文 | 成都龙湖

2019年，是龙湖登陆港股第十年。这次业绩会以“守信笃行 步稳谋远”作为主题词，龙湖管理层不但回看了上年乃至过去十年的成果，也为下一个十年发展写下注脚。

龙湖将延续稳健增长，核心盈利未来两年保持20%以上增幅，销售目标2200亿元；冠寓稳扎稳打，2020年迎来盈利期；主航道业务不拆分重协同，整体大盘面扎实。

龙湖将基本分红比例提到45%，未来也将力争保持这个比例。按照龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶的说法，要给投资者“稳稳而扎实”的幸福。

以下为龙湖集团2018年度业绩发布会，龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答记者问实录：

关于战略

Q：龙湖强调步稳谋远，未来两到三年保持快速增长。但龙湖土储相对同行趋稳，商业冠寓营收增长快，但总营收占比还较小。龙湖未来长远增长动力会在哪儿？

邵明晓：多年来我们坚持达成稳健的增长态势。未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增幅。

这对我们考验比较大。但我们判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。集团目前总土储6636万方，权益面积4559万方，够我们四年开发。如果再加大土地储备，会占用很多资本。

多年来，龙湖进入城市保持克制。到现在已进入48城，完成2006.4亿销售额。以现在的土地储备规模，让龙湖继续保持稳健的资产负债表，同时保持适当的、相对较快的速度增长，非常合适。再加上龙湖整体无论是在投融资、买地、运营、交付、服务各个环节，都执行力比较强。

Q:龙湖会不会考虑把物业或商业做分拆？

赵轶：智慧服务和商业是我们的主航道业务，我们对它们赋予了使命，智慧服务是我们的战略支撑，对几个主航道进行跨航道支撑，商业现在还在孵化期，更不会轻易拿去卖，这两个业务都没有分拆上市计划。

关于上市十年

Q:公司上市来到第十年，这十年最大的变化是什么？今年会不会派周年特别息？    

邵明晓：第一，上市十年来，因为资本市场加持，公司走得越来越稳健；第二，十年市场波动较大，政策也不断变化，但龙湖管理团队非常敬业且能力强，越来越成熟；第三，我们对客户、投资、环境、竞争、市场的理解越来越娴熟，有信心在未来继续交付好业绩。

赵轶：我们把基本分红比例从40%提到45%，已考虑上市十周年红利。45%分红在行业里是不低的。

关于投资：

Q：龙湖今年投地的预算和开支会是多大，土地储备的分布又是怎样？会不会配合大湾区发展规划，华东城市群规划，在这两地多一点部署？

邵明晓：龙湖一直秉承稳健的策略。不论市场怎么波动，每年龙湖都保持均衡增长。买地方面，我们坚持积极但又谨慎、精准地投资。去年，公司用于买地的金额大约727亿。今年，我们还会量入为出，保持健康资产负债表，净负债率全年在50%—60%之间。

在西部、环渤海和长三角，公司土地储备比较充足，下一步我们要在华南，以及进入相对较晚的大湾区、华中区域，加大拿地力度。

大湾区是龙湖看中的战略区域，目前已进入7个城市，有15个项目，大概有150多万方土地储备，权益储备超过100万方，整个货值超过530亿。

长三角已做得比较强了，在浙江、沪苏，龙湖土地储备较充足，如果有好的时机，还会继续加大土地储备。不过，龙湖一直恪守谨慎乐观，买地的时候有严格投资纪律，通常不会去碰地王。

Q：香港投资计划是怎样的？怎么看待现在的香港楼市？   

邵明晓：龙湖在香港只有启德1个项目，预计三季度就可推向市场。香港楼市，从2018年四季度开始调整，调整幅度8—10%，但最近有趋稳趋势。 

关于财务

Q：去年龙湖业绩不错，今年会不会维持那个增长幅度？ 

赵轶：未来两到三年，龙湖的核心盈利增幅会在20%以上。虽然基数大，但是依然还会保持这样的增速，通过土地储备，通过运营节奏来保证。

Q：龙湖的短期借款，去年增加了80多亿，其中原因是什么，今年接下来的融资安排是怎样的？

赵轶：龙湖整体融资规模往上走，但我们主要看比例。短期借款去年年底是110多亿，占整体债务比例不超过10%，这应是行业里最优秀的，谦虚点，加个“之一”。另外，在手现金450亿，短期借款大概110多亿，覆盖倍数是4倍多。

关于地产开发

Q：今年销售目标是多少？

邵明晓：今年销售目标还会保持两位数增长，2200亿。

Q：2018年龙湖已售未结的合同销售额1951亿元，和2017年对比有何变化？变化的原因是什么？

赵轶：2017年年底已售未结的合同销售额1300多亿，2018年是1900多亿，原因是销售自然增长。已售未结的部分，单价在1.5万至1.6万之间，毛利率在25%以上，会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

Q：去年底，邵总说销售型物业达到25%毛利率就可以出售，这个策略是否有变化？

邵明晓：销售型物业，我们认为整个行业毛利率在25%—30%间。过去几年市场好时，毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战，25%毛利率是我们的底线。

最近来访量在增加，对我们来说，达成25%的毛利就可以出售。另外我们的已售未结部分毛利率也是25%—30%。

关于投资性物业

Q：去年龙湖集团投资性物业毛利率下跌了，是什么原因？

赵轶：商业和冠寓都属于我们的投资性物业，商业毛利率在75%，跟2018年相比仍有提升。

Q：到2020年租金收入60亿，这个目标有没有变？

邵明晓：现在商业项目有70多个，截止2018年底已开业29个商场，今年会新开业9个，到2020年总计开业50个商业项目，预计2020年要达到60亿租金收入。 

Q：今年明年龙湖商场密集开业，但很多都开在江浙沪包邮区，怎么看电商给商业带来的压力？

邵明晓：龙湖商业选址非常严格。选址基本是一二线城市，地铁上盖TOD，非常好的位置。我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产，业态组合也比较丰富。商业发展非常顺利，毛利率在70%以上，开业商场出租率在97%以上。这得益于龙湖2011年确定“持商业”战略。

现在的场景是，大家都在抢线下入口，线下入口尤其地铁上盖，非常珍贵。两三年前大家还在问电商冲击，现在几乎很少有人问了。现在包括O2O，新零售，发现线下入口能量级增长边际不错，反而线上增长边际在趋缓。

一线、二线大城市基本都在吸引年轻、高素质、高能量的人口流入。很多城市都是数十万甚至更多的人口净流入。 

Q：冠寓去年营收4.26亿，但之前说2020年希望做到行业前三，营收20亿。接下来咱们在这方面的安排是怎样的？

邵明晓：2018年冠寓已开业超过5.3万间，今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度，到2020年会达到20亿以上收入。

Q：冠寓目前的盈亏情况是怎样的，龙湖接下来对冠寓怎么考虑？

邵明晓：冠寓分为两种，其中20%属于重资产模式，这部分的回报率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之间，NPI/cost一般在5%—6%之间，好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%，这个生意对我们特别合适。另外还有80%中资产模式，租期在十年到二十年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租。

冠寓还有一些正在建设和投入，预计要到2020年开始盈利。开业6个月以上的冠寓，目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打，这和融资成本有关系，龙湖融资成本在行业内较低，因此对冠寓我们非常有信心，也没有分拆计划。