作为美国经济健康状况的晴雨表，房地产行业与银行业、制造业、运输业、大宗商品、国际贸易以及居民消费支出息息相关，因此相关部门在制定货币政策的过程中，往往会密切关注房地产市场的走势。

就在不久前，美联储意外宣布2019年预计不再加息，这在很大程度上是由于房地产市场表现不佳。就在美联储褐皮书（由美国联邦储备委员会公布的经济报告）发布后不久，联邦公开市场委员会（FOMC）的选民们也在公开演说中表达了对此事的担忧，毕竟，一个强劲的住房市场是美国实现经济健康增长的基础，而在过去的一年里，该行业却呈现出持续疲软的态势。

据本月初发布的政府报告显示，1月份美国新屋销量下降6.9%至年率60.7万户，较上年同期下降了4.1%。此外，去年全年的销售额仅有2.2%的小幅增长。

另一方面，成屋销售在2月份有所反弹，较1月份增长11.8%，比预期5%以内的增幅要高出许多（但增速仍比去年同期低了1.8%）。然而，人们对于该行业开始复苏的乐观预期仍然为时过早，应当放缓脚步来更为理智地看待当前市场前景。我们有理由认为，美国楼市即将迎来多重巨大的挑战。

需求分析：

目前，美国家庭单元增长数始终低于每年120万的长期趋势，造成这一现象的原因有很多，其中出生率下降带来的影响最为显著。数据显示，美国社会的出生率已经降至30年来的最低点，2017年出生人口仅为385万，是1987年以来的最低水平。新生儿数量持续减少，导致大众对独户住宅的需求也相应有所下滑。

此外，美国政府对移民采取的各项限制措施也是造成上述问题的原因之一。2017年，获得绿卡的移民人数较上年同期下降5%（至127万人），而白宫的目标则是将合法移民的数量减半。从历史层面来看，移民对美国人口增长的贡献超过50%，因此，限制移民入境也就相应地减少了大量房屋购买需求。

由于婴儿潮一代正以正以每天1万人的速度在退休，人们开始把千禧一代视为下一波购房潮的主力军。但实际上，这一群体目前负债累累，不仅背负着高达1.6万亿美元的大学贷款，2018年第四季度的“严重债务拖欠”（指逾期或违约至少90天）更是达到了创纪录的1660亿美元，因此许多人并没有能力承担买房的财务重担。另外，千禧一代对未来社会保障和医疗保险的偿付能力也持怀疑态度，比起买房，他们更倾向于把收入存起来，以备退休之用。

与此同时，2008至2009年间的大萧条也对这一群体的心理产生了巨大的影响。在这之前，人们普遍认为房地产行业能够抵御一切危机，但就在他们目睹许多亲朋好友宣布破产或失去家园的场景后，才深刻地体会到了现实的残酷。

在美国于2017年公布的税收法案中，明确增加了购房者的税后支出，尤其是对于那些面临较高州税和地方税的居民而言更是如此。自那以后，原本的潜在购房者便开始重新审视买房的成本，用于和租房成本进行权衡。

根据美联储银行业高级信贷官员调查显示，美国家庭债务达到空前的13.5万亿，加之过去三年利率持续攀升，导致信贷机构在发放贷款方面也变得更加谨慎。

去年传统30年期抵押贷款的平均较低利率为4.50%，并不足以刺激大量购房（尤其是现有住房）需求。随着美联储宣布暂停进一步上调短期利率，本周的抵押贷款利率已跌至4.34%，为一年来的最低水平。美国时间周五上午，国债收益率跌至14年来的最低点，未来几天利率还将继续下降，这可能会吸引更多潜在购房者打消观望的念头，及时采取行动。

但与此同时，也要考虑到其他的可能性。如果真如美联储下调增长预期所显示，经济持续明显走弱，美国民众也许会暂时选择放弃购房，直到他们对国家的经济状况能够重拾信心，尤其是在3个月至10年期美国国债收益率曲线出现倒挂的情况下，更是如此，

其次，我们认为目前较低的贷款利率只是暂时的，购房贷款利率与10年期美国国债收益率密切相关。我们预计，在未来一年半的时间里，国债收益率将攀升约100个基点，因为美国需要吸引国内外投资者为每年高达数万亿美元的预算赤字提供资金。问题在于，许多全球投资者几乎都已重仓持有美元资产。事实上，近年来许多境外投资者已经从他们的投资组合中缩减美国国债，国外投资者持有的美国联邦债务比例已从2009年的53%降至2018年的41%。

上述现象表明，投资者需要一个更有吸引力的投资回报（即更高的收益率）来匹配持有过多美国新债的风险，换句话说，财政部将不得不支付与市场需求相匹配的利率，以成功维系数量空前的新债券。因此，我们预计10年期美国国债收益率将在未来18个月进行攀升，并且到2020年下半年，30年期抵押贷款利率可能会升至6%甚至更高。

供应分析：

在当前的经济形势下，不仅购房者面临着巨大挑战，建筑商同样需要克服重重障碍。

目前，由于进口关税的原因以及某些贸易伙伴的报复性行为，导致建造住房的成本大大提高。2018年，钢厂产品、软木、铝型材和胶合板的价格就大幅上涨了20%至30%。

房屋建筑商仍面临着过多的管制，这大约占到房屋建造成本的25%。

目前的劳动力市场供不应求，对广大建筑商来说，要想找到合适的工人也变得越来越困难。在2007年至2009年的房地产泡沫和信贷危机之后，许多建筑工人在新兴的页岩油及页岩气行业找到了更为安全、高薪的工作，导致房屋建筑商别无选择，只能通过提供更高的薪酬来吸引劳动力。在这个过程中，也有一些人决定在机械设备研发上投入更多资金，以应对劳动力的短缺。

此外，合适的土地资源在一些中心城市已经越来越稀有，而可供选择的土地价格又总是居高不下，进而降低了人们（尤其是入门级购房者）的新房购买能力。

根据全美住宅建造商协会（NAHB）关于房屋建筑商心理的最新调查数据显示，3月份的信心指数稳定在62（高于50即被视为正值），而房屋展厅中潜在买家的客流量则是建筑商用来预测业绩的指标。不过，这一指数于本月下跌了4个基点（至44），已经连续第四个月处于负值。

除此之外，营建许可与新屋开工数量之间的比例也亮起了黄灯。通常，获批房屋营建许可证即意味着未来建造数量的增长，但出于加快建设步伐的考虑，营建许可的数量需要持续超过新屋开工数量。理想情况下，两者之间的比例应当大于1，但1月份的最新数据显示，营建许可的数量实际低于新屋开工数量（新屋开工数量为92.6万，而营建许可数量则为81.2万）。

如果这样的趋势在未来数月延续，便意味着房地产市场也许会长期处于低迷期，进而抑制今明两年的整体经济增长。

本文作者Bernard Baumohl目前在普林斯顿经济展望集团（The Economic Outlook Group）担任首席全球经济学家。

翻译：杨雅兰