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融创今年目标5500亿,孙宏斌的从容一年

融创仍旧会以稳健和效益为主。

左二为融创中国董事局主席孙宏斌

记者 |  傅林林

这是孙宏斌最为从容的一年。

3月29日,融创中国(01918.HK)发布了2018年年度业绩,报告期内,融创集团连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为4608.3亿元,较2017年增长约27.3%;收入约为1247.5亿元,较2017年增长约89.4%。

整个2018年,融创的财务指标控制得较为均衡。报告期内,公司拥有人应占溢利约为165.7亿元,较去年增长约50.6%;剔除业务合并收益及其摊销等影响后,融创集团连同其合营公司及联营公司物业开发的权益净利率约为12.4%。

在负债方面,融创的资产负债比为59.9%,较上一年的66.9%下降7个百分点,净负债率下降51.9%,融资成本略微上升至6.81%。而融创中国拥有现金余额同比增长24%,达到1202亿元,现金短债比为1.3。

关于负债,孙宏斌在投资者会上表示:“借的钱关键看投在什么资产上,流动性好不好,如果都好肯定占便宜。融创现在销售大幅增加,现金多,负债率一定下降。”

即便如此,孙宏斌对2019年市场的判断仍旧很谨慎,其业绩目标定为5500亿元。而对于几天前,刚升级战略的文旅产业、文化产业,孙宏斌也直言现在不赚钱,但5到10年后,将提供百亿利润。

谨慎应对市场

从2017年10月份开始,融创就很少在公开市场拿地,主要以并购的方式拿地,2018年整年并购次数达到200次。不过从去年下半年开始,融创在土拍市场渐渐活跃起来。

易居研究院智库中心数据显示,截至去年11月26日,以成交日期计算,融创在公开市场共拿地128幅,总建筑面积为1344.4万平方米,占地面积总计720.69万平方米,成交总价达404.65亿元,在去年10月份更是拿下29幅地块。

根据孙宏斌的说法,融创从去年10月到现在,拿了4800亿货值的地,这其中今年1月到现在拿地货值达到了3700亿。不过,一二线城市的买地窗口期很短。

孙宏斌在业绩会上表示:“从17年下半年到18年,我们在投资上还是控制得比较好,18年下半年,特别是销售在往下走的时候,土地市场也回归了一些,其实去年四季度一直到今年一季度,出现了一些可以买的机会,而抓住窗口期是很难的。”

这其中的区域分化较为明显,“2019年,从整个外部环境来说,区域分化会很明显,有些区域可能有机会,但有些地价就会涨得挺快,另外就是政策可能也会有变化,所以说对于2019年来说,我们在投资这块还是比较谨慎的。目前,融创整个布局的土地储备还是比较主动和从容的,达到我们标准的不管公开市场还是收并购都会获取一些,太纠结的就放了。”

目前,融创的土地储备达到了2.56亿平方米,同比增长了17.4%。

不过,孙宏斌仍然认为现在拿地的风险很大,融创未来投资还需要更加谨慎。

“2016年的地和钱都便宜,是特别短的时间窗口。现在钱相对便宜点,但是地贵了,拿便宜钱买一堆高价地就要命了。钱贵的时候拿着贵钱买便宜地,其实风险不大。现在基本是钱便宜地贵,再过个两年又得控制了,钱和地都贵。”

而对于在限价仍未松动的市场环境下,融创的核心净利润率接近13%,“现在放开后可以涨,房价降可以跑量,我们有这个原则,从现在开始我们自己拿地基本会停止,有合适就拿,不合适就算了。”

对于拿地的标准,孙宏斌在投资者会议上表示:“拿地有三种,一种是做标杆的,得有标杆的地,比如泛海北京上海的项目;第二种是周转快的;第三种是粮仓可以卖8-10年的。三类项目标准不一样,标杆性允许地价贵点,利润率10%,快周转利润率15%,粮仓型的可能3-5%,但每年会涨,可能过两年就有15%了。”

而从长远来说,孙宏斌依然看好房地产,这仍旧是融创最核心的主业。

“行业集中度在提升,再往前走几年基本上这种局面就会比较稳定了,利润上升空间还是挺大的,其他两个板块是为5-10年后准备的。”

文旅是地产+

四前天,融创中国在北京水立方召开了文旅品牌发布会,从收购万达13个文旅项目,到去年接收了万达整个运营设计团队,再到升级品牌战略,融创已经成为重仓文旅的头部房企。

尽管不像王健林那样公开叫板迪士尼,但孙宏斌也在投资者会议上表达了对文旅的期待和对未来困难的认识。

孙宏斌表示:“文旅服务集团我们会在5-10年后做出来,现在看肯定是不赚钱的,但5-10年后会有百亿利润,这个资产价值可以到5000亿,2%的利润就100亿了。有人说文化娱乐是百度、阿里、腾讯、万达,现在就有我了。我们做5-10年以后,就是迪士尼了,但为什么我们从来不提,因为太难做了,IP需要很多年积淀。还有,文化旅游和文化娱乐都是十万亿量级的产业,落地需要很多钱,投资量很大。另外我想强调文旅文娱基本大钱都投完了,后面就不需要大投入了。”

在三年时间内,融创涉及文化、文旅产业从收购乐视影业和大屏业务开始,到如今已经发展到10座文旅城、4大旅游度假区、9个文旅小镇的规模。

不过,对于融创来说,地产仍旧是最核心的主业,其他的业务都是属于地产+。

“我们不搞多元化,今后五年地产还是我们核心业务,靠这个赚钱空间挺大的,销售额都能看得到,利润能快速增长,地产可以加各种,文旅也是类地产,但互联网就是加不上地产,所以坚持地产主业,投资消费升级,这个大的逻辑没有问题。”

而在被问到投资机器人好还是造车好时,孙宏斌的回答是“房地产好。”

发力大湾区

造机器人的碧桂园和造汽车的恒大都是大湾区的地主,而融创在华南区域也正迎头赶上。

2016年,融创通过并购莱蒙国际项目进入广深区域,获得深圳融创智谷、惠州融创海湾半岛项目,并在珠海、佛山、惠州、中山、肇庆、江门等城市布局。根据公告,融创在广深的土地储备为1300.2万平方米,其中位于大湾区规划中九个城市的有769.09万平方米。

孙宏斌表示:“大湾区我们还是差一些,但其他区域都比别人强。每个都比别人强人家怎么活。大湾区我们有四十个项目,2000人,在短短三年内有这么个团队,珠三角进了10几个城市,广州也有文旅城和旧改,所以,这块我们慢慢会发力的。”

他还提到,我们在30多个城市内都是前10,20多个城市前5,看上去不是什么事,其实很难,因为我们每个地方进去的时间都很短。大湾区才进去3年时间已经有2000亿货值,我是挺满意的。大湾区竞争激烈,恒大、碧桂园、华润、中海、万科都在这里,不过我们有信心。”

今年1月2日,前保利发展副总经理、宝能地产总裁余英加盟融创,出任融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁,将协助融创广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务板块。5天后,融创就与中鼎联合竞得广州市增城区金星村更新改造项目(CZ2018-1862),投资预算逾50.19亿元。

对于广深两大核心一线城市周边的三四线城市,也可能是融创接下来的布局目标。

孙宏斌表示:“为了规模三四线城市肯定也要去,但是要看哪些三四线,比如广州周边的一些三线城市可能比很多二线都好。所以三四线肯定要去的,但差别很大,需要选择,浙江、广东大部分地区我们都会去。”

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