文 | 金羊网 赵燕华

广东省房协28日发布的市场分析报告显示，2019年1-2月，广东商品房市场延续2018年调整运行的态势，销售面积、销售额同比下降13.0%和8.2%，待售面积略有反弹。企业到位资金、房地产完成投资同比增速有所回落，商品房新开工面积、土地购置面积同比均呈负增长。政府调控手段从短期行政干预转向改革完善住房市场体系和保障体系，调控主体责任落实到地方政府，“因城施策”成为下一步调控的主旋律。

去货：房屋销售降幅扩大待售面积略有反弹

2019年1-2月，广东商品房销售面积1203.43万平方米，销售额1592.56亿元，同比下降13.0%和8.2%，总体延续2018年调整运行的态势；销售均价13234元/平方米，同比增长5.6%。按用途分，1-2月商品住宅销售面积1045.26万平方米，销售额1356.38亿元，同比下降11.9%和7.2%；销售均价12976元/平方米，同比上涨5.3%。非住宅商品房销售面积158.17万平方米，销售金额236.18亿元，同比下降20.0%和13.2%；销售均价14932元/平方米，同比上涨8.4%。

分区域看，1-2月珠三角地区商品房销售面积723.64万平方米，销售额1256.57亿元，同比下降12.9%和7.8%；销售均价17365元/平方米，同比上涨5.8%。粤东西北商品房合计销售面积479.79万平方米，销售金额335.99亿元，同比下降13.3%和9.6%；销售均价7003元/平方米，同比上涨4.3%。数据显示，广东各地区商品房销售同比自2018年底全面进入负增长区间，1-2月总体延续2018年走势，降幅继续扩大，其中粤北地区降幅收窄。

从库存情况看，截至2019年2月末，全省商品房待售面积5652.83万平方米，同比增长4.6%。其中，商品住宅待售面积2784.02万平方米，非住宅待售面积2868.81万平方米，同比增长4.0%和5.2%。数据显示，广东商品房待售面积较2018年末增加681.57万平方米，其中商品住宅和非住宅分别增加425.99万平方米和255.58万平方米，库存量均有所上升。

资金：到位资金增速回落，投资建设趋于收缩

1-2月房地产企业到位资金3811.78亿元，同比增长6.6%，增速同比低1.2个百分点。其中，国内贷款844.46亿元，同比下降15.4%；自筹资金914.44亿元，定金及预收款1129.45亿元，个人按揭贷款554.93亿元，同比分别增长1.8%、15.2%和16.4%；其他到位资金367.14亿元，同比大幅增长67.1%。

从投资建设情况看，1-2月，全省完成房地产投资1561.05亿元，同比增长15.3%，增速同比回落6.4个百分点。商品房新开工面积1720.66万平方米，竣工面积1582.79万平方米，同比分别下降13.2%和14.4%。从土地市场看，全省房地产企业新增入库土地购置面积65.55万平方米，同比下降13.6%；成交价款43.66亿元，同比增长50.5%。截至2月期末，待开发土地面积3747.41万平方米，同比增长3.1%。

分析：落实城市责任主体，因城施策成主旋律

省房协分析，从宏观调控政策看，2019年政府工作报告表示将坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，创新和完善宏观调控，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，保持宏观政策连续性稳定性。预计在美联储“暂停加息”和中国经济有较大下行压力的双重影响下，同时考虑到使用利率工具对目前稳定的房价、通胀等的冲击，今年大概率仍将采取定向降准作为逆周期调控的首选。

从房地产调控措施看，房地产市场新的定调为“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”从政府工作报告内容来看，当前政府的调控手段已经从短期行政干预转向改革完善住房市场体系和保障体系，工作重心也转向了新型城镇化建设、城镇老旧小区改造等涉及民生的领域；调控的主体责任要落实到地方政府，强调要以中心城市引领城市群发展，“因城施策”成为下一步调控的主旋律。随着因城施策的调控优化，投机炒作受到严厉抑制，将释放首次置业、住房消费升级等刚性需求，商品房市场需求仍有强劲支撑。

广东省房协认为，2019年房地产市场将继续坚守“房住不炒”底线，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，贯彻落实一城一策、因城施策。建议地方政府结合当地房地产市场发展动态，在区间调控基础上加强定向、相机调控，主动预调、微调，维护房地产市场平稳健康发展。建议房地产企业要密切关注政策动向，提高政治站位，一方面要加强风险防范意识和企业资金流管控，加快销售回笼资金；另一方面应围绕社会发展和人民美好生活需要，大力推动产品创新、服务创新，模式创新，实现广东房地产行业高质量发展。