记者|王静

被问到曾经的3000亿豪言壮语时，富力地产董事长李思廉直言是因为“当时同行有这种潮流”。他还进一步向投资者透露，富力地产近两三年目标是维持2000亿上下。

调低销售目标的事情对富力地产而言并不陌生，这家曾经的“华南五虎”之一，在2014和2015年多次因不能完成任务被迫减速。

2017年因收购万达酒店资产带来的利润大增，都在2018年财务报表中还了回去。富力地产的利润曲线坐着过山车一样向下俯冲。

3月20日，富力地产（02777.HK）发布2018年全年业绩。期内，公司实现权益协议销售金额1311亿元，惊险完成1300亿全年目标；售出1018万平方米权益建筑面积，平均售价为每平方米12900元。

利润数据则没那么好看了。富力地产年内盈利由上年度214.24亿元大幅减少59%至87.28亿元，公司解释称，减幅主要归因于议价收购收益由2017年131.07亿元减少127.10 亿元至2018年3.97亿元。

这笔“议价收购收益”，来源于2017年7月富力以六折价格接手的万达酒店资产。在2017年年报中，富力以公允价值变动的会计手法增加了总资产，当初收购价格净资产的账面价值打折部分131.07亿记入账成了利润。

没了万达酒店这种大手笔议价收购收益，富力地产2018年的利润大跌，一直是一件预期中会发生的事情。

事实上，上市公司更偏好在财务报表中显示平滑的利润增长。平滑的收益，会向投资人和合作伙伴释放一个信号：这是一家稳定的公司，能获得更高的资本市场估值，更低的债权融资成本。所以企业关注利润的可持续性，同时也关注利润的稳定性。

联合信用评级有限公司提出，富力地产包括酒店在内的投资性房地产规模较大，且以公允价值计量，未来若房地产行业出现波动，将可能影响公司利润水平。

但即使剔除议价收购带来的影响，富力地产的净利润仍然表现平庸。2017年公司纯利约为83.17亿元，2018年约为83.31亿元，几乎原地踏步。同时，与2017年的14.0%相比，2018年内集团整体盈利率为10.8%，下降3.2个百分点。

变身成为全球最大豪华酒店业主，李思廉一直感觉很好，“起码自己出差的时候可以得到特别的关注”。

但富力的酒店资产一如外界的质疑，仍然在亏损。年报显示，2018年富力的酒店业务亏损仍达到4.59亿元，这已是连续第六年亏损了，且亏损幅度直线上升。2013年至2017年间，亏损额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

对于这个总是被反复提及的问题，李思廉也保持自己一贯的口径，“酒店方面，我们一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家都看现金流。”

界面新闻注意到，富力地产已经在计划用酒店资产进行融资，以缓解日渐增长的债务压力了。

李思廉向投资者们透露，“我的计划是如果我们发50间酒店的REITs，我想已经能够拿回200亿。这就是目前的计划，我们根本就不怎么需要钱，只是用钱拿回一些对我们的资产有增加的东西，然后通过我们一些管理，我相信会不停增加流量收入”。

酒店资产包的REITs能否成行以及最终带来多少融资暂且不谈，但富力地产“根本不怎么需要钱”却显得有些言不由衷。

年报显示，截至2018年12月31日，富力地产借款总额为1633.0亿元，其中1286.2亿元为人民币记账，310.8亿元为美元记账。虽然富力持有的现金有所上升至347.1亿元，但一年内到期的负债却高达523.5亿元，不仅存在缺口，且短债压力极大。

富力还继续背负着行业绝对高位的净负债率，其期末的净负债与总权益比率为184.1%，比2017年上升14.5个百分点；平均融资成本5.74%，高于2017年5.12%，实际融资成本支出也高达52.12亿元，相比2017年增长幅度达到211.5%。

2018年富力地产通过各种方式尽可能的在境内筹钱，共完成逾282亿元的国内公司债券及超短期融资券的赎回及再融资，完成逾238亿元的国内公司债券、超短期融资券及资产证券化的发行；发行境内公司债券合计143亿元、超短期融资券合计82亿元，资产证券化产品合计14亿元，票面利率介乎5.3%至7.7%；发行物流园商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)产品及第一期供应链资产支持证券 (ABS) 产品。

2018年对于富力地产而言确实是较为艰难的一年，公司在公告中也表示，“在利率上升及流动资金收紧的环境下，加上市场上出现离岸及境内到期债务的违约问题，进一步放大了市场对高杠杆公司的负面情绪，并且影响其发行新债的表现，本集团在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力。”

富力地产这一轮加杠杆的原因，除了有收购万达资产包的因素外，还因为公司从2017年开始加大了项目拓展力度和开发力度。

董事长助理陈志濠曾在2018年初提出，富力地产2020年的销售目标是3000亿元，3年复合增长率达54%。但时至今日，3000亿目标再无人提及。

为了适应当前的市场环境，2019年富力也调低了销售增长目标，增速目标降至22%左右，对应1600亿的权益金额。习惯完不成销售目标的富力，今年能否向市场和投资者交出合格的答卷，似乎前景也并不乐观。