记者 |  傅林林

3月25日，龙湖集团(00960.HK）发布了2018年业绩，并在香港召开了业绩发布会，董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶出席现场。

2018年，龙湖实现合约销售2006.4亿元，同比增长28.5%。营业额1158亿元，归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。核心税后利润率为14.7%。

应当说，这是一份相当不错的答卷，龙湖也保住了房企前十强的位置，而邵明晓不久前曾对媒体表示龙湖未来会维持行业前十左右的位置。

而在业绩会上，邵明晓也表态称，未来2-3年龙湖核心的盈利都会在20%以上的增幅。他还表示，虽然基数比较大了，但龙湖仍会通过土地储备和运营节奏来保证增长。其还表示，龙湖对今年的市场保持谨慎乐观的态度。

去年，龙湖获得91幅新土地，权益地价730亿元；权益建面接近1400万平米，权益比例近7成，同时，土地储备达到6636万平方米，上涨了21.6%。在今年的土地预算方面，邵明晓表示今年会继续量入为出，保持半年负债率在60%到70%之间，全年50%到60%之间，以此来规划全年的买地。

龙湖的另一大亮点是其能够一直维持行业内较低的融资成本，报告期内的平均融资成本为4.55%，在整个行业融资成本上升的背景下，龙湖也仅上涨了0.05%。

实际上，近几年龙湖最受外界关注的是其商业和冠寓项目。

目前，龙湖共有商业项目70多个，去年年底开业的有29个，今年会再开出9个，到2020年会开出超过50个，而且龙湖商业的选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目，已开业商场的出租率在97%以上，毛利率在70%以上。

根据公告显示，龙湖商业达成42%的租金增长至36亿元，同店增长亦达17%。期内开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街，以近100%的出租率亮相都市交通枢纽。

地铁上盖是龙湖的优势，邵明晓对此表示：“2011年到2015年，我们买下了多块地铁上盖的项目，现在回头看是不错的决策，现在的场景是大家都在抢线下入口，尤其是地铁上盖，很少有人再提电商冲击了，再加上一二线城市都在吸引年轻高素质人口流入，所以，以天街这样的选址和运营能力、品牌、我们对其增长非常有信心。”

龙湖在商业地产的赛道上抢占了身位，但地铁上盖涉及的设计、与政府部门的对接、安全性等问题要求颇高，特别是以重庆这种地形地貌为代表的城市。

另外，截至期末，龙湖冠寓已累积开业超5.3万间，营收达到4.26亿元。今年将开到接近10万间。

邵明晓表示，目前冠寓20%为重资产，回报率60-70%，和天街接近，5-6%的盈利就可以覆盖资金成本，对于一些资金成本高的房企就未必合适。另有80%为中资产，租回来运营，单店毛利率在35%左右。

此前，龙湖相关负责人曾表示，冠寓未来会逐步走向轻重资产并举，最终使资产轻重比达到2:8，这在行业里并不多见。所谓的重资产是龙湖提出的概念，即拥有10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式的资产。

关于冠寓的盈利能力，邵明晓表示：“这对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成还想赚钱就需要通过增值收入来实现，目前开业6个月后入住率为87%，要提高到90%才会有更好盈利。”

2018年，龙湖也在资本市场有着很好的表现，吴亚军表示：“2019年，是龙湖登陆港股的第10个年头。从一枚资本市场的新兵开始，在站稳千亿市值的同时，更以扎实的业绩与分红回馈著投资者的信任。”

龙湖在2018年全年每股派息0.99元人民币，相当于核心盈利派息比率45%，对此，瑞银发表报告称对于派息的预期为40%，而公司2017年连同特别息在内派息比率为45%，给予龙湖“买入”评级，目标价26.7港元。  

2019年，龙湖将目标定在增长10%，大致为2200亿元，在龙湖身后，还有一波房企正在冲向2000亿。但在吴亚军看来，水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑将成为行业共识。