文|雨来财经  花小浪

今天早晨，泰禾集团抛出了一份安民告示称，公司足额准备了专项资金用于本月到期债券“16泰禾01”的还本付息，不存在兑付风险。

颇象一个魔方，把泰禾近期的事件、传闻和推测，组合起来了。

但股价突然尖叫了一声，当天下挫超过8%，居地产跌幅榜前列。

这家行事激进的公司，在地产面临拐点的时候，正成为一个放大器，将行业变化的蛛丝马迹呈现在市场眼前。

泰禾的投资者，你觉察到资金的焦虑了么?

今年到期债务达590亿

让市场感觉不安的是，近期关于泰禾集团的传闻骤然多了起来。泰禾集团的走势牵动着市场的引线，因为不知道它所引爆的究竟是什么。

这意味着开发商曾经迷信的经营模式——“高负债、高杠杆、高担保”，正面临着两难选择：变卖资产，忍痛割肉或者死让到底等待风口。

市场观察并放大了泰禾集团的所有细节，以分析预判行业的最新趋势。

最近一期的债券兑付已成了泰禾集团迫在眉睫的大事，媒体与投资者不错眼球地关注着。

今天早晨的安民告示，并没有成功地抚慰市场的焦虑。资金在纠结，股价大跌超8%，居两市地产跌幅前列，

3月28日，一笔将到期的30亿元的公司债，考验着市场。这笔“16泰禾01”的私募债，是泰禾在2016年5月通过长城证券募集的，票面利率7.3%。

能否成功兑付，一直困扰投资者。泰禾也因此忙得焦头烂额。

除此之外，按照公开信息保守测算，泰禾在今年内到期的债务规模在 590 亿元以上。其中公司债在5月3日还有一笔20亿元到期，8月份，还将有3笔总计15.79亿元到期。2020 年，到期债务规模还将在 440 亿元以上，其中公司债高达170亿。

巨大的债务，成了这个魔方的中点。

泰禾地产负债率最高

在周期性太强的行业，牛哄哄的地产商，过于相信直觉，以致于对大趋势产生了错觉和错判。

市场认为，至少在2018年前，黄老板都相信自己的好运气。他用“高负债、高杠杆、高担保”撬动的资金频繁发起并购，以开发那些远高于市场均价的奢华住宅。

2018年三季度，泰禾业绩显示，截至9月底，负债总额高达2052亿元，资产负债率达到84.7%，有息资产负债率69.92%。

这是一把玩到了极致的地产工程。泰禾2013年以前，一直专注于福建本地的房产市场，2013年后泰禾集团开始布局京津冀、长三角以及珠三角。

进入全国市场后，泰禾集团采用了闽系房企的激进路线，在北京、上海、深圳等城市以高价竞拍地块，一时间获得了“地王收割机”的称号。

2016年以后，泰禾集团改变了套路，从“地王收割机”摇身一变成为“并购狂人”。据长江商报不完全统计，泰禾集团2017年就进行了45场并购事件，耗资约489亿元。

市场称，长期浸淫金融机构的黄老板，从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，把所有融资手段都玩过了。

然而泰禾，最终成了房地产负债率最高的上市公司。

业绩告急战线收缩

在行事激进作风大胆的黄其森眼里，高负债，长时间都不是头疼的事情。

机构统计数据显示，在2014年的时候，泰禾的净负债率曾高至530.18%，在行业普遍去杠杆降负债的2017年，泰禾的净负债率同比继续走高，并创下上市以来的第二高位474.64%。

去年该公司净负债率仍高居地产业最前列。截至2018年三季度，其资产负债率为84.78%，净负债率高达342.14%。

但是风向变了，在房住不炒的大背景下，黄其森的处事风格就显出了乖谬之处。

在2017年完成823.73亿合约销售额的基础上，当年12月22日，黄老板豪言2018年要实现2000亿元的销售目标。三天后，深交所迅速下发关注函。

最终的结果却是，2018年泰禾销售额为1303.4亿元，业绩完成率只有65.17%。

据市场披露，2018年一年里，公司出现了M4(副总经理级)以上102人的高管离职队伍，黄其森将泰禾带入了一个钱紧、人缺、可售项目少的至暗时刻。

泰禾集团的战线面临着全线收缩。去年11月，穆迪将泰禾企业主体信用评级从B2下调至B3，并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1，同时下调其所有评级前景为负面。

今年1月，联合资信评估公司在报告中将泰禾列入信用等级观察名单，泰禾成为前20名开发商中，初次被境内评级公司采取负面行动的开发商。

卖房和转让成最大选项

为了回笼资金，用以自救，黄老板的组合拳出手了。

今年初，泰禾在北京发起了“泰禾1号抢收计划”，包括北京泰禾·金尊府、北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院和泰禾·北京院子二期四个高端项目中的个别房屋降价出售。

通过这轮抢收，泰禾北京在新年首周实现了15亿的销售额。

但市场的另类解读也撕开了泰禾的伤口：几近六折的打折率，在北京市场上，也属罕见。它是迫不得已，资不抵债的它，已经没有退路了。

加快卖房是必须的。因为股权质押已接近饱和。

泰禾集团第一大股东泰禾投资已质押了全部股权。3月9日，泰禾集团曾公告，泰禾投资累计质押的股份数为609382167股，占公司总股本的48.97%。泰禾投资几乎将所持有的股权全部质押，手中仅剩下18628股。其股份质押用途为融资。今年还不到3个月，泰禾集团为子公司担保融资达74.384亿元。截至3月9日，泰禾集团实际对外担保余额高达854.38亿元。

还能怎么做呢?变卖资产，转让项目成为最大选项。

据媒体报道，泰禾集团正寻求出售12个项目以获得资金。目前，泰禾集团和信达地产合资开发的上海院子，泰禾已将其股权转让给信达。

去年12月拉开了序幕，当时泰禾集团公告称，公司将转让间接持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司三家子公司100%股权，受让方为福州运成兴通实业有限公司，转让对价6.35亿元。

同时还公告，为满足项目运营的资金需求，将其位于北京朝阳区孙河乡的居住用地项目收益权(北京院子二期)转让给北京国际信托，融资额度为人民币35亿元。

谁来接泰禾的盘?

目前泰禾集团正在积极引入战略投资者。

春节前，泰禾集团就陆续和华侨城、信达资产等在内的企业，就引入战略投资者等事宜进行谈判。泰禾内部人士透露，引入战略投资者主要目的是为了解决负债问题，引入战略投资者之后，泰禾集团财务状况有望大幅改善。

市场称，黄老板的救世主在近期已经出现，在股权融资方面，是来自贵州的华能贵诚信托有限公司，双方目前已经进行了比较深入的谈判，并有了大致的方案。

泰禾仍然时不时地陷入利空新闻。

比如泰禾地产位于天津市河西区友谊路的泰禾金尊府将在4月份被法院拍卖，预计拍卖5.2亿至5.5亿元。向法院提起仲裁的为天津大通融资租赁有限公司、天津芒果友谊置业有限公司与天津大通投资集团有限公司等三个主体。比如，今天早晨所抛出的“16泰禾01”不存在兑付风险的公告。

多少都有狼来了的意思。

市场在担心什么?又在试探什么?也许泰禾已成为地产最高处的风向标。