿港元，净利润率26.2%，继续保持行业领先。

利润率一直保持高位，得益于中海地产对于土地、建安、管理等成本的控制，但被投资者所“诟病”的则是，中海地产销售规模跌出了第一阵线。

2013年，中海地产刚刚突破千亿销售额大关，彼时恒大、碧桂园的销售额也才新晋千亿俱乐部。到了2018年，恒大、碧桂园早已突破5000亿元规模，而中海仍在3000亿元附近徘徊，行业排名下降至第七位。相对于同是央企的保利，其2018年销售额突破4000亿元规模，而中海地产2019年的销售目标为3500亿港元，2020年的销售目标将是4000亿港元。

“规模对我们来说不是特别追求的目标，我们也不一定特别看重排名。”中海地产董事局主席颜建国在同日举行的业绩发布会中强调，中海地产追求税后净利润持续稳健增长，但如果为了净利润的增长要求规模增长，那是必须的，所以现在在土地储备上更加进取一点。

2015年至2018年，中海地产每年新增土地储备建筑面积分别为761万平方米、972万平方米、1741万平方米、1764万平方米。截至2018年底，中海地产总土地储备上升至9144万平方米，相对2015年几乎翻倍。

这9144万平方米土地储备中，位于一线城市的占比15%，二线城市占比65%，中海地产占股38.32%的联营公司中海宏洋占比20%。2018年新增土地储备耗资高达1443亿港元，其中北京、上海、香港的土地投资额达400亿港元，超过总额的三分之一。

“去年我们的投资量主要是集中在一二线城市，尤其是一线城市是我们的重点。”颜建国称，在房地产行业受到宏观调控和经济发展的影响，一二线城市边际改善的可能性最大，从2018年下半年的量价来看，一线城市是上升趋势，二三线城市较为平稳。

对于2019年的市场，颜建国预计将平稳发展。中海地产2019年预计可售货值为6955亿港元，达成3500亿港元销售目标的去化率约为50.3%。

“如果是好年份，去化率达到60%到70%左右，去化率不好的年份达到40%到50%，50%到60%是正常年份的去化率。”颜建国认为。

目前，中海地产在内地仅进入约30个城市，在部分城市中的市场占有率进入前三，但大部分没有达成。颜建国预测，如果中海地产在已进入城市市占率进入前三名，中海地产的销售规模将达到6000亿港元，以此推算中海地产发展空间仍然很大。因此，未来中海地产的主要布局仍然是一线城市，以及适当外拓城市群中承接外溢需求的城市。

2018年全年，中海地产持有型商业物业总营业收入达40.6亿港元，持有运营的商业物业总面积409万平方米，包含42栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，中海地产已是中国内地最大的单一业权写字楼发展商，其希望到2020年实现商业物业总营业收入突破100亿港元。

“住宅产业是我们的今天，持有商业是明天，创新业务是后天。”颜建国强调，目前住宅产业仍旧是地产行业中最赚钱的，中海地产将用90%的资源做住宅开发，7%-8%的资源用于持有型商业物业开发运营，1%-2%的资源用于教育、养老、物流等创新业务发展。

中海地产称目前创新业务业态达13个，总经营面积35万平方米，但对于一个3000亿港元销售规模，449亿港元利润的企业来说，这样规模的经营面积，对于培训未来业绩增长点还处于起步阶段。

从“今天、明天、后天”的产业布局来看，中海地产必然不会抛弃贡献高利润的住宅开发，同时有意识的发展收租物业，用以换取培育创新业务的空间。

在中国房地产销售高峰期回落，以及多城市从新房市场转向存量市场的背景来看，这种布局显得尤为重要和迫切，未来是否能够顺利过渡与转型，在于市场、团队、品牌的综合因素。

至少在“北上广深”这样的一线城市来看，纯住宅用地越来越稀缺，拿地越来越困难，中海地产在这些城市的转型更加迫切。从2018年拿地情况来看，中海地产在深圳、杭州仅分别拿下一宗地块，其中土地面积仅为1.9万平方米、2.3万平方米。

由此看来，虽然目前仍然是90%的资源用于住宅开发，但未来这一比例势必继续下降。